【绿色地产】住宅物业销售业绩强劲，瑞安房地产营收净利双双下滑

文/标准排名分析员 董馨

终审/惠吉华

瑞安房地产（0272.HK）位居中国投资协会、标准排名联合发布的“2020中国房企绿色信用指数TOP50”榜单第25名。

2020年瑞安房地产实现营业收入45.97亿元，同比下降55.76%，归母净利润为-7.4亿元，同比下降138.3%。

尽管2020年年初的新冠疫情使整个房地产行业受到影响，但是瑞安房地产的住宅物业销售仍取得强劲的业绩表现。2020年瑞安房地产的合约物业销售额为211.84亿元，较2019年的125.01亿元同比增长69.46%。

为进一步巩固公司对建立活力社区的承诺，并融入绿色环境与健康的可持续发展理念。2020年12月2日，公司发行本金为2亿美元2023年到期的绿色债券，年利率为5.75%。

营收净利双双下滑?

从盈利情况来看，2016-2020年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元，自2018年达近5年最大值后呈逐年下降趋势。

2020年公司营业收入下跌主要是由于年内仅落成及向买家交付一项新住宅项目，时间因素导致物业销售较低所致。

2016-2020年公司营收增速分别为171.94%、4.84%、34.63%、-58.17%、-55.76%。营收增速自2016年达5年内最大值后整体呈下降趋势，2019年后由正增长转为负增长。

与此同时，2016-2020年瑞安房地产的归母净利润分别为10.88亿元、16.69亿元、19.06亿元、19.32亿元、-7.4亿元，2020年公司归母净利润与2019年同期相比大幅下降。归母净利润增速分别为38.07%、53.4%、14.2%、1.36%、-138.3%，自2017年达近5年最大值后呈逐年下降趋势，2020年公司归母净利润增速由正增长转为负增长。

2020年，瑞安房地产各项主营业务表现不一。

具体来看，物业发展业务的营业收入为15.37亿元，较2019年同期的72.62亿元有所下降，同比下滑78.84%。

物业投资业务的营业收入为21.38亿元，较2019年同期的23.45亿元有所下降，同比下滑8.83%。

建筑业务营业收入为6.91亿元，较2019年同期的5.38亿元有所提升，同比增长28.44%。

2020年上半年物业发展业务、物业投资业务和建筑业务的营业收入分别占公司营业总收入的33.43%、46.51%和15.03%。

综合来看，2020年上半年拖后腿的主营业务是占公司营业总收入33.43%的物业发展业务。营业收入较2019年同期下降近8成。

2020年瑞安房地产的物业销售金额为14.48亿元，而2019年同期公司的物业销售金额为71.76亿元。

物业发展业务营业收入如此大幅下滑主要是由于2020年仅有一项新落成项目为物业销售贡献9.59亿元，其他来自不同项目的物业及停车场库存销售。而2019年公司的物业销售金额包括定期物业销售金额59.06亿元，主要包括分别来自太平桥翠湖天地隽荟第116号地块、主要位于佛山的第2、3号地块及瑞虹新城悦庭第2号地块的34.12亿元、15.58亿元及7.23亿元。剩余收入12.7亿元来自出售瑞虹新城第1号及第7号地块住宅开发项目的49.5%权益予第三方瑞虹新城出售事项。

此外，占公司营业总收入比例最高的物业投资业务营业收入下降也对公司业绩造成一定影响。

2020年瑞安房地产的投资物业租金及相关收入由2019年的22.51亿元下跌7.4%至20.84亿元，主要是由于公司向零售租户提供租金优惠及其他纾缓措施，加上新冠肺炎疫情对运营造成负面影响，及安排上海新天地时尚II原有租户退租，以为实施2021年资产提升计划工程作准备所致。

2020年公司上海物业的租金及相关收入由2019年的15.78亿元下跌5.5%至14.91亿元。此外，酒店经营收入也由2019年的9400万元跌至5400万元。

2020年公司的毛利由2019年的53.13亿元下跌至23.50亿元，主要是由于公司收入下跌。毛利率为51.12%，2019年公司毛利率为51.13%，较为稳定。

住宅物业销售业绩表现强劲

2020年上半年，新冠肺炎疫情对公司的业务造成严重影响使得公司投资物业及其他物业资产的公平值大幅下跌，2020年上半年公司实现归母净利润-16.22亿元。然而，下半年公司全部业务均出现复苏迹象，2020年下半年公司实现归母净利润8.82亿元。

尽管2020年年初的疫情使整个房地产行业受到影响，但是瑞安房地产的住宅物业销售仍取得强劲的业绩表现。

2020年瑞安房地产的合约物业销售额为211.84亿元，较2019年的125.01亿元增长69.46%，其中住宅物业销售占99%，余下为商业物业销售。增幅主要是由于上海瑞虹新城天悦郡庭第1号地块、上海太平桥翠湖五集第118号地块、上海蟠龙天地和武汉天地云廷二期的强劲销售业绩。

2020年住宅物业销售的平均售价为每平方米58200元，较2019年的每平方米30800元增长88.96%，主要由于项目组合的变动。2020年，上海平均售价较高的项目占合约物业销售额的比例较高。

土地储备方面，2020年瑞安房地产土地储备的总建筑面积为860万平方米，包括640万平方米的可供出租及可供销售面积，220万平方米的会所、停车场和其他设施。合计11个发展项目，分布于上海、武汉、佛山及重庆这4个中国主要城市的黄金地段。公司应占可供出租及可供销售的建筑面积为410万平方米。

在640万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约150万平方米的建筑面积已经落成并持有作销售或投资用途，约280万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的210万平方米则持有作日后发展用途。

2020年5月19日及21日，公司分别购入位于上海青浦区蟠龙镇的两幅住宅用地以及两幅商业用地，总价为21亿元，公司持有该等地块80%的实质权益。两幅住宅用地的总建筑面积为7.4万平方米，而两幅商业用地的总建筑面积则为4.85万平方米。连同于2019年下半年购入的四幅住宅用地，将发展为上海西部的新综合项目——上海蟠龙天地，为公司提供可销售的物业。

投资物业出租率均超80%

从出租率来看，尽管受到新冠肺炎疫情的影响，2020年公司投资物业的出租率仍有不错的表现，均超过80%。其中，上海新天地及新天地时尚I、虹桥天地、上海创智天地、佛山岭南天地及湖滨道的办公楼或零售出租率分别为97%、94%、94%、94%、91%，均在90%以上。

上海新天地及新天地时尚I、重庆天地、南京INNO未来城的办公楼或零售出租率较2019年增长超10个百分点，分别为11%、12%、11%。

此外，出租率下降最多的为新天地時尚II，共下降13个百分点，主要是由于新冠肺炎疫情期间公司向零售租戶提供租金优惠及上海新天地时尚II原有租户退租所致。

瑞安房地产执行董事罗宝瑜在业绩会上指出，从2021年前3个月的市场表现来看，相比2019年租金收入非常稳定。但是写字楼的市场有一定的压力，因为供应量比较多，所以空置率有上升，再加上疫情的影响，很多租客公司的营运成本有一定压力，所以今年写字楼市场短期内会有一定下行压力。

从瑞安房地产的营运能力来看，2016-2020年公司的存货周转率分别为0.47、0.4、0.82、0.28、0.11。流动资产周转率分别为0.35、0.35、0.53、0.28、0.12。总资产周转率分别为0.15、0.16、0.22、0.1、0.04。3项指标均较2019年有所下降，且均为近5年最低值，说明瑞安房地产2020年存货变现较慢，资产流动性一般。

负债总额攀升

从短期偿债能力来看，2016-2020年瑞安房地产的流动比率分比为1.51、1.7、1.1、1.64、1.03，2020年公司流动比率与2019年同期相比大幅下降。2016-2020年瑞安房地产的速动比率分比为0.74、0.87、0.62、0.74、0.47，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降，说明瑞安房地产2020年资产变现能力和短期偿债能力较弱。

从长期偿债能力来看，2016-2020年瑞安房地产的资产负债率分别为62.15%、56.97%、57.17%、54.52%、59.53%，2020年公司资产负债率较2019年有所提升。

2016-2020年，瑞安房地产负债总额分别为759.57亿元、651.17亿元、630.31亿元、591.09亿元、687.42亿元，2020年公司负债总额与2019年同期相比大幅提升，财务风险加大。

在融资方面，2020年2月20日，瑞安房地产开始就2021年2月及2021年11月到期的优先票据发起交换和收购要约。总计3.92亿美元于2021年到期的优先票据已被收购及交换为年利率5.5%于2025到期的新优先票据。公司最终发行了本金总额为4.9亿美元的新票据，该交易已于2020年3月3日完成。

2020年8月24日，瑞安房地产发行本金总额为5亿美元2024到期的优先票据，年利率为6.15%。2020年12月2日，公司发行本金总额为2亿美元2023年到期的绿色债券，年利率为5.75%。该债券与公司在2019年根据绿色金融框架协议发行的绿色债券合并为一个系列。

推进可持续发展战略

环境及生态保护是社会经济可持续发展的基础，为充分发挥瑞安房地产作为社会企业的积极作用，公司通过设立专项环境管理机制，配合可持续发展目标的落地实施。2019年，公司持续有效地推进公司环境保护进程，在已完成的商业项目中，超过80%的投资项目获得绿色建筑认证或WELL Community认证，总计达113.1万平方米；12个商业项目已建立应用能耗及水资源监测系统；所持有单位面积碳排放较2018年下降3%，较2011年下降31.58%。

瑞安房地产追求打造与自然和谐共生的建筑，将可持续发展理念注入每项建筑项目设计中。公司主动采用建筑信息模型制定精准的用料计划，最大程度地减少自然资源及物料耗用，减缓环境污染，推动绿色健康建筑的发展。

在项目设计及建造过程中，公司着力维护当地生态系统和生物多样性。在项目规划阶段对土地开发过程中对周边环境的影响进行勘察，充分考虑建筑设计对生态系统的影响。施工过程中，通过颁布的《绿色环保建材使用范围及操作规程》，要求只选用获得国家环保局认可的I型中国环境标志（十环标志）产品，并定期进行材料抽样检查。在项目验收时要求承包商检测材料放射性、有害气体含量等项目并提供环境监测报告，在多方面减缓对周边环境生态系统的影响。

在碳排放管理方面，瑞安房地产为密切监督公司的绿色施工及节能成果，自2010年起持续聘请第三方认证机构量化监测公司持有的正常运营物业的温室气体排放。2019年公司各项目总体碳排放量约为10.2万吨二氧化碳当量，单位面积碳排放为每平方米62.6千克二氧化碳当量，较2018年下降3%，连续6年下降。每单位碳排放量较2011年下降31.58%，距离达到2021年减少三分之一碳排放的目标进度十分接近。

在绿色融资方面，瑞安房地产以创新绿色融资方式进一步推动公司建立环保和健康主题的建筑项目，实现“绿色与健康的可持续发展社区”的愿景。2019年公司在绿色融资框架下首次发行绿色债券，该绿色债券将于2023年到期，本金总值3亿美元。所得部分款项已运用于公司旗下的企业天地5号回购项目中，目前该项目已获得LEED-CS金级认证及国家绿色建筑三星认证。

在绿色办公方面，公司建立了绿色低能耗文化，订立《环境及职业健康安全目标、指标和管理方案》，提倡节能环保理念，号召员工实践环保行为，将可持续发展理念落实到每一位员工行动中。在办公室，公司摒弃一次性用品及塑胶制品、实行无纸化等多项措施推行绿色办公，并张贴各种环保标示，提升员工的环保意识。此外，公司在多个项目中实施能源效益提升举措，包括LED照明系统更新，采用节能模式的自动扶梯等，以减少能耗及相应碳排放。

从规划﹑设计﹑施工到运营等多个环节实现可持续发展，努力为项目及社区的客户与用户提供可持续的生活方式，瑞安房地产从未止步。

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