万科2022年上半年增长业绩如期兑现年初承诺 郁亮:始终把安全放在第一位,对未来企稳回升有信心

2022-08-31 17:46:02 和讯 

  在上半年全国整体房产行业仍处于低位时,万科提交了营收、净利润均呈现两位数的增长成绩单,如期兑现了年初企稳回升的承诺。其中,营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%。

  “业绩增速走出低谷,上半年业绩增长 10.6%。 上半年公司实现营收 2,069.2 亿元,同比增长 23.8%;实现归母净利润 122.2 亿元,同比增长 10.6%。公司开发业务结算收入增长 23.9%, 截至上半年末,公司合并报表范围已销未结合同金额为 6,672.7 亿元。公司走出了 2021 年的业绩低谷,并实现了业内较高的半年度业绩增长”,中信证券发布研报表示。

  稳健.安全放首位:上半年平稳交付11.5万套、交付满意度达98.5%

  对于万科而言,不管整体经营上还是房子交付上,稳健、安全是第一位。

  郁亮在8月31日的业绩发布会上表示,万科在规模和债务方面一直比较克制,所以经营层面有一定的安全边际。去年以来,万科应对工作也做得比较早、比较扎实,销售回款效率一直保持在比较高的水平,债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此,尽管上半年市场波动超出了所有人的预期,万科的经营性现金流仍然实现了净流入,比去年同期表现更好。

  今年上半年,万科保持“绿档”,经营性现金净流入82.9亿元,同比增长22.2%;持有货币资金1410.7亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元,覆盖倍数为2.3倍;净负债率35.5%,连续21年低于40%;截止6月底,万科的存量借款综合融资成本为4.08%,其中上半年新增融资成本3.59%。1-8月,万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行,其中3年期平均票面利率3.02%,最低票面利率仅2.90%;万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。与此同时,万科继续保持行业领先的信用评级,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

  除了经营上嵌入着“稳健”、“安全”的基因,在房子的交付上,万科更是如此。郁亮表示,客户请放心,万科不仅是保证交付,还要保证质量,上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。我们邀请客户共建家园,让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止,70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作,目前已实现35%的项目在交付的同时,将房产证交到业主手里。

  数据显示,今年上半年,万科克服疫情对施工的不利影响,上半年实现超11.5万套住宅的平稳交付,35%交付批次实现交房即交证,较2021年全年的比例提升10个百分点。今年以来,万科竣工规模保持增长,实现竣工面积1443.7万平方米,同比增长17.8%,预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

  与此同时,报告期内,万科继续扎实锻炼产品和服务内功,整体交付质量满意度98.5%。上半年,万科加强产品线建设,拉通产品标准,对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。此外,为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度,万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式,与业主共建家园,参与客户超过3.5万人次, 整体交付质量满意度98.5%。

  此外,万科坚持量入为出,提升投资质量。上半年获取新项目19个,总规划计容建筑面积307.8万平方米,从投资金额来看,一二线城市的占比达到95.6%,在手资源可满足后续发展需要。截至6月底,在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。同时,万科参与了一批旧城改造项目,按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。 

  新业务.新增长点:多元业务发展筑牢增长壁垒、为穿越周期创造可能

  对万科而言,郁亮认为安全只是底线要求。年初向股东报告的今年主要工作目标——“止跌企稳,稳中有升”,上半年已取得了一定成绩,能不能继续走下去,取决于背后的能力有没有提升,肌肉有没有长起来。对于万科来说,“肌肉”除了上述提及的“开发端的交付能力、销售能力”、“管理端的量入为出、谨慎安全”,还有经营端的客户服务能力、商业运营能力。

  纵观整个房地产行业,当下,单纯的房产开发其实已经无法让房企获得稳健长足发展,更何况,要在房产寒冬中穿越后周期,必须拿出市场认可的真本事。作为行业龙头企业,万科早就布局转型,发展新业务,助力集团整体焕发新的活力与动力。今年上半年,万科在巩固开发业务的同时,其经营服务业务已进入快速发展阶段,上半年经营服务业务收入241.1亿,同比增长30.6%。

  其中,万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,同比增长39.7%。万物云境外上市的方案也已于7月获得中国证监会核准。

  万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元,同比增长39.1%,其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截止6月底,万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目,可租赁建筑面积1164万平方米,服务客户超过1200家。

  长租公寓方面,上半年,克服疫情对招租的不利影响,整体出租率达到94.0%,实现营业收入14.8亿元,同比增长12.3%。作为全国最大的集中式公寓提供商,泊寓已布局全国33个城市,共运营管理长租公寓20.99万间,累计开业16.95万间。

  商业业务方面,上半年实现营业收入40.1亿元,同比增长10.4%,印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。此外,印力继续推动轻资产战略落地,截至6月底,累计输出管理项目达35个,管理面积231.3万㎡。

  郁亮表示,只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能熬过去。发布会上,郁亮提及万科杭州亚运村项目,比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能,同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务,赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目,作为TOD项目,不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响,万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega,首年NOI率也达到了6%,泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%,万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验,也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

  对于万科新业务的发展以及盈利贡献,中金公司发布研发表示,经营服务类业务可圈可点,城乡生活服务体系初长成。2022上半年公司物业服务(含向万科集团提供服务的收入)、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营业务分别实现营业收入(含非并表收入)143.5、18.6、14.8、40.1亿元,同比增速分别为38.2%、39.1%、12.3%、10.4%,各项业务均在业务规模或经营模式上有所突破:①万物云的城市空间整合服务已进入25个城市,统筹管理59个项目;②万纬物流通过委托运营模式管理3个物流园区,开始探索轻资产模式;③泊寓在深圳、厦门和武汉等城市已有48个项目、4.1万间房纳入各地保障性租赁住房;④印力延续轻重并举的拓展方式,累计输出管理项目达35个。

  “我们认为公司已经初步构建起涵盖物业、仓储、租赁和商业为一体的城乡生活空间服务体系,伴随着上述业务规模的逐步增长以及协同效应的显现,其对报表业绩的贡献将逐步由负转正”,中金公司表示。

  行业回暖.未来可期:管理层重申“市场筑底论”、券商纷纷看好

  据国家统计局数据,今年1—6月份,房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米,同比下降2.8%。其中,住宅施工面积599429万平方米,下降2.9%。房屋新开工面积66423万平方米,下降34.4%。其中,住宅新开工面积48800万平方米,下降35.4%。房屋竣工面积28636万平方米,下降21.5%。其中,住宅竣工面积20858万平方米,下降20.6%。另外,1—6月份,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%;其中,住宅销售额下降31.8%。

  尽管大环境艰难,但万科依然重申了市场筑底的言论。郁亮在业绩发布会上重申判断:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

  郁亮认为,当前,住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新。举例而言,目前市场中的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10-11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场肯定是偏低了,不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

  同时,郁亮坦言,在当前的外部环境下,万科也有压力,也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康,保持不断跑下去的状态,对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

  除了万科自身的研判和自信,外界也纷纷给出了对万科的信心。

  平安证券发布研报表示,短期来看,楼市压力犹存,后续政策有望持续改善,提振地产板块估值;中长期看,随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善,利润率有望企稳修复,而公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势。

  申万宏源发布研报表示,业绩企稳回升,多元稳步成长,维持“买入”评级。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力,预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。

  中信证券发布研报表示,虽然当前房地产市场的弱复苏难言稳固,但公司凭借良好的信用和以销定产的策略,既保障了安全的资金链,又为今后的发展优化了货值结构。

  招商证券发布研报表示,中报业绩实现两位数正增长,往后看,公司竣工计划与年初保持一致,全年收入增长确定性强;开发业务方面,销售规模稳定行业第二,投资目标聚焦于保障销售去化;多元业务方面,四大业务均已具备轻资产管理输出能力,长租近四分之一资产已纳入保障房体系。综合来看,考虑到行业政策优化、未来竞争格局改善以及多元化业务逐步迈入收获期,我们持续看好公司中长期价值,维持“强烈推荐”评级,目标价25.57元/股(对应22年PE12x)

(责任编辑:张蒙 )

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