大湾区城市更新仍然大有可为

近期，一则《关于恳请支持旧改项目退出的报告》（以下简称《报告》）在业内流传。这份报告提出，一方面恳请市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金；另一方面，恳请市政府支持协调黄埔区五个项目由区政府指定单位或国企承接，并按照"城市更新10条"等有关政策，将前期投入资金归还。

该消息传开后，引起业内广泛关注。有媒体报道称，除了当事房企外，亦有其他民营房企退出部分城市更新项目。甚至引起一些传闻观察，说广州城市更新大撤退。

此论严重不符合事实。

众所周知，作为国内率先开放建设的城市，粤港澳大湾区内多个城市由于支持一二级开发联动，成为城市更新的热土。再加之这些城市基本为人口净流入的高能级城市，因此，近年来大湾区城市更新逐渐成为房企眼中的“香饽饽”。

而且，2021年，全国商品房销售额创新高达到181930亿元，增长4.8%。而到了今年一季度，该数据掉头下降22.7%。业内普遍预期，今年行业整体销售金额将出现负增长，18万亿的整体销售规模或会成为行业天花板。在这种情况下，高于行业平均毛利率的城市更新板块，成为房企增长的第二曲线已成为业内共识。

诚然，住建部2021年8月发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，广州、东莞、珠海等大湾区城市的更新项目大部分都出现了一定程度的暂缓或停滞情况，叠加楼市在2021年下半年进入下行期后房企销售困难、融资困难等因素的综合影响，城市更新项目推进周期的不确定性，以及所需一定量的流动资金沉淀，令个别高杠杆、高负债且重仓押注城市更新项目的房企在此轮市场洗牌中不堪重负。

但因此判断房企所谓广州城市更新“大撤退”，逻辑上显然站不住。

一家深耕大湾区多年的房企人士直言，有意退出或已经退出部分城市更新的房企中，大部分是资金链流动性较为紧张的房企。“在经历去年以来的行业下行后，有些房企资金状况本来已经捉襟见肘，而城市更新本身需要一定的流动性资金沉淀，自然会有企业因自保而不得不忍痛退出。”

但是从整体来看，广州城市更新市场仍然充满活力，更多房企不仅没有退出，反而是趁机进入。

在某国有大行广州一支行负责人表示，广州旧改项目贷仍然是香饽饽，个别资金周转困难的房企退出，反而给其他企业带来机会。银行相对更支持国企背景的旧改贷款项目，并且在近期这种趋势明显加强。

现实也是如此，但有从旧改项目中抽身退场，立马就有国企背景的企业接盘。2021年10月底，宝能集团退出了黄埔枫下村旧改项目合作企业的股东列表，科学城（广州）城市更新集团成大股东。在更早之前的2021年6月，升龙集团因违约，被夏园村行使单方解除权踢出局，广州开发区投资集团现身接手。

也因为旧改项目往往获之不易，也并非所有房企都选择全身退出。广州不少民企的旧改项目都在已经找或者正在找国资背景的企业合作开发，在减轻自身压力的同时保留部分权益。奥园、富力、佳兆业等皆有如此动作。

“未来很长一段时间，大湾区高能级城市的旧改项目仍会比较抢手，但对参与者有着更高要求，”上述房企人士坦言。在他看来，不同于现金流紧张的房企激流勇退，优质房企当下已经在这一领域果断加仓。“这块蛋糕未来更多将会由现金流稳定的民企与港企、以及国企央企来分享。”

事实上，这一现象去年已经出现。2021年以来，港资房企新世界中国在大湾区旧改继续发力，动作频繁，直接将总部落户广州。2021年9月，该公司宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目。12月20日，又于深圳和广州获取3宗城市更新项目。

而近期，央企招商蛇口(001979)与佳兆业、长城资产签署战略合作协议，拟建立战略合作关系。据悉，三方合作内容最重要的一点是：搭建发展平台，推动城市更新合作。合作载体搭建后，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

就连此次处于漩涡中心的这家房企，在面对媒体时都表示，针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，未来积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。该公司同时强调，城市更新是其核心业务之一，目前各地的城市更新项目均在稳步有序推进当中。

业内房企人士预测，随着当下房地产政策面逐渐见底，未来各地因城施策差异化愈加明显，位于大湾区内的优质城市更新项目，将会成为房企扭转盈利状况的有力抓手。“市场起着配置资源的作用，未来优质项目争夺激烈程度不会降低，会有更多优质房企切入这一领域。”

房企因行业原因或自身经营问题而在城市更新领域战术性回撤，显然属于行业个案，绝非长期行为。更重要的是，房地产市场“存量时代”已经到来，要求从宏观背景出发，城市更新符合存量时代房企的发展要求。核心城市建设用地日趋紧张，通过城市更新盘活存量用地已经成为现实之选，未来有望成为行业主赛道。