融创未解之谜，这次是物业！

文 | 地产八卦女? 陈庆

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曾经我说过：楼盘交付后，影响房屋舒适度和市场价值的主要内在因素，恐怕就是物管了。

这话对不对呢？其实对于小区物业，很多人都怎么不重视。

因为从过去的经验看，房价主要由地段决定，2000年以后交付的房子，房龄才10年，20年，你看不出来物业管理不一样，能给不同小区的价值带来多大的影响。首要的房价影响因素是政府、房地产市场、开发商，涨势来临时，你的小区整得再乱房价也能跟着窜。因此大家觉得，房价好像和我怎么住、住得舒不舒服没有太大关系，对于物业好不好，也就不怎么苛求重视了。

然而50年以后，房地产市场进入二手房市场。到那个时候，谁的房子好、谁的房子坏，一定是由小区物管水平决定的。现在大家对物管看似漫不经心，但放到几十年的时间轴上，业主的“物业意识”觉醒只是一个迟早的问题。

与大家略显迟钝的物业意识形成鲜明对比的是，资本正以前所未有的速度进入物管行业。自碧桂园服务收购蓝光嘉宝、龙湖物业并购亿达中国后，融创服务也交出了上市以来的首份“成绩单”。

▲融创服务2020年度业绩会现场

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说实话，融创服务虽然属于物业领域，但它仍然具有一些非常特别而又非常典型的融创标签。

比如，我们知道融创地产是一家典型的高增长房企，在其发展的前十年中，被业界称之为“黑马王子”。而融创服务，也可以看做是物业领域里的“黑马”。

数据显示，截至 2020 年 12 月 31 日，融创服务的收入约为46.23 亿元，较去年增长约 63.5%；毛利润约12.75亿元，同比增长77%，毛利率27.6%；归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%，净利润率持续稳步提升，达到13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。

▲显然，单单从数据上说，融创服务无论是营收和利润，都保持着高速增长态势，同时，净利润率也在增长，这意味着融创服务的增长属于良性增长，跟很多公司“扩大规模降低利润率”的增长大大不同。

事实上，我们换物业行业最看重的在管面积指标看，融创服务也同样优秀——截至2020年底，融创服务在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%。合约建筑面积达到2.64亿平方米，同比增长67.2%，考虑与母公司未签约的土地储备面积后，将近4亿平方米。

这是什么意思呢？也就是说，按照每家每户100平米算，融创服务服务约135万户业主；算上还没有交付的，将服务264万户业主；如果再考虑融创的土储面积，融创服务，未来将服务400万业主。

400万户业主是什么概念？

意味着至少1000万人口。这是一个超大城市的体量。而另外值得一提的是，由于融创一家典型的聚焦核心城市中高端物业的开发商，融创服务所面对的客户也大都是高净值群体，所以融创服务实际上是在全国范围内汇聚了如此多的层峰人士，这使得业主与融创服务之间的关系更加紧密。

由此想象一下，一个一千万人口的超大城市，里面的人都是全国精英，而这由融创服务管理，这意味着什么？

要我说，全国城区常住人口1000万以上的超大城市只有上海、北京、广州、深圳、天津和重庆这六个城市，倘若对等的由融创服务来服务其中任何一个城市，这意味着巨大的商业潜力和物业领导者优势，意味着这是一家有着绝对影响力的高端管家式物业。

有意思的是，融创恰好在上述六个城市里有多个项目布局。规模和布局与全国人口大城市高度匹配，这使得融创服务有着明显不同于其他物业公司的独特点。

▲融创服务，目前覆盖137个城市，在管高端案场共有531个（数据截止2020年12月），超过86%的合约建筑面积位于核心一二线城市，且在布局的一二线城市管理密度显著高于行业平均水平，其中，杭州、重庆的单城合约建筑面积超过2000万平方米。

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而从另一方面看，融创服务之所以能够维持高增长，成为物业服务领域的“中国品质服务引领者”，主要有三方面原因：

（1）高效的整合并购和市场拓展能力

根据财报，2020年融创服务净经营现金流10.24亿元，同比增长45%，在手现金93.79亿元。如此充沛的现金流，使得融创服务就如融创地产那样在收并购市场大杀四方，整合并购能力十分出众。

2020 年 5 月，融创服务以 15 亿估值收购开元物业 84.92% 股份。公开数据显示，截至 2020 年 4 月，开元物业签约项目合计逾 400 个，合同签约面积逾 5300 万平方米。

除了收购开元物业外，融创服务通过成都环融收购成都环球世纪物业 95%?的权益。该标的公司业态涵盖高档公寓、写字楼、商业物业、会展物业和旅游度假区，管理面积总计达 421.81 万平方米。

此外，融创服务在并购开元、环融之后，将原来的7大区域、开元、环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部，团队迅速有效整合，架构更加聚焦城市深耕，融创服务的在管建筑面积、合约面积等关键指标都进展神速。

而从另一方面，融创服务作为物业管理行业少数的几个龙头之一，与第三方合作品牌优势相互加持，拉通合作资源，从而实现管理效益、规模最大化。仅是2020年，融创服务第三方合约建筑面积跨越式增长，新增第三方合约建筑面积6197万平方米，占总新增合约建筑面积1.1亿平方米的58%。

由此可见，在坚持以市场拓展为长期规模增长的最主要抓手的同时，融创服务还擅长通过选择有规模、高质量、能力互补的优质企业作为标的，进行收并购操作，在规模扩张的同时，快速提升集团的综合竞争力。

▲融创服务基础服务，有着严格的行为规范

（2）受益于母公司融创中国的稳健发展

不得不说，融创服务能发展这么好，母公司融创中国的丰富资源功不可没。

根据克而瑞数据，融创中国在“地产+”布局下，融创中国销售面积稳定增长，持续补充大量土地储备，2020年操盘面积达3937万平米，而这也意味着融创服务有着稳定且数目巨大的新增管理面积。

此外，融创服务还拥有大量合作资源和良好的政府关系，加之其是中国最大的文旅项目持有及运营商，具有完善的文化产业链布局。这些优势资源的整合打通和协同发展，都将为融创服务提供更具确定性的增长空间。

（3）融创服务的品质和管理能力十分出众

我们知道，物业公司最基本的生存法则，是客户满意。一旦物管提供的服务不合业主心意，业主往往会拒绝缴纳物业费。

而对于融创服务来说，其客户满意度，已经达到了行业标杆水平：2020年，根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务客户满意度高达90分位，远高于行业平均73分。

那么融创服务是怎么做到的？

首先，从业主需求出发，通过 “归心服务”体系，为客户打造“有家、有生活、有知己”的高质量社区服务生态。

融创服务致力于提供极致的基础服务。建立53411快速响应服务体系，对保洁触点分级管控，落实园林美化特级养护，推行360°核查安全管理，电梯等设备维护检测保养项目超过200项。在应对疫情时，迅速建立“三防体系”，近4万名员工，在137余个城市，360°全面监控，6大举措防疫无死角，24小时严防出入口，守护超100万户业主生活无忧。

▲武汉疫情期间，融创服务组织社区进行消杀工作。

其次，融创服务还深入挖掘社区资源，为业主提供包括快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等在内的社区生活服务生态圈；着力打造智慧社区，通过品质控制、数据采集和分析、物流优化等专业能力，打造业务中台、数据中台、算法平台，实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化，最终形成开放高效的数智化物业服务共享平台。

▲即使是修剪花坛，融创服务也极其重视魔鬼细节。

也正因为如此，在融创服务三大业务板块中，2020年的物业管理服务收入约27.74亿元，同比增长141.6%；非业主增值服务收入16.73亿元，同比增长6.4%；社区生活服务收入约1.76亿元，同比增长65.2%。

其中，随着在管建筑面积持续稳步提升，物业管理服务收入在集团总收入的占比达到60%，相较去年大幅上升了19.4个百分点。

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说实话，物业服务看似简单，但真要像融创那样，还是很难学的——毕竟这些都是长年累月的人性化管理，以及管家与业主之间的磨合所积累出来的，其中更有孙老板的期许和物业管理层对物业服务的重视和不懈的摸索。

而融创服务，也通过不断完善物业服务体系和运营体系，品质引领、精益管理、科技赋能服务，全力抢占“存量时代”物业服务 “高点”。

目前，在第三方机构的评测中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，易居克而瑞发布的中国地产数字力TOP5物企。

融创服务，也因此致力于成为业主、从业者、合作伙伴和政府的“首选服务品牌和价值贡献者”。

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