万科2022年上半年增长业绩如期兑现年初承诺 郁亮：始终把安全放在第一位，对未来企稳回升有信心

　　在上半年全国整体房产行业仍处于低位时，万科提交了营收、净利润均呈现两位数的增长成绩单，如期兑现了年初企稳回升的承诺。其中，营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

　　“业绩增速走出低谷，上半年业绩增长 10.6%。 上半年公司实现营收 2,069.2 亿元，同比增长 23.8%；实现归母净利润 122.2 亿元，同比增长 10.6%。公司开发业务结算收入增长 23.9%， 截至上半年末，公司合并报表范围已销未结合同金额为 6,672.7 亿元。公司走出了 2021 年的业绩低谷，并实现了业内较高的半年度业绩增长”，中信证券发布研报表示。

　　稳健.安全放首位：上半年平稳交付11.5万套、交付满意度达98.5%

　　对于万科而言，不管整体经营上还是房子交付上，稳健、安全是第一位。

　　郁亮在8月31日的业绩发布会上表示，万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

　　今年上半年，万科保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%；截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%；万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。与此同时，万科继续保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

　　除了经营上嵌入着“稳健”、“安全”的基因，在房子的交付上，万科更是如此。郁亮表示，客户请放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。我们邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。

　　数据显示，今年上半年，万科克服疫情对施工的不利影响，上半年实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

　　与此同时，报告期内，万科继续扎实锻炼产品和服务内功，整体交付质量满意度98.5%。上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。此外，为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度，万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次， 整体交付质量满意度98.5%。

　　此外，万科坚持量入为出，提升投资质量。上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%，在手资源可满足后续发展需要。截至6月底，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。同时，万科参与了一批旧城改造项目，按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。　

　　新业务.新增长点：多元业务发展筑牢增长壁垒、为穿越周期创造可能

　　对万科而言，郁亮认为安全只是底线要求。年初向股东报告的今年主要工作目标——“止跌企稳，稳中有升”，上半年已取得了一定成绩，能不能继续走下去，取决于背后的能力有没有提升，肌肉有没有长起来。对于万科来说，“肌肉”除了上述提及的“开发端的交付能力、销售能力”、“管理端的量入为出、谨慎安全”，还有经营端的客户服务能力、商业运营能力。

　　纵观整个房地产行业，当下，单纯的房产开发其实已经无法让房企获得稳健长足发展，更何况，要在房产寒冬中穿越后周期，必须拿出市场认可的真本事。作为行业龙头企业，万科早就布局转型，发展新业务，助力集团整体焕发新的活力与动力。今年上半年，万科在巩固开发业务的同时，其经营服务业务已进入快速发展阶段，上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%。

　　其中，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。万物云境外上市的方案也已于7月获得中国证监会核准。

　　万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截止6月底，万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

　　长租公寓方面，上半年，克服疫情对招租的不利影响，整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。

　　商业业务方面，上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%，印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。此外，印力继续推动轻资产战略落地，截至6月底，累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万㎡。

　　郁亮表示，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。发布会上，郁亮提及万科杭州亚运村项目，比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率也达到了6%，泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　对于万科新业务的发展以及盈利贡献，中金公司发布研发表示，经营服务类业务可圈可点，城乡生活服务体系初长成。2022上半年公司物业服务（含向万科集团提供服务的收入）、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营业务分别实现营业收入（含非并表收入）143.5、18.6、14.8、40.1亿元，同比增速分别为38.2%、39.1%、12.3%、10.4%，各项业务均在业务规模或经营模式上有所突破：①万物云的城市空间整合服务已进入25个城市，统筹管理59个项目；②万纬物流通过委托运营模式管理3个物流园区，开始探索轻资产模式；③泊寓在深圳、厦门和武汉等城市已有48个项目、4.1万间房纳入各地保障性租赁住房；④印力延续轻重并举的拓展方式，累计输出管理项目达35个。

　　“我们认为公司已经初步构建起涵盖物业、仓储、租赁和商业为一体的城乡生活空间服务体系，伴随着上述业务规模的逐步增长以及协同效应的显现，其对报表业绩的贡献将逐步由负转正”，中金公司表示。

　　行业回暖.未来可期：管理层重申“市场筑底论”、券商纷纷看好

　　据国家统计局数据，今年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面积599429万平方米，下降2.9%。房屋新开工面积66423万平方米，下降34.4%。其中，住宅新开工面积48800万平方米，下降35.4%。房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%。其中，住宅竣工面积20858万平方米，下降20.6%。另外，1—6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

　　尽管大环境艰难，但万科依然重申了市场筑底的言论。郁亮在业绩发布会上重申判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

　　郁亮认为，当前，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　同时，郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

　　除了万科自身的研判和自信，外界也纷纷给出了对万科的信心。

　　平安证券发布研报表示，短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振地产板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势。

　　申万宏源发布研报表示，业绩企稳回升，多元稳步成长，维持“买入”评级。近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。

　　中信证券发布研报表示，虽然当前房地产市场的弱复苏难言稳固，但公司凭借良好的信用和以销定产的策略，既保障了安全的资金链，又为今后的发展优化了货值结构。

　　招商证券发布研报表示，中报业绩实现两位数正增长，往后看，公司竣工计划与年初保持一致，全年收入增长确定性强；开发业务方面，销售规模稳定行业第二，投资目标聚焦于保障销售去化；多元业务方面，四大业务均已具备轻资产管理输出能力，长租近四分之一资产已纳入保障房体系。综合来看，考虑到行业政策优化、未来竞争格局改善以及多元化业务逐步迈入收获期，我们持续看好公司中长期价值，维持“强烈推荐”评级，目标价25.57元/股（对应22年PE12x）

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。