By@阿雅1117
前天有财蜜在帖子下面问:如何看现在还有投资客到处买房这个现象。
那今天就聊聊地产。
如何看投资客现在还到处买房的现象。
因为他们的眼中,地产长期看涨,即使不涨也不会跌。
这个看法对吗?
我的回答是:长期看涨,中期未知。
所谓长期,十年以上。
为什么?
下面就引出阿雅的地产第一定律:地产长期看人口,中期看通胀,短期看供需。
我希望你们把这句话好好的念一遍。
因为地球上的地产都基本逃不过这句话。
但是,我要强调的是,这三个因素对地产的影响是相互缠绕,但是没有主次的。
简单做个解释。
人口很好理解,你以为我会说一个城市人口的流入和流出之间的差额吗?
错,这样的理解错的离谱。
地产的价格从来不决定于某个地区的人口总量,而是决定于这个地区有购买能力的人口数量。你以为深圳的房价高高在上是土著的购买力决定的?
错,是由于这个地区能够产生的多少个高收入人口数量决定的。
是的,地产商从来没有考虑过大众的购买力,他们又不是要负责整个城市的居住问题,他们只需要考虑10%的高收入人群的购买力就可以了。
这就是一线比二线贵那么多的原因。
然后说通胀。
通胀有点敏感。无论政策怎么说,通胀会一直一直涨。
因为你要相信一个公理,世界上有没有人能拒绝开动印钞机就能暂时解决困难这个诱惑。
去看看美国,去看看欧洲,想我国这样克制的国家已经是业界良心了。
最后说供需。
供需就是看地方政府的土地政策,是敞开了卖地还是把地一点一点的卖给开放商。
还有一个就是棚户区改造补贴的货币涨了多少一平。
你就知道地方政府的态度是要房价涨还是平盘。
其他所有说辞的都不重要,你只用关注一点,政府卖出的地比去年多还是少。政府拆掉的旧楼是比去年多还是少。
好了,说完三点,回到问题。
投资客通常看的都是第二点通胀。
只要有通胀,尤其是那种能让人感受到的通胀,你买什么已经不是最大的问题了,最大的问题变成,你要及时的把钱变成权益资产,以保证你的资产不缩水。
你看,聊着聊着,咱们又回到了前面的老话题——怕什么波动呢,反正这些钱你不买股票(基金)也不能买别的。
那么你们肯定会问我,那么你觉得房价会怎么走呢?
我只敢说长期看涨,中期未知。
这个涨是指绝对值的涨,因为一个政府再克制,通胀的水平只会温和,不可能消失。所以长期一定涨,这个涨,涨的就是通胀。
中期未知是指即使政府有压房价的决心,但是压的路上,有无数黑天鹅,很多时候,它也只能两害相权取其轻。不然你以为,为什么到今天才要查“经营贷”到流入房市的事儿。
这波深圳上海杭州的涨价,跟经营贷的关系如何你可以想想。
为什么放贷款的时候不查?
打鼠怕伤着瓶儿罢了,这几乎是所有政策的无奈。
我无法预计今后的黑天鹅,所以我只能说中期未知。
不知不觉写了这么多,今天的内容有点干,不知道你们喜欢不喜欢。
先写成这样吧,你们喜欢的话,我再谈地产行业这件事。
今日以上。
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