绿地的“惊险一跃”：金融业务分拆上市，能否再造一个绿地？

　　踩中“三道红线”、背负超过3000亿有息负债，绿地能否借金融上市翻身？

　　一夜之间，“数字化转型”成为了房产行业的趋势——或在业务板块中切入数字化模式，或在精细化运作中重构业务模型。

　　日前，21世纪经济报道记者独家获悉，借助数字化转型升级及业务重构，绿地控股(600606,股吧)（600606.SH，简称“绿地”）拟三年内完成分拆旗下金融业务板块上市。

　　近期，以绿地金融投资控股集团有限公司（简称绿地金融）为基础重构的新公司绿地数科正在进行引战。目前绿地金融是绿地三级子公司，因此绿地数科将成为绿地金融的母公司，并作为绿地集团金融业务未来的上市主体。绿地数科本轮Pre-IPO引战稀释股比约15-20%，计划引入包括以下四类机构：地方政府产业引导基金；互联网科技头部企业；海外知名PE基金；国内头部投资和金融机构。如无意外，绿地数科Pre-IPO会在年内完成。

　　另有消息称，绿地数科最多募集60亿元人民币（8.7641亿美元），将其估值提升至340亿元人民币。

　　作为头部房地产企业的绿地，一直争议颇多。从混改、上市、市值一路走低，到如今“三道红线”全部踩中、万亿债务缠身。

　　2020年中报显示，绿地扣除预收账款后的资产负债率达到82.70%；净负债率达到180.3%，较2019年末上涨了24.7个百分点；现金短债比为0.72。

　　最近，绿地启动二次混改，从另一个角度凸显绿地在转型上的迫切：绿地集团董事长张玉良已经着手几个新业务板块的分拆计划，包括大基建产业板块、金融板块、自由贸易港板块。

　　随着房地产的金融属性被削弱，绿地金融也相应地被张玉良赋予另一重角色。

　　绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖对21世纪经济报道透露，绿地在2018年就开始筹谋数字化转型。过去几年房地产的金融属性，使得金融成为绿地集团转型升级的核心驱动力。

　　一方面，通过分拆核心业务上市，提升资产估值，绿地直接获取降负债效果；另一方面，绿地寄望于整体业务重构扭转高负债、利润下滑局面。

　　在耿靖的构架中，“绿地数科”与“蚂蚁科技”的概念更为接近。他寄望由于绿地数科的加持，绿地集团将讲述一个大集团数字化转型的故事。

　　为什么分拆金融上市

　　绿地这几年，经历了超越万科到增速放缓，从单一房地产销售到多元布局的变化。

　　2014年，绿地实现预销售金额2408亿元,较2013年增长50%，取代万科，成为房地产行业规模第一。但2015年，绿地销售略有下调，退居行业第二；2016年，绿地销售增速10%左右，2017年同比增长17%，2018年同比增长20%。进入2019年，绿地销售规模同比减少11%，2020年中，绿地销售额同比减少16%。10-20%的增速不再的同时，为了多元发展，绿地还面临有息负债的增长。

　　最近三年来，绿地有息负债不断增加。2019年有息负债约为2937亿，相比2018年末的2689亿，增加了近300亿；2020年上半年，有息负债持续增加到约3298亿，增加了约361亿。偿债压力持续增加，成为侵蚀绿地利润的一大漏洞。

　　早在6年前，绿地就开始筹谋产业升级，围绕消费升级，进行了多元产业布局：房地产主业之外，张玉良手中已握有三张牌：大基建、自由贸易港、金融。

　　绿地营收构成中，房地产与大基建水平相当。2019年年报显示，大基建业务营收首次超越房地产，占比50%，2020年中报，大基建营收略有下滑。绿地金融的收入在财报中的体现不多，但知情人士透露，绿地金融是盈利的，而且“不缺钱”。 贸易港则属于哺育期。

　　绿地过往28年发展中，商业模式可以说是传统而紧随行业政策方向的。

　　2019年9月，绿地集团董事长、总裁张玉良在第十一届中国房地产科学发展论坛发表演讲时提出，房地产具有场景优势和平台效应，未来房地产与科技将深度融合，并实现“双向赋能”。他坚信新一轮科技革命和产业革命的浪潮近在咫尺，绿地将全面拥抱创新科技，推动房地产科技化、数字化转型。

　　张玉良为何有此想法？从绿地拥有的450万户家庭业主，线下场景遍布全国29省130多个城市、超过百家酒店、近千个综合体，开发的楼盘项目近万个。这是绿地实现数字化转型升级的场景基础。有一件事情或许成为张玉良决策的转折点：2018年年初，绿地间接投资了蚂蚁金服。投资互联网公司的初体验，让张玉良开始思考马云说的“一切业务数据化；一切数据业务化”，这句话在房地产行业的可行性。

　　绿地最新诠释的产业链逻辑是“一体两翼”，一体就是从百万级房产，到十万级的车、万元级的文化教育健康医疗、千元级的旅游休闲、百元级的全球进口食品直采的阶梯式产业布局。

　　但多元布局并没有让绿地驰入快车道。绿地在2020年上半年，营业收入2098亿元，同比增长4.2%，增速较上年同期明显放缓。利润总额153亿元，同比下降8%，归属上市公司股东的净利润为80.2亿元，同比下降10.8%，降幅均较一季度有所收窄。

　　受疫情影响，今年行业普遍利润下滑，但绿地2018年、2019年财报却早有端倪。从2018年开始，绿地大基建业务比重逐渐增加，但盈利能力仍有限。2018年，绿地的总资产为10365.45亿元，总负债为9276.2亿元；资产负债率为89.49%，同比增加0.5个百分点；到了2019年，绿地总负债继续增长，资产负债率88.53%，维持高位。

　　在这样一个背景下，绿地金融上市成为绿地新的“突破口”。

　　一方面，金融既游离在实业之外，又能反哺主业。绿地金融的成立与发展，是张玉良最为放手的一块业务。另一方面，大基建与自由贸易港板块还在培育阶段，目前只有绿地金融是成立时间最久并且盈利能力较好的业务板块。

　　绿地寄望于通过绿地金融提升融资能力的同时，带动整体运营效率的提高。

　　绿地2018年启动新加坡发行酒店REITs，从前端地产基金化，到中端经营业务的培育，到后端实现REITs上市。耿靖透露，绿地金融正在新交所尝试发行REITs，计划今年完成审批，“来得及的话今年可以发行，但是我们会选择发行窗口。”据其透露，可能会选择明年年初。发行成功的话，这将是第一支中国具有国有背景的特大型企业在新加坡发行REITs，另一重要意义是这次会尝试人民币和新币的双币种，也将是国内企业在海外发行的第一支双币种产品。

　　销售模式改变之下的危机感

　　知情人士透露，最近住建部可能会酝酿改变预售模式，直接转为现房模式。这些都是对整个行业投融资模式最大的变化。而对于绿地这样的大型房企而言，面临的是在原本已经增速下滑的前提下，如何加速去库存、保证现金流。

　　上市5年来，绿地的市值一直下滑，截至发稿时止，绿地总市值只有800多亿，相比逐年增长的超3000亿有息负债，张玉良如果能重塑绿地，实现财报数据指标的刷新，或许才是二次混改带来的最大红利。

　　蚂蚁金服IPO前夕，更名蚂蚁科技，体现了这家企业的商业模式就是将数据通过大量金融服务进行变现。耿靖对这一逻辑深以为然：蚂蚁金服是工具和驱动，让阿里巴巴的应用数据进行变现，通过金融服务来变现。

　　绿地正在做的四个数字化转型包括：产品数字化、流程数字化、管理数字化、服务数字化等。数字化的逻辑在于：将数据业务化之后实现盈利。这一点阿里已经实践并验证，淘宝和ebay的商业模式一样，区别是ebay收费而淘宝不收费；淘宝平台可以不赚钱，但当淘宝积累了大量数据，数据业务化的时候，就通过支付宝或蚂蚁实现数据变现。

　　2018年之前，绿地没有把数据化作为转型升级的方向之前，绿地的房地产业务相当于诺基亚；而现在开始，绿地要从诺基亚升级转型成苹果，从不与客户发生任何关系到挖掘客户剩余价值。

　　苹果的商业模式具有里程碑意义，其伟大之处在于它能掌握购买苹果手机的客户资料，人们开始用苹果的时候，就要注册一个ID，从苹果一代用到现在，客户数据一直掌握在苹果手里。换言之，诺基亚不知道它的用户是谁，但苹果清楚了解每一个用户。

　　张玉良想把绿地从“诺基亚”时代带入“苹果”时代，苹果专卖店，相当于房企售楼处，通过硬件销售变现；当客户成为苹果的客户之后，苹果就可以打造一个开放的生态圈。Appstore的应用程序，让苹果的合作伙伴都融入到同一个生态当中。张玉良认为，房企也可以把客户带入一个消费场景。

　　简言之，绿地转型第一步是数字化转型；第二步，通过金融科技手段进行变现。这与阿里、淘宝通过蚂蚁金服支付宝变现，逻辑是一样的。绿地推出的全产业覆盖的绿地G优尊享会，当中叠加To C的金融服务，从高净值人群的财富管理到金融消费，这也是通过提供金融服务实现流量、数据变现的价值体现。耿靖认为，这一模式与阿里巴巴的蚂蚁科技如出一辙。

　　绿地的“惊险一跃”

　　绿地大金融的利润总额同比增幅超过50%，此前的2017年，绿地金融实现利润总额20亿元，2019年利润30亿，是一个逐渐增长的趋势。

　　谈及绿地金融，要从耿靖说起。现年46岁的耿靖，拥有专业金融背景，是受聘哈佛肯尼迪学院的李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授、复旦大学客座教授、北美银行家协会会员，曾在多家国有金融机构任职，2014年，耿靖选择进入绿地打造金融控股平台。6年过去，在集团的支持下，耿靖领导的绿地金融不断完善和优化自身业务板块，已经成为绿地集团重要的多元产业支柱和利润来源。

　　耿靖坦言当年加入绿地看中3点：绿地的体制机制优势，吸引了众多在绿地平台上创业发展的人，这是企业发展的原动力；绿地内生的产业资源与优势；张玉良对绿地清晰准确的定位，这是最关键的核心竞争力。

　　耿靖加入绿地之前，张玉良与其有过一次长谈。交流探讨的时候，张玉良透露出其有做大做强金融产业的想法。“我当时第一个问题就是问张总，想做公司金融还是金融公司？”耿靖说，战略上如果是做公司金融，仅是为绿地提供融资配套服务的话，是无法打造金融产业的；只有做金融公司，才能做大做强金融产业。于是张玉良放手让耿靖在绿地的金融产业上大展身手。事实证明，张玉良眼光没错，绿地金融在集团这次转型中将站上C位。

　　其实，耿靖在美国加州伯克利商学院学习金融工程的时候，论文就是《如何构建金融控股集团》。当时，耿靖还在美国JP摩根集团挂职工作和做课题研究，研究的就是美国金融行业如何演变以及以JP摩根为代表的金融控股集团未来的模式，最后形成了自己的论文。耿靖回国之后，曾经给上海市委组织部提交过如何建立金融控股集团的专题报告。出于打造金融控股公司的抱负，耿靖当年希望自己所学能在绿地这个平台上有所发挥。

　　耿靖认为，当绿地把手中的客户数据通过业务化手段实现价值变现的时候，这就是惊险一跃。

　　反观绿地数字化变革，通过消费场景实现C端价值变现，只有绿地金融是最合适的路径、通道。相比大基建、贸易港板块，能够把绿地已有的应用场景串起来，实现利润最大化的，就是绿地金融了。但绿地金融只是三级子公司，要做一个平台公司把金融业务装进去。这就有了绿地数科。

　　尽管绿地数科还没有完成注册，但绿地金融分拆路径清晰：目前所有金融业务都在绿地金融里面，未来绿地金融变成绿地数科的一级子公司，绿地金融的业务板块会全部放进绿地数科，而绿地金融将变成一个持牌机构。

　　大船掉头不易，更何况重塑一个新的组织架构。日前，国常会定调了金控准入规范，绿地金融对标之后，会申请金控公司拍照牌照，所有持牌机构会留在绿地金融。耿靖已经不那么在乎前两年努力争取的保险等牌照了。

　　事实上，所有牌照在数字科技的生态当中，就是工具与渠道、路径。绿地通过把绿地金融注入绿地科技，完成经营服务核心内容的剥离。这一做法，能否让绿地实现资产估值提升与债务减负，目前尚不得而知。

　　绿地金融有供应链金融和科技品牌，再加上保理、租赁公司，耿靖认为这是绿地金融具备to B端的供开放的应链金融模式。绿地金融要为供应链、产业链上的企业、合作伙伴营造生态，通过供应链金融为企业提供融资服务，同时为这些生态企业提供投资机会，对其进行产业赋能，使其价值得到提升，比如做股权投资的时候体现的是股权投资收益，对应的就是赋能投资结果。比如此前投资雅居乐物业，经过产业赋能，如今雅生活市值相比绿地收购的时候已经翻了5倍。

　　将牌照放在绿地金融，立足于一个服务平台、渠道、工具，可以同时为C端、B端提供金融服务。耿靖觉得绿地金融与绿地的关系，将越来越像支付宝之于淘宝。绿地金融未来的核心是兼顾to C和to B，前者以绿地尊享为主体，这当中附加了金融服务，包括财富管理和消费金融服务。

　　不同的是，绿地金融所对标蚂蚁科技、京东科技、苏宁金融等企业均没有to B的业务，绿地数科却有to B的业务板块。正是这样的案例，启发了张玉良，绿地将利用金融板块作出“惊险一跃”：把To B的数据逐步变现。

　　为此，耿靖打算把供应链金融应用到绿地的场景中，但他指出，不是所有行业都适合做供应链金融。这要看所在的行业系统性风险如何，当一个行业或者产业处于没落期、收缩期，此时把它“链”起来，不是解决风险，而是增大了风险。一个例子是，平安惠普曾经在浙江推出互保互贷互联，一旦出现系统性风险，则无一幸免。

　　耿靖再以“火烧赤壁”的故事作类比，刮西北风的时候，船连在一起如履平地，是非常安全的；一旦赤壁地区刮起东南风，就说明出现系统性风险，就变成火烧连营了。

　　绿地数科能否重塑一个绿地？

　　耿靖认为绿地有28年的房地产从业经历，积累了450万户业主家庭，将近50万家一级供应商，近300万家二级供应商。如何充分利用这一庞大的应用场景，实现加之快速提升、利润最大化，或许是再造一个绿地的关键着眼点。

　　绿地2018年就已开始酝酿重构组织，目前科技金融的技术手段已经具备。“就金融来说金融已经狭隘了，必须升华到一个金融科技为手段的、以大数据服务为基础的产业生态体系，生态绝不是封闭的。正如贾跃亭最当初提出打造生态链的概念，但生态不是一个乐视就可以打造的，如果封闭的话就容易‘死循环’。“耿靖指出，生态是开放的，必须多方主体构成，其中少不了政府、企业，第三个主体就是C端，线下的叫场景，线上的是平台，构成了“产业+服务”，形成一个开放的生态。绿地金融上市之后，将进一步探索如何改善B和C的关系。

　　参照欧美的房产开发机制，耿靖认为，随着行业细分，投资商和开发商将进行分离。未来5-10年内，或许更快，业内巨头将不再是万科、恒大等头部企业，而会是资本方，比如平安不动产这样的投资商。未来，绿地金融要做的就是投资商的角色。

　　对房屋销售模式的改变，耿靖其实早就开始思考并展开内部讨论，在前端做到基金化，引入外部投资机构；开发经营性物业持有阶段进行基金化运作；并通过ABS、REITs等资产证券化方式实现后端退出。国际上成熟的REITs对经营性物业退出是最好的方式，包括租赁房未来可以做一定模式的REITs，国内两大证券交易所目前已经开始试水。

　　21世纪经济报道记者了解到，目前绿地金融正在申请一家新加坡数字银行，向新加坡金管局申请的就是以供应链金融为核心业务的批发银行，有望在年内获批。

　　重塑组织架构，绿地还面临“人”的问题。耿靖指出，前述创业平台就是绿地吸纳优秀人才的一个通道。耿靖把绿地比喻成一艘航母，航母以外还有战略舰、护卫舰等。整个绿地体系中，绿地和很多企业是互为战略伙伴和投资人的关系。在这个背景下，绿地提供一个创业平台，引入事业合伙人机制，所谓一流人才“不花钱就请来了”。站在巨人肩膀上创业，优秀人才犹如航母上的作战飞机，是攻击力最强的。在绿地旗下，事业合伙人持股比例最高可以达到40%。例如，绿地的绿化园林公司、汽车销售公司等，管理团队都持有40%的股权。