全国自贸区加速扩容，哪些区域迎来利好？“自贸区概念房”能买吗？

　　本文授权转载自公众号楼市黄大大（ID:HouseLeader），作者为逍遥一，首图来自壹图网。

　　中国的自贸区又扩容了！

　　9月21日，北京、湖南、安徽正式入列，自贸区已遍及21省(直辖市)。内地只剩10个省没尝过自贸区的鲜。

　　2013年以来，自贸区先后6次扩容，数量甚至超过了国家级新区的19个。

　　不仅数量变多，自贸区扩容还在加速，这次扩容距上一批仅相隔了13个月。

　　很有可能，在不久的将来，每个省都有自贸区。

　　自贸区遍地开花，含金量会贬值吗？“自贸区概念房”，还能不能买？

　　我的观点很明确，就像新区、新城有无数的坑，自贸区也一样。

　　绝对不是每个自贸区都值得买(300785,股吧)。

　　千万别听到“自贸区”就冲进去，它们之间的差别，甚至比中国东西部的差距更大。

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　　一眼看去，中国自贸区已经蔚为大观。

　　其实这是必然的，也是正常的，这意味着自贸区已经从试点模式进入普惠模式。

　　图源：国民经略

　　不过，虽然都是自贸区，重要性却有很大区别。

　　正如第一批经济特区有4个，发展程度却是天差地别。喀什、霍尔果斯于2010年晋升为经济特区，和深圳能比吗？

　　大家再回想一下国家级新区。早在2012年，兰州成为中国第5个、西部第2个(先于成都)、西北第1个(先于西安)拥有国家级新区的城市。8年过去了，成都、西安依旧在兰州前面，遥不可及。

　　自贸区阵营也是一样，会出现内部分化，未来大概率会呈现出“3+2”的领跑格局。

　　北京，是最让人意外的新晋“领头羊”。

　　9月4日，高层在2020年中国国际服务贸易交易会全球服务贸易峰会上，释放出强烈信号，让北京在改革开放40多年后，第一次站到对外开放的一线。

　　17天后，北京自贸区横空出世，创自贸区诞生最快记录。

　　把北京推到舞台的中心，本身就是反常规的。因为过去北京作为大国心脏，几乎不太参与最高层级的改革开放试点。

　　众所周知，北京这几年一直做减法，定位仅保留全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。外界一度认为北京割舍掉了经济中心和金融中心。

　　北京自贸区总体方案中，金融被提及32次，主攻方向由此可见。

　　另外，科技、数字经济也是关键词，亦是北京独一无二的优势。北京副市长杨晋柏引用了一串作证的数据：

　　北京集聚了4000多家地区总部和研发中心，风险投资累计金额在全球仅次于硅谷，拥有全国超四成的独角兽企业；

　　自2015年开展服务业扩大开放综合试点以来，北京形成了120余项全国首创的突破性政策或创新制度安排，推广了六批25项创新经验和案例；

　　2019年数字经济增加值占北京全市GDP比重超过50%，居全国首位。

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　　同时，上海的重要性，也不会削弱。

　　饶有意味的是，在北京入列自贸区的同一天，总理在视察上海自贸区时表示：

　　“上海自贸区建设全国起步最早，年年都有进步，是全国的标杆。新设立的自贸区临港新片区，是一只正在起飞的‘金凤凰’。国家层面会全力支持上海自贸区更大力度的改革开放，相关部门要全力对接支持。”

　　北京自贸区方案里提出“建设全球财富管理中心”。如此表述金融中心，显得克制而稳健，有点见好就收的意味。

　　相比之下，上海在金融领域改革开放的步伐显然更大。

　　今年6月，央行释放出上海会在人民币可自由兑换和资本项目可兑换方面先行先试的信号。

　　货币能否自由兑换，是货币国际化最重要的标志。中央明显希望上海能够以此为支点，加速推动人民币走出海外。

　　除了金融，上海自贸区还有航运的王炸。要知道自贸区的第一次扩容，就是将临港新片区纳入上海自贸区的范围，为了夯实上海航运中心的地位。

　　5月16日，洋山特殊综合保税区在上海揭牌。按官方表述，这是目前内地开放程度最高、改革力度最大的海关特殊监管区，是中国151个海关特殊监管区域中唯一的特殊综合保税区。

　　一句话，航运和物流自由化无限逼近香港。

　　最新的自贸区版图实现了京津冀的全覆盖，也实现了长三角全覆盖。对京津冀协同发展、长三角区域一体化的利好显而易见。

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　　能跟北京、上海三足鼎立的，只有广东。

　　广东所在的粤港澳大湾区，制度有别，很难实现类似于京津冀和长三角那样的自贸区不留空白。

　　但另一方面，港澳本身就是贸易高度自由的区域，实际开放程度高于内地自贸区。在此意义上，大湾区的贸易自由度更高。

　　广东能与北京、上海自贸区并驾齐驱，并不是因为倾斜政策的排他性。而是改革开放以来，市场经济多年繁荣所赋予的活力。

　　某种程度上，大湾区从崛起伊始就是高度外向的，有相当浓厚的自贸区基因。

　　值得注意的是，内地绝大多数自贸区入选片区都遵循“一大带两小”原则，即一个省会带两个省内城市。

　　这方面广东自贸区优势太明显：

　　一个自贸区组团囊括两座一线城市、两大经济特区，还充分兼顾了珠江口两岸的协调发展。

　　绝对是全国自贸区中最具有潜力的冠军级“选手”。

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　　北京、上海、广东三大自贸区，对应中国三大最顶级城市群。

　　如果说这是无可争议、众望所归的三甲，接下来的两个自贸区，就带着单项突破的意味。

　　扩容的浙江自贸区，不仅有舟山了，杭州、宁波也来护航，连义乌也加入进来。后者以小商品闻名于世，且是浙江中欧班列的起点。

　　当下贸易已从单纯的货物贸易转向了服务贸易，这将成为未来贸易发展的主流方向。

　　如此强强联手，不仅在自贸区方面甩开邻居江苏，甚至让广东都感到压力。

　　领跑集团的最后一个位置属于海南。

　　除了是面积最大的自贸区，海南自贸港优势在于零关税，低税率，封关运作。

　　比起成为经济增长极，海南的更大价值是为国家探索经济禁区。在全球贸易体系面临重构的当下，为中国寻求制度突破。

　　本轮批复后，中部自贸区已覆盖4省，西部自贸区已覆盖5省，沿海更是全覆盖。

　　图源：刘晓博说财经

　　“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

　　这也表明中国对外开放的决心，从未动摇。

　　再看入围自贸区的内陆省份，除了沿边的黑龙江、云南，重庆、四川、陕西是西部内陆经济最发达、辐射力最强的3省市。湖北、湖南、河南则是中部内陆经济最发达的3省，安徽则属于近年进步神速，且在积极融入长三角。

　　从这个角度，高层对自贸区的批复并未遍撒胡椒面搞平均主义，反而充分考虑到各地经济的基本面和辐射能力。

　　中国经济最发达、也是最具投资价值的地方，恰恰是内循环与外循环重合的地方，缺一不可。

　　上海因面向太平洋(601099,股吧)而繁荣。但上海的崛起同样离不开长江，才能将其腹地范围扩大到内陆深处。广州的兴盛也是一样的道理。

　　本来深居内陆的城市，也拼命通过机场和国际班列把自己变成“沿海”。近年成都、郑州不断弯道超车便是明证。

　　基于这样的大背景，自贸区的突进便自然而然，像时代的注脚。

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　　正如深圳的价值，并不是拜前海自贸区所赐，而是多年以来产业升级、科技驱动、稳扎稳打的成果。

　　自贸区绝对不是“一来就灵”的涨价魔术。

　　河南开封、辽宁营口，甚至福建省会福州在入选自贸区后，投资价值都未得到充分显现。

　　自贸区遍地开花，评估含金量，离不开产业、人口二字。

　　一是看所在城市经济、人口基本面，二是看自贸区是否与城市产业和人口导入形成叠加优势。

　　从短期看，自贸区可能会对楼市产生“挂牌效应”。可从长期看，很多城市自贸区楼市成交量和房价基本逐渐回归正常。

　　如果一座城市最终在资源争夺战中败北出局，自贸区所带来的投资价值就很少。

　　归根结底一句话：

　　自贸区概念只是加持，但不可能包打天下。

　　参考资料：

　　1.《自贸区全国井喷，房价暴涨奇迹却不可复制，小心被坑》黄狮虎，智谷趋势

　　2.《海南会不会取代香港？中央大礼包超乎想象！》旺角黄汉城

　　3.《深圳出局已定？中央想要打造的下一个香港，是上海！》旺角黄汉城

　　编辑：陈霞 丁媛

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