注册

昆明调研:一带一路下的城市机会有多大?

2020-10-25 18:31:52 和讯名家 

(前言:国庆节前去昆明调研,第一次到这个城市,虽然跟我预想中的花园城市有点差距,但昆明人给我留下了深刻的印象,真的太太太热情了,对我照顾周到又体贴入微,令我非常感动。

我去过那么多城市调研,发现昆明男人最细心,据他们说女人在家里的地位很高,远超四川、上海,男人都听女人使唤,这还是母系社会遗留下来的优良传统。呵呵以后姑娘们找个云南人嫁了不错。)

作为一带一路通往东南亚的桥头堡,昆明房价起点并不低,2010年,长沙房价在五千左右时,昆明房价就六七千了,2013-2016年,经历了横盘调整、微降期,2016年10月楼市开始逐渐启动,到2017年5月加速上涨,大牛市持续了一年半,到2018年底接近尾声。

但受市场惯性影响,所以2019年昆明还余热未了,成交量持续升高。

今年疫情期间市场感受到了低潮,之后又有所回暖,但到了八九月,各代理机构明显感到购买力转弱,新盘去化率下滑,随着昆明的新盘供给量上升,去化周期延长,昆明楼市的调整期真的来了。

这个金九银十,昆明各大房企们就已经开启打折促销的浪潮,年底降价在所难免。

这次去昆明,小伙伴们带着我到东南西北中热点片区都转了一下,我大概对这个城市的地貌和格局有了简单的了解。

整体有这么几点感受:

1、昆明房价基数不低,两年时间,新盘涨幅普遍接近翻倍,预计未来中心区回调空间有限,远郊区和文旅盘回调幅度会多一些。

昆明2020年9月的住宅房价地图

2、昆明的购买力超过一半来自地州市和全国,这样成交量容易受政策影响波动,但好在昆明的调控政策还是很宽松,外地人都可以买一套,首付只需2成,而且市场已经转冷,政策只会松不会紧。

3、昆明的城市规划做的不是特别科学,呈贡新城离主城区太远,人口和产业导入难度大。而离主城区近的地区,巫家坝和滇池,本来地理位置最佳,发展难度也不大,但政府的公共配套却跟不上。

在昆明,也有“东邪西毒、南帝北丐、中神通”的说法,这跟成都很相似。

下面我将分区解读,但毕竟是我第一次去昆明,对城市还不够了解,观点如果有些不成熟,也欢迎大家在留言区指导,多吐吐槽。

南部

因为我是从东部机场过来的,沿路顺便看了一下,对东部感觉也不是太好,所以东边就省略了。

昆明的新盘供应主要集中在南边,而且南边的热点片区很多,特别是巫家坝、滇池都是外地人热衷投资的板块。

热度最高的是巫家坝,定位为面向东南亚的金融中心总部基地,光是那中央公园就规划有五千亩,排名中国第一。

但项目开发了一二十个,公园还没建。

著名的烂尾楼,别样幸福城就在这里,跟片区高端定位有些格格不入。

昆明遗留的烂尾楼太多了,成了城市难抹的伤痕,幸好昆明在前进,群魔乱舞的时代已成过去式,目前市场占主导的都是外来大开发商,大家对这个城市的信心和好感也在增强。

我看过很多城市的这种新片区建设模式,通常都是给一级开发商,先把片区的公园和各种馆建起来,公共配套齐全了房子才有卖点,土地才能卖个好价钱。

如果只是先画饼就把地卖出去了,政府哪来的动力和资金再去建这些配套呢?

还有一个燃眉之急是拆迁,现在片区房价已经普遍涨到2万了,如果是低密度的厂房拆迁成本还低一点,如果是居民楼拆迁成本就高了,恐怕很难拆的动。

公园最近已经启动招标了,先建一小部分,计划2023年年底竣工。

整个中央公园最后能不能全部建完,谁也不知道。

反正边建公园,有看得见的预期了,土地至少能卖个相对好的价格。

最近跟公园招标一起推出的是巫家坝推了2块地,有一块最高起始价已经到了1.4万/平米,如果月底能够成交,那对巫家坝的房价又是一个助推器,因为市场会预期未来房价要卖到两三万。

现在巫家坝有十多个新项目紧邻着,价格在1.8-2.4万/平米之间。

因为区域供给量大,购房者可选择范围广,楼盘去化也参差不齐。

比如保利天际,精装卖2万一平,都是改善的户型,保利开盘仅卖了15套,去化率13%。

而附近的龙湖天璞卖的是毛坯价1.8万,户型面积跟保利相差无几,开盘就售罄了。

说明现在市场对这个价格已经非常敏感了。

当然个别楼盘品质如果格外突出,价格高也是有人买单的,比如西派国樾,精装2.4万-3万/平米,200多平米,推108套开盘有84%的去化率。

西派一期千多户,据销售说至少一半是地州市的人来买。

别看昆明经济实力一般,但也藏龙卧虎,有些做东南亚出口贸易的老板还是很有钱。

但后市升值潜力如何,关键取决于政府对片区配套的打造能力,金融中心能不能名副其实,如果说低于预期的话,后面升值也会令人失望。

整体来说,巫家坝片区的房子都比较新,即使公园最后不能全部建成,但也是成片的住宅区,观感比较好,只要教育、商业配套跟上也行,而且巫家坝的地理位置比较好,离二环直线距离只有2公里,如果提前释放的这些利好,后面能够兑现就没什么问题。如果落空了,那就是另当别论了。

再看滇池,这是地州市和外地人热衷投资的片区。

看到下面图中远处那个黄色小区吗,叫艺术家园,是学校的福利房,据说2018年一季度市场火爆的时候,有深圳客过来一次性买了五套,当时想当然以为滇池很快能发展起来,毕竟靠湖,又有地铁规划。

结果买完房子就销声匿迹了,因为昆明把资源都转移到呈贡了,滇池这边始终没有好学校,片区发展也在放缓。

今年这个深圳客把房子卖掉,他说只赚了点路费。

当然这个跟标的也有关,另一个陪我看房的侯哥,他2016年年底7000一平买了滇池旁边的金科阳光里,现在涨到1.5万了。

我们在王府井(600859,股吧)滇池小镇转了一圈,感觉人气平平。

其实滇池的地理位置和资源优势得天得厚,只是政府规划和发展重视程度可能不够,确实是浪费了好的海景资源。

比如金科江湖海,2017年10月首开1.2-1.4万,现在二手房是2万左右,涨幅60%左右。

这个涨幅在昆明当然也不差。只是说这个滇池新城如果打造的好,本来是有希望媲美原来昆明老滇池豪宅区的,那边毕竟很多都是十多年楼龄了,富人是需要新房子升级换代的。

一个片区能不能发展起来,首先必须是要有政府的规划投入,教育资源,公共配套必不可少,光靠开发商是炒不起来的。

西部

西边被称为“西毒”真是不冤,我们去西北新城的时候,东边很多冶炼厂,浓烟滚滚笼罩着上空,不远处就有很多高楼居民区,住在这边天天吸着毒气。

环境差,价格也相对便宜些,大部分在11800-18000元/平之间,这边项目很密集,供给量也大。

根据中原地产对客户数据的统计,西部片区以昆明主城客户为主,(含外省常期在昆居住)占比近75%,地州客户占比约20%,外省客户占比只有5%左右。

外省客户买的少,主要是西部的炒作概念少,也不适合旅游度假。所以自住还行,要投资还是另寻宝地吧。

我们跑到阳光城(000671,股吧)滇池半山上去看盘,那山路蜿蜒真跟去探险一样,不过1.8万/平的大户型洋房卖的还行,1.6万的中小户型反而没那么受欢迎。

因为愿意住这种山上的,无非是改善型家庭,喜欢清静,而首次置业的刚需家庭,对公共交通要求比较高,不太会喜欢这种地段。

在去滇池半山途中拍摄

融创文旅城快卖完了,上万户,配套自成一体看来很受欢迎,洋房都上2万多的价格了。

但我对西部整体的感觉不是很好,比较凌乱,不成片。西部新城又很密集,只能说是刚需上车片区吧。改善的话不建议买西部了。而且西边北边都是山,发展空间也有限。

北部

北部人气明显要比南部旺盛的多,还能看到很多写字楼,晚上灯火通明,烟火气十足,跟南部形成强烈反差。

老城虽老,但有人气,新城虽新,但人气需要时间累积。不过昆明北部老城区倒是一点都不老,我感觉城市建设也挺新的,街道都很干净整洁。

房价涨幅也跟南边旗鼓相当,比如北京路附近的小区,2017年买的新房1.2万,现在在2万左右,涨了6成多。

昆明买房的地缘性特征也很明显,北边的房子大都是北边本地人买的多,外来人买的少。

月牙塘小区,昆明最好的政府公立双学位,20年的楼梯房,2016年80平米的房子100万,现在中介说报价在210-239万。

再往北到顶,就是昆明瀑布公园,有几个新盘,价格在毛坯1.3-精装1.6万/平米左右,2017没涨之前大概是八九千的价格,涨了60%以上,今年疫情期间有楼盘降过价。

这个价格跟西部不相上下,但这个片区给我的舒适感更好,居民区成片,而且都比较新,环境也好,比西部强多了。

(昆明瀑布公园)

但北部发展也有极限,因为地理位置的原因,北部到瀑布公园再往北就全是山了。

昆明的地形很独特,四周全被山包围着,腹地很小,跟福州一样。

往东也是山,但东北往机场方向一直延伸到嵩明,还能挤出一块平地来发展。不过时间关系,我没有去这边跑盘了。因为距离市区也比较远,杨林到市区的距离,跟呈贡到市区差不多,已经属于远郊了,只是价格相对还比较低,在六千左右,所以据说现在挺受购房者青睐。

中心区

中心区主要是指二环以内,新盘很少,在售的很多都是公寓,纯住宅楼盘没几个,一环内的俊发逸天峰价格最高,两百多平米大户型单价卖到31000万带精装,基本上卖完了。

一环边上的华润置地悦府,周边环境比较杂乱,各种批发市场,但地段摆在这了,9月开盘的,有打折促销,大户型卖2万1带精装,开盘去化有9成。

中心区因为项目少,楼盘去化率都还不错,开盘至少有个7成,不用担心卖不掉,顶多就是卖久一点,指望降很多也不现实。

二手房的话,地段、学位都算上乘的翠湖周边房子,现在大概是3万左右,问了下中介,这一轮牛市基本都翻倍了,昆明最贵的房子应该算是翠湖了。

(翠湖)

中心区转完,中午我吃了碗有史以来吃过最大的云南米线,量太多了,碗比我家脸盆还大,哈哈哈,真的很有特色,很好吃。

呈贡

昆明举全市之力打造了一个新城,把市政府和一些市政单位搬到呈贡去,就是希望把呈贡发展起来。

但呈贡最大的问题是,离主城区太远了。

小伙伴送我从北边国福现代城附近去呈贡区,30多公里,晚上11点多都花了一个多小时。就算是从南二环算起,也还有二十多公里。

我去调研过很多城市打造出的新城,但凡能够成功的,都是紧邻老城区发展,这样可以迅速传递人气,人口顺其自然的外溢,比如合肥滨湖新区,成都的高新区和天府新区,长沙湘江新区,南京江北新区,郑州郑东新区,都是在主城区发展饱和之后,才往隔壁拓展新城区。

而不算成功的,都是跳出老城区,中间还有农村一大片空间没发展完,又在远处凭空画个圈打造一个新城,比如天津滨海新区,苏州吴江太湖新城。就连广州南沙目前人气都比较淡,人口导入远不如预期,但打造南沙的目的是比较特殊的。

最大的瓶颈就是距离,交通和心里上的距离太远了,如果在主城区上班,谁会跑那么远去新区住。

这种离主城区太远的新城区,购买力基本上是在当地片区工作的人,或者是冲着它的教育资源去买的人,投资客一般来说是很少,升值潜力也会跑输主城区。

呈贡有点特殊,因为他有个高铁站,以后通往东南亚地区。所以有些投资客也会看中这一点。后面我再说昆明在一带一路上的优势。

据中原地产的统计,买呈贡的有10%的客户是投资客,20%是地州市的人。

(对面是万达广场)

呈贡的建面非常漂亮,外观看起来也很高大上,就是人气差了点,因为人口和产业导入太慢了。我去置信银河广场逛了逛,里面空置的店铺很多,开门的也是门庭冷落,其实位置很好,商场经营出了点问题。

我们看的新盘,基本上普宅价格在1万左右,洋房在1.4万左右。

这边刚需产品卖的都不错,只有别墅和公寓卖的比较差,说明这边的有钱人还是稀缺了点。

如果是在呈贡上班,呈贡中心1万左右,价格也不算贵,这边配套还是很完善的,环境又好,确实住的舒服。

但有些边缘地段就不行了。花田国际据说去年降价了,2018年均价卖1.5万/平米,去年到现在卖1.35万,这种文旅项目一般是投资客买的多,地段上离中心区又远了点,配套没那么齐全,一旦市场冷淡下来的时候,购买力退潮,就是首当其冲降价的对象。

古滇

古滇名城完全是个旅游休闲度假的地方,来这里买房要么就是投资,要么就是养老度假。本地人和外地人都有。

有个别成熟的小区楼下人气还可以,周边停放的车子还挺多的,我们去的时候还不是周末,饭店吃饭的人也还比较多。

别看是个独立的小镇,房价也不低,新房高层带精装在1万出头了。

到处都是在建的新盘,供给量比较多,我们看了2个新盘,虽然有些户型赠送多,看了比较有购买欲望,但这种地方不抗跌,如果你不是非海景房不可,我觉得同样的1万左右,还不如买呈贡市区,去云南养老生活配套还完善些。

毕竟你到古滇也不能天天花几百块钱门票去游乐园玩啊。

昆明房价走势分析

看完一圈下来,结合现场的观感,以及我跟昆明业内朋友了解到的情况,今年昆明行情明显不及去年,9月市场开始转向。

接下来我们通过基本的数据来分析下昆明楼市未来的走向。

大家可以看下锐理数据,昆明从去年以来,新房开始供过于求了,今年就更加明显,不仅供应量加大,成交量还在下滑。

今年1-9月,新房成交量只有711万平米,相比去年同期的904万平米,下滑了30%。

截至今年9月30日,昆明商品房库存达到2256万平米,去化周期是2.17年。

当然这里面主要是商业和办公楼的库存大,去化周期长,住宅要少很多。

如果分开看的话,住宅库存总共是872万平米,只需1年的去化时间,属于正常。

而商业和办公加起来就有1383万平米,商业去化要十五六年,办公要五年多,非常恐怖,这是很多城市的通病,商业类的物业严重过剩,所以价格跌的也比较惨,以后还会继续跌,深不见底,所以如果不是你自己有办公或者开店的需求,我一般都不建议投资这些物业。

昆明住宅今年处于量跌价涨的最后阶段,一方面是受到疫情的影响,很多家庭收入也下滑了,我这次去昆明见到的一个代理机构的领导,他说今年收入明显下滑,身边很多人收入都下滑了,购买力在下降。

另一方面是2017年之后牛市,量价齐升,需求集中释放了一波,该买的买了,房价涨到了一定程度,很多人买不起了,市场本该到了调整的时候。

其实九月份很多新盘已经开始打折促销了,佳兆业城市广场从1.6万降到1.45万,恒大嵩明从7200降到6500,还有很多项目是暗降。

以史为鉴,昆明2019年是土地出让大年,仅次于2013年,之后低迷下跌了三年,一直到2017年市场才反弹,这次不一定完全重演跌三年,跌那么多,但是,调整不可避免,因为那一轮货币相对紧一些,利率也高,现在货币相对宽松,房贷利率也低,过两年大家手里有钱了还是会选择买房抗通胀,但去年土地供给多,今年明年昆明的新房供给量会上来,市场短期供过于求,房价想不调整都难。

四季度估计会有更多楼盘价格下跌,南市区供给量平均占了全昆明的一半,还有西市区,占了20%,供给量大的会有降价压力,还有远郊那些文旅项目,1万降到七千都有可能。而市中心盘源很少,就会相对比较抗跌,只会有些折扣。

昆明今年9月底出台城市更新改造计划,计划3年完成全市城中村改造,总共395个项目,已经完成108个,未来3年还要改造223个,总共4412万平米。

如果是前几年,有中央的货币补贴政策,这么大的改造力度,房价很快就水涨船高了,但现在政策已退去,光靠地方自己推动拆迁改造,太难了。

昆明未来潜力分析

大家看完上面的分析,会感觉昆明房价其实也不低啊,市中心两万多,二环外都是一两万了,昆明本地人更是百思不得其解,我们这里人家收入低,房价怎么就炒这么高了呢?

去年昆明春季平均薪酬是6500元,排名全国19位,而全国平均数是8165元,昆明确实是低于全国平均水平的。

但我以前就说过,决定一个地方房价的,不完全是取决于本地人的收入,如果是省会城市,是由全省最高收入人群来决定的。

而昆明,作为一个旅游省会城市,买的人群就更多了。

据中原地产统计,2020年1-8月昆明购房客户群体中,只有33%是长期在昆居住生活的人群,另外,周边滇中城市圈导入客户占比也不少,曲靖占了11%,玉溪10%,还有昭通、大理、红河、楚雄等云南所有的地州市加起来占比超过了四成),外省在昆购房客户按身份证划分则主要集中在长江经济带四川、湖南、河南等城市。

备注:数据来源昆明中原CCES大客户数据系统,客户所处地域以身份证信息为准,并参考成交客户登记居住信息为准。

2019年中原客户成交数据显示,昆明本地客户占了48%,地州市的占了43%,外省的只要9%。

但是到了2020年,本地购买力明显萎缩了,占比只剩33%,明显替代的是外省客户,占比从9%上升到了22%。

因为昆明这个地方四季如春,确实是很适合养老度假,所以外省人,加地州市有钱人,再加本地人,这三部分人群的购买力,支撑了昆明的房价。

昆明过去的经济发展确实没有什么亮点,旅游算是他的支柱产业。

但未来,云南作为一带一路通往东南亚的桥头堡,战略地位反而提高了。因为泛亚铁路连接了马六甲海上丝绸之路,打通了中国与泰国越南、缅甸、老挝等东盟国家的陆上通道,沿线的货物运输再也不用走海运,对我国经贸往来和对外出口发挥至关重要的作用。

泛亚高铁建成之后,云南的贸易额会有明显的提升。

今年云南前三季度,外贸大涨18%。

越南、土耳其、波兰、泰国等一带一路沿线国家进出口都有两位数增长,分别增长18.5%、17.1%、13%、10.9%。

要知道我们全国的进出口总额只增长了0.7%,所以云南这个成绩已经很拔尖了。

到云南做外贸的赚钱了,以后大家自然更有钱去昆明买房啦,当然这只是其中一点啦。

我认为长期看好昆明是没问题的,省会城市的首位度都会提高,这是国家对各省会的战略定位。

但正如前文所说,昆明房价短期调整不可避免。

最后,要特别感谢这次昆明之行,带我看房的小伙伴们,他们是非常专业的购房导师,昆明如果想买房的朋友们可以找他们指导。北边,侯哥(13608719526),南边,小李子(13769174980)。另外,感谢中原地产领导的数据支持,尊园地产领导的指导。感谢橙子,大家可关注抖音橙子说房,了解昆明本地楼市。

觉得本文不错,就顺手帮我转发到朋友圈和微信群哦,谢谢。

本文首发于微信公众号:樱桃大房子。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。