上海楼市置换需求爆发：新房与二手房“齐飞”！涉房信贷调控叠加额度紧缺

　　导读：有银行业人士指出，即便有30%的红线在，由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹，不排除有些银行会将额度在地区之间流转，以实现全行总体30%以下的目标。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　作   者丨唐韶葵、周炎炎

　　编   辑丨徐旭、李伊琳

　　图 / 图虫

　　从今年以来新房市场整体成交面积的上涨到单盘认筹的火爆程度来看，上海楼市的全面回暖已经不远了。

　　10月18日，瑞安集团位于上海西郊的青浦区徐泾镇新盘-蟠龙天地正式开盘，一次性推出948套房源，据东方公证处网站显示，项目共3715组有效认购客户，打破了2018年4月，前滩中粮海景壹号3127组的纪录。

　　据统计，蟠龙天地此次认筹，上海客户占比37.5%，由此也可以推断，置换客户的比例较高。

　　上海中原市场分析师卢文曦指出，上海楼市回暖信号已久，3、4月份回暖信号已有，他称其为“疫情砸出来的黄金坑”，与股市有异曲同工之妙，下半年有加速向上的走势。蟠龙天地开盘火爆原因有三：青浦徐泾是青浦离市区最近的地方，外加大虹桥概念，以及最近多年接连出现的高溢价地块，对未来发展前景的信心和预期较高；其二是开发商瑞安的地产品牌效应；第三，均价6.1万元-6.3万元/平方米，加上大量中小户型，对于置换买家来说，总价正好在心理接受范围内。

　　目前来看，上海市场已经走出了一条全国市场的反向曲线：从国家统计局日前公布的数据来看，1-9月份，全国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。但1-9月上海新房成交面积同比涨10%；二手房，9月单月成交超过3.1万套，创下近几年来新高。

　　从成交金额来看，去年10月1日至7日，上海商品住宅成交仅约3.55亿元，而今年同期已达约54.49亿元。

　　新房市场“加速向上”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，蟠龙天地带出了今年上海最热的板块，就是蟠龙镇板块，该区域本身是虹桥周边最近的一个古镇，蟠龙天地也是瑞安集团的城市更新项目，很多当地居民等这个项目开售等了好几年。因此不难理解“千人摇”的出现，这也说明市场是比较关注此类板块的。严跃进认为，一个项目中签率低，说明首次改善的购房需求比较强劲，也是此类项目价格略强势的原因所在。

　　知情人士对21世纪经济报道透露，蟠龙天地有其特殊性，该盘中签率30%不到，但里面不乏水分。其中有一名客户一人拿了4、5个号，最后摇中了两个号，只选了一套126平方米的房型。这名知情人士指出，如果案场审核不是特别严格的话，用多个身份证认筹（家庭成员）的情况是有可能出现的。出现这种集中摇号或者一个盘里面这样的情况并不少见，说明市场情绪偏热。另一方面，徐泾高价地偏多，区域关注度也很高。

　　青浦徐泾最近的一场土地拍卖发生于今年8月，远洋地产以溢价率超过34%拿下徐泾一幅地块，成交楼板价38484.2元/平方米。据新浪乐居统计数据显示，2020年以来，青浦徐泾板块成交楼板价基本在28000元/平方米左右。从2018年至2020年近三年徐泾镇板块宅地成交楼板价情况来看，板块楼板价高位产生于2018年，2019年、2020年地价有显著下降，进入2020年下半年，该片区楼板价有抬头趋势：2020年6月，金地以36123元/平方米拿下的青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块。

　　截至2020年9月底，上海新建商品住宅库存为 682万平方米，环比增长0.6%，同比下降11.9%。与此同时，上海楼市存销比自2020年 5月以来不断下降，9月上海新建商品住宅存销比为7.6 个月。在今年5-7月一直出现新房供不应求的局面，导致库存面积不断下降，存销比也随之持续降低。8-9月新房供应量大幅增加，一定程度上缓解了前几月供不应求的局面。

　　实际上海潜在的购房需求还是比较多，类似新房交易同比上升，具有积极的意义，至少说明市场不悲观，而且今年上海预售许可管控有所放松，这都有助于市场交易的反弹和上升。

　　蟠龙天地只是上海楼市行情中的一个缩影。近期新开盘的市区多个楼盘已经未开先火。准备买二套房的张林（化名），把江苏老家的房子卖掉之后，在宝山看中了大华朗香公园里，销售人员告诉他由于看中的客户比较多，需要启动验资看房，验资金额达100万元。关注了很久宝山楼市的张林发现，一年不到，这个区域的楼盘大约涨了5000元/平方米左右。

　　不少最近在看房的客户反映，上海房价“悄悄地涨了”。据上海中原地产数据显示，今年国庆长假内，上海新房成交量达到近9年最高值，新建商品住宅成交面积13.1万平方米，而在2019年国庆长假，新房成交量还不到1万平方米。

　　从9月开始，上海楼市就进入卢文曦所说的“加速向上”态势。易居研究院《2020年9月上海房地产市场报告》显示， 9月上海新建商品住宅成交面积同比大幅增长40.5%，达到约110.9万平方米，环比增长13.9%。这也是自上海楼市2017年市场降温以来创下的又一新高。

　　与此同时，上海新建商品住宅成交均价同样有所上涨，涨幅为1.0%，至54356元/平方米。

　　“二手”房也疯狂

　　新房走出向上行情，自2018年以后进入平稳交易状态的上海二手房市场开始出现波动。据中介人士反映，其位于静安区的门店，房东开始出现跳价行为：有二手房源10天不到涨了接近100万。

　　二手门店的咨询量和带看量激增，相关数据更是表明，9月上海二手房的成交量来到了2017年以来的历史高位。9月，上海二手住宅成交套数约为3.1万套，环比增长4.2%，同比增长46.8%。截至9月底，上海前9月二手房市场累计成交量同比增长9.9%，增速已回正。

　　二手房市场是最能反映市场冷暖的。一旦房东跳价现象出现，二手房买家也会出现着急成交的情况。王慧（化名）刚下手买了一套浦东的二手房，她从年初开始留意这个板块的房价，在9月底发现二手房价开始上涨，就不再观望了。她之前有看中一套房源在挂牌后的一周之内两次涨价，一共超过50万元，而且其他房源也开始调价。

　　相比较而言，市中心的“老破小”不如郊区的二手房升值快。张帆在年初把距离市中心比较近的闵行区一套“老破小”卖了，单价5万元/平方米出头，置换了距离市区更远的一套大房子，大半年下来，他置换的房子单价已经超过6万元/平方米，而此前卖出去的房子价格仍然在5万多元/平方米，升值潜力立见高下。

　　实际上，相对新房，上海的二手住宅市场成交更为活跃，二手房价格指数环比涨幅比较明显。

　　9月成交3.1万套，创年内交易量新高，同时这一流量也回到2016年调控前的月均水平。二手房成交活跃一方面整个9月周度新增挂牌量保持在1.1万套以上运行，保证市场有充足房源。另一方面，新房推盘积极，置换买家入市意愿明显，希望快速达成交易。随着成交进一步放大，市场折扣悄悄收缩，以前2、3百万总价房源还有1-2%的议价空间，但目前多半在1%以内。一些千万以上的高总价房源，折扣尺度也慢慢收回到5%左右。

　　上海是典型的置换型市场。受政策约束，改善客户买二套新房时多数会提前出售首套房。因此，一二手联动是上海市场的显著特征。一般而言，新房成交上涨，二手房市场供应量也会走高，供应层次也会更为丰富，二手房成交随之走高。当然，今年学区政策的调整也使得部分学区房热度较高。9月至今，个别大型中介机构“新增客户/新增挂牌”指标显著上涨，反映看房客户量依然较大，二手房整体仍将保持较大热度。而二手房热度回升也使得部分中介机构调高了佣金比例。

　　上海楼市回暖背后

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　　上海楼市全面复苏，背后可以看到三个原因：一线城市表现活跃；上海“金九银十”的惯性上涨；上海积累的购房需求。

　　一个的信号是，今年前三季度全国房企拿地投资快速恢复，主要三个方面的影响：受疫情影响，上半年货币市场宽松及房企债务融资难度下降、融资成本降低；今年地方政府推出部分优质地块，且在稳地价的基调下推地价格相对不高；今年上半年也是房企积极补仓的时间点。房地产投资快速恢复主要是我国高效的疫情防控措施，房地产开工、施工能够快速恢复有直接关系。

　　从国家统计局发布的2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，全国楼市环比出现上涨，但在一些城市调控干预下，环比涨幅是有所收窄的。9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点。

　　上海已进入惯性上涨通道，具体表现为：9月是传统销售季，加上9月也是做三季报的关键时期，因此房企较早开启营销活动，整个9月销售呈现量、价齐升格局。但是7月份后，很多城市开启调控，所以在政策干预下，楼市交易热情有所降温。比较典型的是杭州，政策连续“打补丁”，9月销售旺季房价指数环比持平。

　　同策研究院数据显示，5月开始，上海月度成交量同比回正，7月，累计成交同比回正。1-9月，商品住宅累计成交612.74万平米，同比增长11.8%，9月当月成交104.85万平米，仅次于5月，同比增长36.6%。10月1-19日，同策研究院监测的商品住宅成交量已突破50万平米，接近去年10月整月的52.95万平米。

　　同策研究院分析师丁垚认为，上海疫情之后新房市场复苏主要来自于几个方面，第一也是最为关键的是供应放量，上海不缺需求，各层次新房供应增加使得客户选择面变广，成交量自然随之增加。除此之外，前几个月新房预售价格的放松与土拍规则改变使得市场预期更为乐观。

　　上海也并非孤例，此轮回暖中，一线城市表现活跃。新房价格北京、上海、广州和深圳分别环比上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅销售价格北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。相对新房市场，二手房市场避免限价影响，因此市场交易活跃，房价也顺势上涨。

　　值得关注的是，火热行情下，房企也加速推盘，仅上海来看，三季度的开盘数量高达80多个，供应房源共计超25000套，已超出上海上半年的供应总数。最核心的原因在于，“三道红线”对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发，希望加快销售，以应对“三道红线”所带来的压力。

　　上海房贷放款速度骤降

　　21世纪经济报道从三位上海银行业人士处了解到，随着房贷额度趋紧以及即将到来的年末资金面紧张的情况，叠加上近期监管要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下，目前上海房贷呈现减速迹象。

　　上述大行房贷经理称，最近房贷放款速度普遍降到了1-2个月左右，而今年年初比较快的时候差不多能达到2-3天即可放款。目前行里的说法是没有额度，但风控标准还是参照以往没变化，只要符合要求均可以贷款，但需要接受较长的放款时间。

　　“有些二手交易，客户等着款清交房；有些一手房给的交全款的期限比较短，客户也会担心逾期赔钱，因此还是有很多房贷客户近期比较焦虑。”房贷经理称。

　　房贷额度紧张背后，也有监管有形之手。

　　21世纪经济报道9月末独家报道过，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。一位大行人士表示，监管层年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。

　　不过，也有专家认为，这是年末的正常现象。

　　上海链家研究院资深分析师杨雨蕾对21世纪经济报道记者表示，银行政策没有变化，审批也不存在收紧的情况，只是部分银行放款的额度有点紧张，放款可能会延缓。这个是每年进入年末都会存在的一个正常现象，并不会影响正常的交易，目前市场供需平衡，政策预期也比较稳定，小的变动因素并不会对整体市场造成影响。

　　多位市场人士表示，年底的额度紧缺问题比较常见，并且最近房地产市场较为火爆的城市基本都有一些动态平衡的政策或做法出台，不单单是上海。

　　值得关注的是，今年疫情过后，上海房地产出现了近年罕见的火爆局面。

　　10月20日，国家统计局发布了《2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落，上海楼市“金九”成色十足，新房和二手房交易量同环比持续增长，且均创2017年以来的历史高位。

　　不过，也有银行业人士指出，即便有30%的红线在，由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹，不排除有些银行会将额度在地区之间流转，以实现全行总体30%以下的目标。

　　“比如一线城市房贷业务赚钱更多，那就收紧东北和西藏的额度，腾挪到上海、深圳等地。即便对上海本地进行总量和增量管控，也可以在杨浦区、浦东新区、黄浦区、嘉定区之间协调。”上述人士称。

　　银行难抑“房贷冲动”

　　“其实今年最完美的购房时机是4-5月份，然后在6月底之前将所有贷款手续办完。”一位城商行人士指出，当时在新冠肺炎疫情的冲击下，普遍对经济悲观，房子可以挑选的余地大，房价比较低迷，银行消费贷信用贷业务受到打击，房地产作为商业贷款的压舱石的作用明显。

　　“银行一直有多放房贷的冲动，计提风险低、经营成本低、客户有房产抵押，特别是一二线城市的分行对房贷业务很积极，今年五六月份，房贷审批速度大开绿灯，一周到10天的审批，整个贷款流程一般在两周之内结束。”上述城商行人士表示，银行不愿意资金积压在手中，因此对于购房者和银行来说，快速放房贷对双方均有利。

　　在疫情出现之后，监管要求银行信贷向小微倾斜，最低资金成本可低于4%，有银行业人士表示，银行刚刚转向大规模做小微业务之时，也有很多不成熟的地方，比如4、5月份出现了深圳、杭州等热点城市房价突然飙涨的现象，其背后不乏客户经理、中介、购房者合谋，通过挂靠小微企业的模式挪用企业经营贷买房的模式。

　　此外，银行的“房贷”冲动也源自其市场垄断地位。在消费金融领域，银行业务已经受到了花呗等互联网金融的挤压，而房贷业务有量大、排他性、中低风险的优势，互联网金融无法介入，因此价格、服务都缺乏市场竞争。而且客户一旦与某家银行有了房贷业务的勾连，客户黏性都会比较大，因此如果后续营销跟上，客户可以发展成购买基金、理财，使用信用卡等功能的核心客户。

　　“虽然监管也从宏观审慎的角度去控制房地产增量，但本质上银行会有冲动去做安全、赚钱的业务。”上述城商行人士表示。

　　本期编辑 陈思

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