前海商业发展简史：从一片滩涂到商业大爆炸

提到深圳前海，大家的第一印象可能都是“东方曼哈顿”，“特区中的特区”。毕竟这里屹立着350多家世界500强企业，近900家上市公司投资企业，还吸引了全球顶级资源和高精尖技术人才，是新时代改革开放的新高地，也是推动粤港澳大湾区合作的新引擎。

来源：视觉中国

也因此，遍地的写字楼之间，前海一直被人诟病为“只有搞钱没有生活”，生活气息和商业氛围都不够浓厚。事实上，情况并非如此。前海商业正在静悄悄积蓄力量，有朝一日终会爆发，进阶成大湾区顶流。

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“天选之子”前海

前海发展商业有其得天独厚的优势。

——政策红利：2010年，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》发布，一举奠定了前海“特区中的特区”的地位；2015年，前海蛇口自贸区成立，以推进深港经济融合发展，打造世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港；2021年，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布，前海扩容，正式升级为粤港澳大湾区全面深化改革的创新试验平台……多项政策红利叠加之下，前海的商业环境越来越国际化，投资和贸易更加便利，市场机制也越来越完善。

——区位优势：扩容后，前海由原来的前海三大片区（桂湾、前湾、妈湾）发展成覆盖珠江口在深圳段的南北全线，陆地上与东莞接壤，隔海与香港、珠海和中山相望，更加具有中心区位效应和辐射带动作用，集聚的商业资源更丰富，商业发展空间更广阔。

——基建完备：前海片区内汇聚了机场、港口群、轨道心等重大战略资源要素，包括1个国际机场，2个铁路站，6个港口码头，6个口岸和1条城际线，具有深港融合圈、空港辐射圈、海港服务圈“三圈叠加”效应，在跨境电商、深港贸易和免税业务的发展方面都颇有潜力。

来源：视觉中国

——交通便捷：前海片区通过14条轨道交通、6条高快速通道连通大湾区和深圳各区。目前规划了5条城际轨道，9条城市轨道，已建成4条地铁线9个站点，深中通道正在建设、沿江高速正在改造，穗莞深城际轨道建设正在推进，妈湾跨海通道不日将贯通。通过建设，前海将成为畅通便捷的消费中心城市核心区。

依托于这些因素，前海商业大有可为。事实上，前海商业已经蓄势待发——据前海管理局透露，前海已制定了“1+3+5+N+X”的分级分区商圈体系，力争在2035年将前海建设成国际一流的消费中心城市核心区。

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前海商业：从点状萌芽到集中式发展

纵观前海的商业发展史，我们会发现前海的商业起初主要围绕深港贸易和跨境电商作文章，后来则以写字楼周边配套商业为主进行发展，去年则动作频频，终于启动大型购物中心的入市，激活前海商业活力。整个过程，是一个从点状萌芽到集中式发展的经历：

//商业萌芽期：跨境电商门店涌现，港货中心开业，突破商业空白

最初，前海的商业规划以跨境电商和深港贸易为主，不得不提的便是前海综合保税区和周大福港货中心。

前海综合保税区是前海的重要组成部分，于2008年成立，自此以“保税+”为基础发展跨境电商。2015年，前海综合保税区涌现了如腾邦跨境电商体验店、华润万家“e万家”、星辰电商和联银开心购等一大批跨境电商门店。

之前，前海的发展在人们的眼中都是“荒无人烟的建筑工地”，没有什么商业氛围，而这些跨境电商体验店的落地，一下子引爆了前海的人气，给前海商业市场带来了新气象。

周大福港货中心则是在香港对内地自由行游客进行限制的大背景下成立的。为了给内地居民购买港货提供便利，周大福全球商品购物中心于2015年在前海前湾片区开业，主要售卖港货。

对于前海来说，这个购物中心具有重大意义：既是港资到自贸区开业的新起点，促进了深港融合，又突破了前海的商业空白，开启了前海的商业时代。然而遗憾的是，因为项目运营不善，周大福全球商品购物中心后被红星美凯龙(601828)接盘做家居商场，再不复昔日光景。

//商业初创期：前海世茂52+启幕，商务配套商业诞生

随着前海深港基金小镇，前海世茂大厦等产业园、写字楼在前海拔地而起，商务配套商业应运而生。

2018年10月正式开园的前海深港基金小镇，就配备了麦当劳、快乐园、粤芸轩等餐厅、威斯达健身会所、万家超市等商务配套设施，营造都市白领生活圈，打造金融产业社区。

2020年在前海妈湾片区开业的前海世茂52+，则结合了“高端精英商务配套标杆项目”的定位，为具有经济实力的商务人群提供服务，在业态规划上精准引进“一人食”以及“商办定制”等餐饮，还有健身房、超市、咖啡厅等各大业态场景，为职场人提供定制消费选择。

这些写字楼配套商业的兴起，满足了周边上班群的日常消费所需，让前海的商务办公氛围日渐浓厚，逐渐积攒起人气。

//商业进阶期：前海卓悦INTOWN、万象前海亮相，区域商业中心雏形诞生

当时间来到2021年，前海卓悦INTOWN和万象前海的开业终于使得前海的商业氛围更上一层楼。

前海卓悦INTOWN于2021年9月开业，体量达4万平方米，围绕商务客群的核心需求，精准规划楼层及业态布局。作为前海核心片区首个开业的大型商业综合体，前海卓悦INTOWN通过商办同圈的场景，不断提升区域能级，为周边企业和人员提供生活配套，打造前海时尚生活新地标。

万象前海于2021年12月开业。作为前海首个10万平方米级别的商业综合体，万象前海共开业了222家店铺，其中43家为深圳首进品牌。在餐饮方面，项目共引进64家中高端餐饮品牌，其中有10家是米其林、黑珍珠餐厅。

万象前海的开业，改变了前海缺乏高端商务宴请场所的现状，在打造前海国际化高品质商圈、营造高端产业集聚的优质营商环境、引领前海商业发展方面具有里程碑意义。

这两个集中在前海桂湾片区的购物中心，也带来了商业集聚效应，形成商圈雏形。赢商大数据显示，桂湾商圈面积约14万㎡，工作日去重客流为32762万人次，节假日去重客流为22764万人次。

商圈常住人口较少，周边1-3公里常住人口为52.2万，42.9%的人口年龄都在25-34岁之间。商圈内客源主要来自区域写字楼内的办公人群，比如前海深港青年梦工厂、卓越前海壹号写字楼。

工作日，常常可以看到年轻的白领齐聚餐饮区吃一顿brunch，又或者在星巴克办公，在健身房跑步，过得悠闲自在。而在非工作日，前海卓悦INTOWN和万象前海里，也四处是闲逛的家庭式客群。

据前海管理局透露，在商业规划上，前海桂湾片区将以综合枢纽及周边商业为核心，打造高端国际金融活力商圈，着力建设高端国际化购物中心，以发展滨海文化休闲、首店经济、国内外知名优质品牌、城市TOD商业聚集、城市文化公园为功能主体，形成城市记忆点。

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前海商业未来可期

前海商圈的雏形已经形成，未来又将如何发展？从前海的这些商业大动作上面，我们可以总结出以下几个趋势：

//集聚高端零售资源

沃尔玛山姆会员店继在福田、龙华和龙岗开出旗舰店后，深圳第四家门店落户前海。2021年12月，前海山姆旗舰店在前海桂湾片区举行项目奠基仪式。项目预计2023年第一季度开业，将打造山姆厨房、山姆健康中心等，并将针对前海商圈特性，配套高端服务、特色餐饮等业态。

来源：深圳前海官微

山姆旗舰店是前海商圈第一家高端仓储式零售品牌店。它的落户，标志着高端的零售资源将加速集聚前海，对提升前海商圈消费能级，助力前海打造国际消费中心城市核心商圈具有重要意义。

//持续推进免税项目建设

2021年3月，前海管理局与深免集团签署战略合作协议，双方共建“三店两平台一中心”。“三店”包括离境市内免税店、外汇商品免税店、“免税保税相衔接及保税+新零售”免税体验店；“两平台”指免税产业链综合运维平台、全球高端商品销售平台；“一中心”是全球免税品调拨中心。

深圳免税全球购体验店来源：ShenzhenWeekly

接下来，深圳免税集团将进一步在前海合作区内设立‘全球免税品集散中心’，打造集保税电商、保税展示交易于一体的粤港澳大湾区免税购物中心。这意味着前海商圈将继续推进免税项目的建设，做大做强免税产业，打造成具有全球竞争力的免税胜地。

//购物中心精品化

目前，前海商圈待开业的购物中心还有前海印里、深圳前海壹方汇等。

前海印里位于前海妈湾片区，由深国际、印力、万科物业三方共同打造，整体分两期开发，共计超4.5万平方米，集品质生活、人文艺术、圈层社交、数字生态于一体，预计2022年开业。跟其他购物中心不同，前海印里融入了在地文化，把“庭院”建筑组合与商业项目相结合，将给前海带来独具岭南风情的商业盛景。

深圳前海壹方汇预计于2023年开业，是鸿荣源壹方商置首个精品定制主题型商业空间。壹方汇位于深圳前海桂湾，项目建面超8万平方米，将打造海滨景观与人造园林相结合的商业综合体。

这两个精品购物中心的出炉，将进一步加快完善前海商业配套设施和服务，推动前海消费中心升级，对前海商业的发展做出更多的创新与变革。

除此之外，根据公开消息，桂湾片区还规划了面积不小的地下商业：[桂湾片区]开发单元规划修编（草案）第二次公开展示，桂湾片区内规划地下空间建设规模总量约172万平方米，商业建筑面积达715497㎡，其中地下商业面积约37万平方米。

相信随着桂湾地下商业的建设、前海嘉里中心和前海周大福金融大厦等多座综合体的配套商业逐步落地，前海商业的发展将更加繁盛。