“内循环模型”建立：碧桂园主动降杠杆的最大底气

　　房企融资新规“三条红线”体现了房地产调控的新思路：调控已经从C端开始慢慢覆盖至B端层面，房企依靠杠杆攫取红利的时代已成为过去。未来，依靠自身体系内循环模式将成为房企可持续发展的重要保障。

　　从房企2020中期业绩报告来看，龙头房企碧桂园因其“内循环模型”建立带来的良好业绩而受到业界关注，具体表现为三大指标：第一，公司账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有未使用的银行授信额度3288.1亿元；第二，有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5%，上半年期末碧桂园的融资成本为5.85%，相较去年底下降了49个基点，融资成本进一步降低；第三，权益合同销售额2669.5亿元，权益合同销售回款额约2509.3亿元，权益回款率高达94%，连续五年高于90%。中期业绩沟通会上，碧桂园管理层表示，公司有信心在今年前8个月的累计销售额赶上甚至超过上年同期水平。而根据最新的数据显示，前八月碧桂园权益销售额609.3亿，同比增长30.1%。

　　主动降杠杆的底气

　　房企主动降杠杆的底气，主要基于销售和回款足够好，有充足的现金流保障，生存不需要依赖外部融资。这也是碧桂园主动降杠杆的最大底气。

　　上半年，碧桂园权益合同销售额约2669.5亿元，权益合同销售面积约3185万平方米，继续位居行业前列。截至8月份，除一二月受到疫情影响而出现单月同比下跌之外，碧桂园权益销售金额自3月起已连续6个月实现同比增长，其中8月份权益销售额609.3亿元，同比增长30.1%。

　　半年报显示，盈利指标上，2020年前6个月，碧桂园实现总收入1849.6亿元，毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约为146.1亿元，多项指标继续保持行业前列。

　　今年碧桂园持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。2020年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，已连续5年高于90%。

　　当年签约当年回款率较去年同期上升3个百分点至67%。销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标，对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。截至2020年6月30日，集团可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，资金保障能力良好。

　　截至2020年6月30日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元。由于房地产行业预售制的特殊性，尽管物业在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入。上半年碧桂园已售未结收入处于行业领先水平，这在很大程度上锁定了公司今年乃至未来两三年内业绩提升空间。

　　差异化优势效益最大化

　　碧桂园的销售持续向好，并且能够逆周期向上而行，很大程度上，要归功于碧桂园的差异化战略。碧桂园结合企业自身特点，差异化地进入大多数企业避开的三四线城市，攫取城镇化红利，从而跻身行业龙头。

　　截至2020年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，布局广泛性居行业之首。碧桂园的土地储备兼具广度和深度，广泛布局可以分散风险，深度聚焦则有利于提升竞争优势，特别是前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了国家重大区域发展战略。在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

　　而且碧桂园每进入一座城市，而是精准投资、精细化管理，向城市要效益。通过精确监控每个特定城市四类库存（有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计划供地面积）、月均销售面积和平均开盘时间等指标，将目标城市或区域的供需情况按照库存短缺、库存合理、供应过量进行动态分类，并在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。数据显示，公司目前已进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84%。

　　碧桂园的三四线在疫情期间反弹更明显、转化率更高。三四线除疫情影响较为严重的2月份外，其他月份都实现同比增长，销售额自3月起平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平。上半年，三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

　　今年初，碧桂园集团核心管理层提出“一率五力”，即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。上半年，碧桂园降本增效效果显著，营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元，同比下降27.9%。

　　夯实全产业链能力

　　在覆盖房地产开发所有环节的基础上，碧桂园不断延伸产业链条，持续围绕地产主业挖掘新市场新动能，上半年，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展。

　　比如，建筑机器人已在多个项目应用。今年以来，地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用，施工质量得到甲方、总包方、监理方共同验收认可。

　　 博智林机器人公司自2018年7月成立以来，重点围绕建筑机器人+装配式+BIM技术、新型装配式及相关核心技术，搭建系统化研发体系，组建了5大研究院，招募了3600多名国内外优秀研发人才进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产、制造与应用，同步实施系统化产业布局，以信息化、数字化、智能化为手段，推动建造新工艺与机器人协同发展，打造全周期的智慧建造体系。

　　截至2020年8月14日，博智林已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

　　除此之外，碧桂园还依托实业优势，关注地产和社区生态链的投资机会，以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪(002594,股吧)半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等新兴技术企业，投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。

　　碧桂园的产业投资囊括多个产业生态，各大环节环环相扣，在赋能被投资企业的同时，又能不断发掘产业链上创新发展最活跃的领域，通过支持细分行业领军企业发展，相互协同，形成紧密联动、全面完备的全产业链内循环，最终给予主业强有力的助推，助力房地产全产业链持续革新。

　　碧桂园的投资战果也为企业带来巨大收益。比如，2020年8月13日，碧桂园创投已投企业、国内房产交易龙头“贝壳找房”顺利在纽交所上市。上市首日即大涨87.05% ，8月20日总市值盘中突破500亿美元。这是碧桂园创投自2019年成立以来首个IPO项目，后续贝壳找房将与集团主业继续积极互动，互为赋能，共同发展。

　　在业内人士看来，碧桂园拥有极其丰富的产业资源及线下流量，通过投资实现产业链深耕及协同赋能，提升内循环效能，将有望成为助力企业持续长远发展的新动力(310328)。

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