写字楼配套商业现状实探，如何实现“高阶”突围？ | 商业地产

作者 | 张爱

编辑 | 梁秀杰、夏县明

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

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写字楼配套商业的成功，是作为写字楼首要竞争优势的主导因素。

—《第一太平戴维斯2021写字楼配套商业分析》

除却地理位置、硬件标准外，配套商业的出现能让写字楼更好地适应市场，满足租户物质及精神需求，进而提升配套商业租金，同时反哺本物业价值增值。

但客观现实是，现有配套商业大多以满足办公人群基础需要为主，单纯经营，缺少系统的规划定位，且与周边集中性商业项目品类及品牌重叠严重，导致客群分流，经营不善。

这也从侧面印证了业内“写字楼配套商业一直很重要，但一直被忽视”的观点。

商业地产运营商“新宠”？

“人”是购物中心正向发展的核心因素，写字楼可以为配套的商业带来稳定的商务客群；购物中心作为写字楼的醇熟配套，可以为客群带来丰富的休闲娱乐生活，并为写字楼带来一定的租金溢价。

甲级写字楼，往往是一座城市高端产业的载体，聚集成城市的CBD（商务中心区），其商业价值不言而喻，交通、装修及配套等各方面都属于“顶配”。

在高端办公配套商业的打造中，美国、日本等发达国家发展已十分成熟，特别是城市综合体、TOD以及城市更新改造项目，涌现出不少经典案例。比如“TOD”世界的鼻祖级项目——日本的六本森大厦和世界上最早的综合体——美国洛克菲勒中心等。

而从国内来看，高端办公和地标建筑的代表当属“陆家嘴(600663)三件套”——上海中心、上海环球金融中心、金茂大厦。地处上海高档写字楼最强势的集群区域陆家嘴，其配套商务商业也极具特点，发展出了符合各自特色的不同模式。

自2019年开始，业内就有观点称，能带来稳定客流的写字楼配套商业或将成为商业地产运营商“新宠”。但经年发展，体量小、业态单一等弊端也显而易见。

定位剖析：关键在于客群+业态的适配度

一个优质的购物中心应该具备精准的客群定位、精确的招商和精细化的运营，写字楼的配套商业也不例外。

1、客群定位：基于体量与位置

购物中心体量和位置基本决定其辐射范围和客群，而目标客群画像和公司品牌资源库决定场子的商业定位。

与综合性购物中心相比，办公配套商业体量通常在10万平方米以下。北京安贞门环宇荟4万平方米，上海环宇荟3万平方米；金融街(000402)购物中心面积8.9万平方米；深圳最高的写字楼地王大厦配套商业3.4万平方米。

商业的面积也决定其客流量大小与进场消费时间，即导致饭点及下班客流较为密集，正常上班时间商场客流稀少。

2、业态定位：与需求及体量适配

在招商方面，由于客群精准定位写字楼中的商务人士，旨在解决“90分钟午休”问题，因此业态主要聚焦于餐饮及购物。深圳地王大厦业态构成为餐饮:购物:银行:休闲:其它=40%:40%:4%:8%:8%；合肥新都会环球广场购物+餐饮业态占比95%；天津津汇大厦作为天津首席商圈甲级写字楼，其配套也以百货型商业为主。

北京石景山的金安环宇荟所在的金安TOD商业综合体是中海一线城市棚户一体化改造区的首个代表作，坐拥金安桥交通枢纽，集4条地铁线、5条城市主干道和28条公交线路于一身，日均客流吞吐量近百万人次。

金安环宇荟作为该综合体的商业核心，与金安中海财富中心等9栋近40万㎡的甲级写字楼相生相荣。6月25日，金安环宇荟以“京西收割机”亮相，但其业态构成较为单一，睿和智库经过实地调研发现，目之所及，皆为餐饮。

金安环宇荟实景图

图片来源：睿和智库

此外，某些运营商则在瞄准商务人群的同时亦想填补“非饭点”的空白时间，但由于缺乏商业运营经验而一味参考购物中心，在业态品牌选择时求全求广，企图商务、旅游和周边居住客群一网打尽，而这与配套商业体量小的特征相矛盾，招商运营难以落地。

行业翘楚：或高端或独特

客观而言，英美等西方发达国家高端办公配套商业的成熟程度远远领先于国内，国内也在多年前就开始“引进来”相关经验。

上海环球金融中心就由日本森大厦打造而来，作为上海高端写字楼配套商业典型代表，上海环球金融中心定位清晰，配置的商家、品牌业态为商务人士量身打造，服务功能十分明显，整体的定位思路值得业内借鉴。

上海环球金融中心位于陆家嘴金融贸易区核心位置，邻近2/4/6号线等多条地铁，区位优势明显。“金融中心+信息中心”的定位使其聚集了大量高端商务人才，虽核心客群为高净值人群，其配套商业在定位中却没有一味追求高端、奢侈品，而是凸显商务服务特质，引进更年轻潮流的品牌，目前商业出租率约100%。

图：上海环球金融中心业态构成

数据来源：公开资料整理

与上海环球金融中心相类似的还有北京的金融街和国贸。金融街承载了全国金融系统40%的总资产，写字楼的空置率常年处于低位，即便有空置，也多是商圈内或者楼宇内部的扩租去化。数据显示，金融街购物中心工作日去重客流约为53万，节假日去重客流约为25万。

国贸商城依靠北京CBD的甲级写字楼，2022上半年营收5.49亿元，占总营收的33.14%。得益于国贸写字楼内生韧性和抗风险能力相对较强，净吸纳量保持正增长，使得其配套商业仍能实现出租率的稳步上升，达到99%以上。同时，在减免租金及疫情被迫停业双重承压之下，配套商业平均租金水平仅出现小幅下滑。

业态构成方面，430家不同品类的店铺林立，业态涵盖国际精品、商务配套、特色餐饮等，其中，美食餐饮品牌就有100多家，2021年销售额近210亿元。

深圳世界金融中心融甲级写字楼与星级商业为一体，高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，占比高达79%，招商以品牌餐饮为主力店，高档品牌占90%，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，促成写字楼商业整体繁荣发展。

结语

“千举万变，其道一也”，虽形式上作为写字楼办公的配套，但商业运营的本质是不变的，围绕“人、货、场”的核心管理是不变的。

配套商业本依写字楼而生，写字楼的价值对商业发展具有关键意义。中海素以“写字楼之王”著称，足迹遍布伦敦、香港、北京等20余个全球经济活跃城市，持有运营并建设中的甲级写字楼80余座，经营面积超600万平方米。作为全国持有写字楼最大的发展及运营商，中海做写字楼配套商业拥有显著的数量优势，并发布定位为精致商务型购物中心的品牌——环宇荟。截至目前，环宇荟在全国的布局仅有6个，且体量较小，都在4万平方米左右，所以受体量限制，目前并未出现标杆产品。

虽然从中海的财报数据中看，其布局规模正在不断加速，不过要追赶上像国贸、金融街、陆家嘴三巨头等标杆项目，中海环宇荟还需要面临市场的考验。

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