印象山东||有“型”无界，2021山东商业多类型融合发展

2021年，大量新商业空间携新品牌入市，山东商业于不断重构中展现新貌。

山东商业地产于短暂沉寂后焕然新生，消费扩张与升级势在必行，其商业展现出强劲的创新力。

2022年开年之际，赢商网特别策划“印象山东”这一大型新闻选题，以“城市有度”“商圈有新”“品牌有道”“商业有型”“进阶有路”为关键词展开，从数据、客群画像、商业选址、城市进阶等多个层面，全面解析2021年山东商业地产的改变与焕新。

商业有“型”

商业地产发展三十年，从沿街商铺、独立百货到购物中心、城市综合体，再到细分赛道中的奥特莱斯、社区商业、文旅商业，以及现在正以崭新姿态出现在大众视野的新零售购物中心……

山东商业地产虽起步稍晚，却也已然从单一商业供给，进入了“特征化”发展阶段，针对商业的细分领域，开始出现并深化出新的商业类型。

以购物中心为主，其他商业类型多于青岛起势

从山东整体商业类型布局来看，新一线城市青岛分布类型较多，在新增、升级已有商业项目的同时，孕育出如新零售购物中心等崭新商业类型，蕴藏着更多商业可能；而其他二、三线城市主要以购物中心为主，仍处在购物中心的增量阶段，且面临着增量爆发期。

从具体商业类型表现来看，十几年前占据商业主场的独立百货开始退出历史舞台，目前主要分布在城市中的老商圈，且有升级改造成购物中心或退圈趋势；

在山东市场不停试探又屡遭挫败的奥特莱斯火力仍在，且已开始注重布局青岛周边区域及二、三线城市，如城阳区青岛首创奥特莱斯、于2022年1月开业的潍坊首家奥特莱斯——谷德锦·中百奥莱及2022年即将开业的即墨区青岛百联奥特莱斯；

社区商业在商务部“推进城市一刻钟便民生活圈建设”的政策下热度不减，酝酿着线上线下一体化的O2O模式及以差异化、特色化为核心的Minimarket业态，着力建设“城市一刻钟便民生活圈”，有升温态势；

文旅商业打造优势明显，2021年，济南融创文旅城开业，淄博也迎来华侨城欢乐山川文旅项目落地，预计2022年亮相；

城市综合体虽少但精，金茂览秀城、青岛信联天地等项目，将开启彰显城市经济与消费力的城市综合体新篇章。

抛却“类型”桎梏，融合与创新才是发展密钥

从2021年山东已开业情况来看，购物中心作为商业地产的主要类型，无论在已开业项目数量中亦或是2022年拟开业项目数量中都占据首位，且集中在5-15万方中型体量；而早期购物中心则在数智化、消费革新的大环境下面临着升级调改，例如开启二期建设完成的青岛万象城及正在进行三期投建的青岛海信广场（开业时间:2008-06-21、已签约402个品牌）等。

但值得注意的是，随着购物中心的不断升级和改造，商业类型之间的界限也越来越模糊，兼备类型特质，以新的商业模式开展的商业项目往往更能满足消费者日益变化的消费需求。

——兼备类型特质，打开运营新方式

除了购物中心、文旅商业、街区商业、奥特莱斯等先后兴起的商业类型外，随着经济发展，城市居民精神文化消费占比逐渐增多，普通的商业地产类型和运营模式越来越难以满足日益增长的精神需求。于是，有着文旅商业背景，同时包含一站式购物中心的 “一日微度假”商业模式逐渐受到开发商与投资商青睐，打造“商旅文”生态圈，其集文化、商业活力与精神娱乐为一体的特质可在融创文旅在鲁打造的青岛东方影都、济南融创文旅城以及华侨城在淄博全新推出的欢乐山川等项目中窥见一斑。

当城市发展还远不能支撑起多个城市综合体的构建时，像“一日微度假”一样兼备商业地产类型的运营方式便不断增多，同样的还有奥特莱斯+购物中心等运营方式，以期让商业项目的投入与产出比达到最佳值。

——摆脱“同质化旋涡”，新类型是否可行？

不仅如此，互联网时代飞速发展，数字化变革已经成为企业想在大数据时代取得红利，占据一席之地的重要一关；同时，随着商业地产的“同质化旋涡”越来越重，针对消费者感受打造的体验型业态成为构建差异化的关键，而结合“数智化”与“体验感”的双重加持下的新零售购物中心无疑成为了商业地产中的一匹黑马。

于山东而言，首家新零售购物中心——迷姆新零售落地青岛，目前仍在筹备中，正试图以“线下体验+线上成交+网红直播”的运营模式打破传统商业业态，塑造体验式科技商业综合体。而它究竟是否能扎根于齐鲁之地，前景尚未可知。

结语：

2021年，山东商业在疫情冲击的尾潮下，依然迸发出了全面开花的能量，并且在数字经济、城市更新的推动下，跨入了一个全新的发展周期。

2022，一个属于山东商业地产的黄金时代正迎面而来。