深度理解双循环为产业地产带来的新机遇

1. 双循环不局限于科技发展

2020年11月，中央提出加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局，自此“双循环”成为新的宏观政策聚焦点。但如何理解双循环？很多学者把双循环集中在内循环、外循环的单独分析，缺乏连贯性，要理解双循环，实际上要先了解双循环发生的背景。

2. 区别于供给侧结构性改革，双循环是在特定环境下提出的趋势性政策

2. 区别于供给侧结构性改革，

双循环是在特定环境下提出的趋势性政策

融入外循环是支撑改革开放成功的重要因素。改革开放以来，我国积极融入国际大循环，形成以欧美作为金融研发消费中心，中国作为生产制造中心，一些资源能源的国家作为资源品输入中心全球经济大循环的模式，这是外循环的一个基础条件。

而从理论上来说，中国已经不存在经济比例的内外循环失调的问题了，更多的还是作用在外循环对于经济延伸性拉动、一些关键节点的技术控制等问题。在双循环这样的过程当中，一般来说一个成熟的大国，内循环应该是占GDP的80%以上，外循环应该占GDP的20%以内。可以看到对外贸易我们已经占到了GDP的20%以内，当然还有一些包括投资和产生的一系列带动性拉动，这也是我们所说外贸形成的延伸效应。而另一个方面，一些关键技术的授权使用、亦或是在关键节点依赖进口，这也使得80%的内循环经济，一定程度上的受制于人，这也是为什么很多学者提出“双循环”的关键是“科技实现自立自强自控”的原因。

但我们可以更深挖双循环提出的内涵：

第一，从政策的大方向上看，双循环一定程度上是针对贸易战的回应，而非长远的政策思路。国内政策 - 例如深圳特色社会主义先行示范区，都是针对于一系列事件做的政策表述，现在大家看还有针对性的去分析“中国特色社会主义先行示范区”的政策内涵吗？就比较少了。这种针对性回应的政策，都会使得一些政策可能会出现一定的不连贯。这次的双循环政策，更多的还是针对于贸易战提出的一个概念，所以可以看到学者的研究也相对比较少，它和供给侧改革、建设现代化经济体系等真正的战略性决策的重要度完全不是一个同量级的东西，这是其一。

第二，要理解双循环，究其根本还是要分析内循环，怎么理解内循环？内循环不是简单地加强科技自控、加大消费，内循环从本质上来说，其实是把发达区域（如上海、深圳）作为金融、研发、消费中心，而中等发达区域（如合肥、无锡、宁波）作为生产制造中心，其他一些区域作为资源能源的中心形成了一个内循环发展模式，这是内循环的一整套逻辑。

3. 双循环是以外循环的增量推动内循环

那么，我们如何把双循环连在一起来看？

我们可以看到其实我国的内循环是存在存在很大的问题，要理解内循环逻辑中存在的问题，就必须要理解我国的现状，特别是我国近20年、近10年来发展的一个现状。近20年我国发展的一个最大的问题是什么？可以看到区域上以政策方式去争夺一些企业也就是“抢商”的现象是比较多的。很多专家也都在聊这些问题，包括区域产业一盘棋等一系列内容，核心来讲还是根据区域资源禀赋条件，而使得区域产业合理分配，有了合理分配之后才能产生对应的循环，而这样的一个合理分配一定不是基于简单的招商、抢商、地方GDP政绩的一个逻辑下而产生的。这是我们理解内循环的一个非常关键的要素。

增长是实现协调发展的前提！可以看到在整个区域经济发展的过程当中，要撬动内循环，实现区域经济的协调发展，当中很大一个要素还是要依托外循环。为什么？这也是我们在区域政府交流的核心点，增长是实现协调发展的前提，如果在一个区域上你增长多一点我增长少一点，然后如果都有增长的话，这是没有问题的，中心城市对于区域的产业转移，对于区域产业的流动，这点对中国是非常重要的。但如果没有增量，则是会有大问题的，没有增量就意味着一定是一个存量博弈的状态，在存量博弈的状态下，基本上很多东西是不可能有实际性推进的。我们可以看到上世纪90年代就开始提出长三角一体化，但到后面都一直没有推进。关键要素是什么？一方面是政策引导和理念下的问题，另外一方面则是增量和存量的问题。当上海一方面也在争夺厂商，另一方面在上海增量也非常有限时，向苏州、杭州的转移就会减少，甚至是不转移，苏州杭州没有增量时，对于其他区域的转移，对于我们所说区域产业的一盘棋，以核心城市为金融研发消费中心，以中能级城市为生产制造中心，还有一些能源城市作为资源输出品的这样一个经济循环是不可能建立的。经济效率也会相对比较低下，这就是我们所说为什么外循环非常重要。

我们可以看几个案例，例如上海的临港、海南自贸港等一系列，包括深圳的招商引资，还是需要以外部的增量作为动力源(600405,股吧)泉，来确保核心城市增量。在核心城市确保增加的情况下，才有可能对二级城市如一些新一线城市二线城市，还有对应的三四线城市，产生梯度性的产业转移，这也是内循环非常根本的一个关键性的要素。

4. 把握双循环下产业地产的发展机遇

笔者理解，双循环思路下，依托外部增量，实现区域产业一盘棋，进而推动区域协调发展。如海外创新中心、一线城市中外合作产业园区开发、二三线城市产业转移承接的产业新城开发等，均是双循环下的发展机遇，关键还是在某个点把业务真正的做实。

以海外创新中心的建设为例，海外创新中心建设素有三板斧模式，即（1）组建海外招商团队，精确锁定目标企业，形成国际化、本地化、专业化招商实力，全面打通国内外资源，助力企业面向全球竞争（2）轻资产租赁海外园区，打造海外创新中心，国内产业园可以承接海外产业转移，最终构建产业生态圈（3）与海外高校达成合作，产业园区内业主嫁接更多的留学资源，其中“常青藤计划”与著名学府联姻，嫁接更多留学资源，形成引流作用。但真正能把其中之一，即使只是1个能做实的确实很少，更多的还是停留在忽悠地方政府、讲故事的流程中。

宏观政策能真的指导企业经营都存在一定距离，但关键还是企业把实际工作落实，把手上的活干好，才能真正顺应趋势，实现价值。

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