三季度北京写字楼市场出现复苏态势 泛海所持民生金融中心估值或持续上升

　　三季度，中国经济复苏向上的趋势基本确立，随着央行积极表态支持宏观杠杆率上升，宽信用持续助力经济复苏。在这样的宏观经济环境下，北京办公楼市场也如期出现复苏态势。

　　近日，市场机构高力国际发布三季度商业地产市场报告。据其统计，三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）恢复至-6400平方米，较二季度净吸纳量-83000平方米有明显改善，说明写字楼市场租赁需求趋于回暖。

　　事实上，北京核心区域的写字楼租金一直价格不菲。尤其是作为具有深厚历史积淀的国家大道的长安街，是京城商务写字楼市场上的绝对焦点，一直都有“总部街”的称号，从建国之初各大政府机构以及国家工商金融行业总部就纷纷云集于此。

　　目前，长安街沿线林立着众多顶级写字楼项目，成为世界500强企业、跨国公司，以及国内实力企业的聚集地。

　　其中，泛海持有的民生金融中心，坐落于东长安街核心地段，距离天安门广场不到2公里，占据了东单的东南金角，俯瞰整个东单路口。公开资料显示，项目总建筑面积250000平方米，体量仅次于隔街对望的东方广场，而其中写字楼建筑高达百米，为长安街的最高建筑。不仅如此，民生金融中心的设计方案也属亚洲罕见，不少业内人士都称其为长安街“明珠”。

　　在今年年初，曾有多家媒体报道民生金融中心即将出售的消息，业界普遍预估成交价将超过300亿。如果传言为真的话，那么这笔交易将超越和谐健康以90.6亿买入北京长安街旁写字楼（疫情后国内大宗交易市场成交纪录），有望创造长安街高档写字楼市场大宗交易的历史。

　　即便300亿的数字已是天价，但综合各种因素来看，民生金融中心可能确实值得甚至有超越这一价格的可能。首先是稀缺性，在北京市政府一纸“禁建令”颁发后，五环内其它地区将不再新增写字楼，现房写字楼基本“绝迹”。而位于五环内的长安街无疑是难得的价值洼地，新盘难觅，市场长期处于供不应求状态，价值迅速飙升。

　　再从租售比反推，民生金融中心折算单价应在13-14万元每平米，其合理估值应在320-340亿元。此外，考虑位置和品质溢价，实际估值或应更高。

　　实际上，这已经不是民生金融中心第一次被传出售。但项目迟迟未有成交的原因并非缺少意向的买家；而是泛海方面一直与多方接洽，并待价而沽，期望能把其这一极具竞争力的核心资产卖出一个好价格。

　　作为长安街地标级别的建筑，站在北京稀缺资源最顶端的民生金融中心，随着写字楼的回暖，估值极有可能再度上升，如果能够顺利成交，将成为长安街上的又一个“超级大单”。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。