杭州这5家商场，为什么没能走到“最后”？

2021已进入最后冲刺阶段，商业地产行业在后疫情时代反复挑战与调整下逐步恢复正常秩序。

杭州市场2021年的增量情况同比去年也有了稳步的增长。据赢商网不完全统计，截止12月，杭州2021年新开商业项目（≧3万㎡）共计13个，同比去年增长45%，基本已可抵御疫情反复带来的影响。

另一方面，今年2月，一则“杭州十年老牌商场天工艺苑以8.5亿拍卖”的消息，拉开了杭州一波“闭店潮”的序幕。

经赢商网整理发现，这些“倒闭”项目或是有着较长的历史，或是占据老城区优势的地段，或是在开业初期备受期待被行业媒体争相报道，最终却遗憾离开竞争赛道。此次，我们从有公开信息可考的闭店（或面临倒闭）项目中，提取5家进行盘点分析，试图解析它们以“虎”为头，却以“蛇尾“收场的原因几何。

天工艺苑——杭州曾经的“十大商场”之一

2月22日上午10点，曾与解百、杭大齐名，位列“杭州十大商场”前三甲的天工艺苑以名为“杭州市上城区解放路91.93号非住宅房产及附属相关设施”的标的物在阿里拍卖上整体拍卖。

此次拍卖的天工艺苑包括地上12层， 地下1层，证载面积为3.9万平方米，地下面积2920平方米，是一座集商场、宾馆、办公为一体的综合性大楼。商业部分主要以经营餐饮业态为主，这也和其后来的名字“汇和美食城”保持一致。　

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（图片来源“浙商资产”微信公众号）

自1990年开业，天工艺苑成为华东首屈一指的艺术品商场和工艺品销售中心，是杭州市工艺美术界的一面旗帜，1993年营业额超2.8亿元，业绩跻身杭州十大商场前三位。但次年的一场大火后，重建、重开、停业、转让等经历让它大伤元气，客流一再下滑。几经周折后，商场放弃了原本“工艺美术中心”的定位，转向餐饮美食方向发展，而其招商也并未在竞争激烈的杭州商业体中有较大优势，最终导致了欠债拍卖的结局。

而老城区市中心的地理位置和本地人历史情感优势并没有为它迎来一个好的买家，经历3月、4月两次流拍，至今无人接手。

美特斯邦威商城——黄金地段老牌商场

无独有偶，同为杭州老牌商场的美特斯?邦威商城于今年10月歇业倒闭。据悉，今年二月，位于该商场的杭州最大的美特斯邦威旗舰店悄然关门。随后，商城内品牌皆因经营不善纷纷撤柜，商场逐渐萧条，于10月正式歇业关门。

（图片来源网络）

这座商场名为美特斯邦威，坐落于当地延安路与庆春路的交叉路口，交通便利，商业资源丰富，毗邻多家知名购物中心，在这种核心商圈之中，也同样具稳定的客流与消费力。

该商场共有5层，总面积约4800平方米，曾经在杭州也算是家喻户晓。而经去年疫情冲击以及电商行业的迅速发展，商场并未及时转型调改，人流量遭到极大的分散。同时，在商业地产市场增量急剧上升的几年内，越来越多创新性、品质化的购物中心例如龙湖系、印力系、万科系的项目出现，面对具有较高运营水准的各大型商业集团，美特斯邦威商城不堪竞争，最终走下历史舞台。

相对老牌商场，近年来开业的项目中也有多家因各种原因闭店。

上亿广场——3次流拍，无人问津

杭州上亿广场，位于杭州的余杭区，建筑面积达20万平方米，地上5层，曾引入引入了万达影城和物美超市等众多知名品牌入驻。

2015年，由于开发商资金问题，商场开业搁置3年，直到2018年才正式对外开放，作为崇贤区块内唯一的购物中心，开业初期还是具备一定的客流基础的。

而购物中心上管理的欠缺导致商场内门可罗雀，加之房租不断上涨，增加了商户压力，最后商户们也只能被房租打压的难以生存，再次展现了关门潮的现象。最终因开发商资金问题，商铺大量被查封，最终落得拍卖的下场。

经历3次流拍，目前该商场仍是无人问津。

G193——开业仅1年多，难以为继

G193位于新北街与长浜路的交叉口，地处新天地商圈，是杭州商业氛围较为浓厚的地方，近年来也因商圈“夜经济”的发展，称为杭州年轻人的聚集地。与此同时，G193辐射半山、石桥、大关等多个居民区，拥有丰富的稳定客流资源。

而项目开业后，由于招商规划的不合理，品牌入驻情况令原本对项目期待的消费者较为失望。项目缺乏对于周边客群的调研，同时也没有进行及时的调改，原本打造的“无边界商业综合体”的概念也没有很好地体现出来，导致客流的流失，在一年多后难以为继。

绿地艺尚魔方——商场清空，面临倒闭

绿地艺尚魔方原名时尚魔方中心，2014年就已经建成，原计划2015年开业。由于招商环节出现问题，空置4年，直到2018年，被绿地收购，改名为“绿地艺尚魔方”，18年6月正式开业。

项目紧邻乔司，是地铁9号线翁梅站的上盖综合体。具备极佳的区位优势与交通条件。在营销方面，绿地曾宣称要打造成“超级IP泰迪熊主题商业”。如今，开业2年，人气惨淡，商场几乎清空，面临倒闭。目前来看，绿地未将重心放在杭州市场，不知未来是否还会做整体的调改升级，毕竟地铁9号线上盖的优势仍在，加之绿地具备的商业运营能力，商场还是有望改头换面的。

地段、交通并非万金油

运营、调改、营销缺一不可

从上述盘点不难发现，包括老牌商场和新开业购物中心，多数都具备地理上的优势，交通条件也相对发达，周边客群一定程度上也能满足商场运营所需的客群。而在这样的基础上，为何会面临闭店的窘境？

（绿地艺尚魔方区位图）

（天工艺苑区位图）

1.缺乏专业、系统的商业运营

上述购物中心皆为以单个商场存在的情况，购物中心没有自成品牌，产生连锁效应。除去中途被绿地接盘的艺尚魔方以外，都缺乏统一集团化的管理。专业的商管团队能一定程度上解决项目从招商、运营、基础设施服务等多个环节上所遇到的问题，也能更科学地分析周边客群以及目标客群的需求，从而落实商场的定位。

2.调改不及时

在发现问题后，老牌商场对于自身地位与人气流失的认知不明确，新兴商场缺乏整体战略性的调整思路，最终一手好牌打成“稀烂。”

据赢商网大数据研究，以杭州2020年销售榜前三的购物中心为例，杭州湖滨银泰in77在疫情的2020年销售同比增长25%，新签约品牌248家；杭州万象城2020全年销售同比增长40%，调整品牌160余家。可见调改在购物中心后期运营中的重要地位。

3.营销与发展目标不匹配

购物中心进入存量时代后，竞争愈发激烈，营销活动也成为打造项目影响力至关重要的一环。本次研究的几个项目中，定位“无边界购物中心”的G193与欲打造“超级IP泰迪熊主题商业“的绿地艺尚魔方，也是没有将创新力落实到营销上，失去了一大波流量。

针对以上情况，近年来轻资产发展开始呈上行趋势，地产主体与具备商业管理能力的商管公司合作的模式，一定程度上能解决购物中心后劲不足的问题。而近期，杭州也有多个轻资产项目在规划筹备中：日前，与北京王府井(600859,股吧)正式达成租赁协议的杭州港龙城，也在搁置数年后加速了开业的步伐；而龙湖接盘的吾角项目也将在不久后亮相杭城。

相信，未来杭州的商业仍将会在挑战中发现更多的机遇与上升空间。