疫情当前，美国人却在爆买房子！房价连续上涨103个月，圣何塞均价近千万

即便处在新冠疫情大流行带来的经济衰退中，美国人买房子的热情却丝毫没有衰退。

根据美国全国房地产经纪人协会公布的10月的全月数据，目前美国房地产销售的速度和数量都处在14年来的最高水平。

抵押银行家协会经济预测副主席乔尔·坎称，造成房价高涨的原因主要有两个，一是有史以来最低的抵押贷款利率，二是40年来最低的房屋储量。钱多房少，房价自然蹭蹭的涨。

目前，全美房价已经连续上涨103个月，且上涨速度是收入的4倍。即便有史上最低的贷款利率，购房者也在为首付苦苦挣扎。在加州的圣何塞，房价中位数已经达到140万美元（约合人民币920万元）。

面对这种情况，有房产中介疾呼：美国应该多造房子！

房子都卖空了！

截止今年10月，美国的房屋储量已经下降到有记录以来的最低水平。在市场上出售的房子，有70%会在一个月内被买走。按照现在的销售速度，2个半月内，美国房屋市场上所有待售的房子都会卖光。

截止10月，全美房屋销售量相比去年同期增加21%，房价已经连续上涨103个月（8年零7个月），较去年同期上涨15%。进入11月后，整个房地产市场已经因为无房可买，终于停下来喘了口气。

房价如火箭一般直冲云霄

美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说：“我们现在面临房屋短缺！是非常严重的短缺！在现在的市场环境下，供应至关重要！”

抵押银行家们也支持经纪人们的说法，银行家协会经济预测副主席乔尔·坎说：“住房库存短缺已使全国房价大幅上涨。

乔尔所言非虚，截至10月，房价的中位数已经被拉升至创纪录的313000美元（约合人民币203万元），相较2019年同期增长16%。相比去年，低价房屋的销量反而有所下跌，而中档和豪宅的销量飙升，这也直接导致房价中位数飙涨。

在全美范围内，售价在75万美元至100万美元之间的房屋比一年前增长了80％，而100万美元及以上的房屋则翻了一番。

代售的房屋已经成为抢手货

劳伦斯认为，这种增长结构是因为低价的房屋库存不足。“过去十年来，我们一直生产不足。我们需要更多的建设！”她表示，自2008年金融危机后，房地产市场崩盘，许多小型的建筑商以及建筑材料提供商，尤其是那些夫妻档、家庭档都破产了。自那以后，房屋的建造就进入了极度缓慢的状态。

此外，疫情期间，建筑材料（木料、石料等）的价格上涨超过百分之百。全美房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨表示：“建筑材料的价格上涨、供应短缺，直接导致了房屋建造速度的减缓，建筑商们一直在努力解决问题。”他随后谈到，过去50年来美国的房屋建造水平远低于以往的高峰时期。

劳伦斯表示，从全国范围内看，全美还需要上百万套房屋，以及与其配套的基础设施。她表示，国会正在寻求刺激经济发展的方案，为什么不促进房屋建设呢？在她看来，首先要解决的是基础设施问题。

“在偏远的农村社区、小城镇、远离地铁的地方，政府需要提供高速互联网的接入。这一点将使得当地得以发展廉价住房。交通问题也需要解决，需要建设城市轻轨和高速公路。”

此外，她呼吁地方政府调整分区法，允许建造更多的房屋。她认为，将自然土地变更为住宅用地，并用以开发，是最好的选择。

利率史上最低

8月份才上市的抵押贷款巨头火箭公司立刻给他的投资者们提供了丰厚的回报。史诗级的房屋抢购热潮让火箭公司第三季度的利润猛增了506%。其发行的抵押贷款数量增加了一倍以上，达到创纪录的890亿美元。

第三季度，火箭公司客户数量达到了成立以来的最高，总收入猛增186%。

火箭公司的首席执行官杰伊·法纳也对这种业绩感到惊讶，“我在抵押贷款行业已经25年了，还从来没见过这样的繁荣。”他推测，随着疫情让人们在家里花费更多的时间，人们对房地产资产的评估态度改变了。

在2008年金融危机前，房地产一直是美国人的主要投资方式。法纳预计，目前房地产市场的繁荣将持续至2021年，该公司预计第四季度将为房地产市场提供高达930亿美元的贷款。

急需新建房屋？

房地产分析公司Realto高级经济学家乔治·鲁伊塔认为，这种繁荣建立在史上最低的抵押贷款利率上。数据显示，目前美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率降至2.72％，这是抵押贷款近50年来的最低水平。

根据纽约联邦储备银行的数据，第三季度美国人的抵押贷款债务攀升至近10万亿美元的历史新高。

由于房价上涨的过快，低廉的利率实际上并没有让购房者享受优惠。根据鲁伊塔的团队计算，按照今天的房价中位数，购房者们实际上每个月只比去年同期节省了4美元。

经纪人协会的一份报告显示，以313500美元的中位数计算，一个家庭需要每月支付1059美元（约合人民币6954）的抵押贷款，即每年需要赚取50819美元（约合人民币33万元，月薪2.75万元）才能负担得起房贷。

利率不断下跌

按照美国劳工部的数据，房价的上涨速度是收入上涨速度的4倍。劳伦斯也说道：“虽然优惠的抵押贷款利率带来了新的购房者。但是实际上，他们的负担能力不会改变。房价上涨的速度正在加速，会让他们越来越难凑出首付。”

目前，全美房价最高的地区是加州的圣何塞，中位房价为140万美元（约合人民币920万元）其次是加州旧金山的112.5万美元（约合人民币740万元），加州阿纳海姆市为91万美元（约合人民币600万元）。

房产经纪人趁机牟利

房地产市场火爆，房产经纪人们也开始趁机赚快钱。11月19日，劳伦斯所在的协会与司法部达成和解，同意修改自己的服务行为以免于起诉。

此前，该协会曾遭到集体投诉，称协会成员虚假宣传自己“免费”服务；同时收取买房和卖房两份佣金；根据佣金的高低来决定将房屋出售给谁；排挤非协会的房屋经纪人；阻止买房者通过互联网买房，以及隐瞒房源等行为。

在遵循了司法部的决定之后，美国的房主和购房者们不必再忍受这些麻烦。

通常而言，美国房主出售房屋时，需要支付售价5%至6%的佣金，买家可以和卖家分担，一人3%。此前，经纪人在带购买者看房时，会告知他们服务是“免费”的，但实际上只有看房是免费的，在购买时还是需要支付费用。

而现在，经纪人不得不预先将所有的费用提前讲清楚。Redfin首席执行官格伦·凯尔曼说：“经纪人们现在将不得不一开始就告诉他们的买方，‘该佣金支付给我的钱不足以提供我所提供的服务，让我们就我所收取的费用进行一次前瞻性的交谈。如果你想享受其他服务，必须支付更高的费用。’”

凯尔曼同时表示，这项判决最重要的一点，是让房地产行业的代理费用变得更加透明。

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