新街口地下空间2.0！南京这座超级地下城已初具规模，预计2025年全面完工

“总规模约450万—480万平方米，总投资200多亿元，上万个地下停车位，地下最深达到51米……”，这是当初南京江北新区地下空间项目的规划蓝图。超大的体量和投资力度，让其自启动以来便受到社会各界广泛关注。

近日，南京江北新区地下空间二期项目正式启动一年后，一组官方现场建设实景图曝光，再度引发热议。

这座号称目前国内规模最大、最复杂的单体地下空间工程，有哪些亮点？最新进展如何？建成后会为江北商业带来怎样的新气象？带着这些问题，赢商网对江北新区地下空间项目作了深入的了解。

一、南京江北新区中央商务区正在建设怎样一座地下之城

现阶段，我国城镇化水平不断提高，大城市人口膨胀与城市用地紧张之间的矛盾日益突出。地下空间资源开发俨然是破解“城市病”的一剂“良药”。

根据2021年年底南京发布的《南京市“十四五”地下空间开发利用规划》，南京将形成：新街口—鼓楼、南站—红花机场、河西以及江北四大市级中心。

其中，位于江北新区中央商务区的江北新区地下空间项目，占地面积约62公顷，总投资约261亿元，是当前国内规模最大、最复杂的单体地下空间工程。

地下空间项目一期、二期范围示意图

据了解，江北新区地下空间项目分一、二期实施。其中，一期工程建筑面积约133万平米，拟建设地下综合管廊、地下商业、地下停车场、地下公共空间、地下宝库，以及地铁4号线、11号线、13号线、15号线区间段落和换乘站点等。该期项目已于2017年9月正式动工，预计将于2023年底完工。

地下空间二期项目总建筑面积约62.3万平方米，项目建设内容包括市政空间及服务设施、设备null空间、地下停车空间、过境隧道空间、地铁配套空间、下沉广场空间、环路匝道空间、地面道路新建及恢复等。去年9月，二期工程举行了开工仪式，建设周期为45个月。

在南京江北新区中央商务区官微最近发布的一篇文章中，透过开篇的一张照片可以看到，在江北新区地下空间二期三工区项目施工现场，到处是一派热火朝天的建设景象。

江北新区地下空间二期三工区施工现场（图片来源：南京江北新区中央商务区）

目前，江北新区地下空间二期项目正在进行的是三工区的建设，主要施工内容为钻孔灌注桩、地连墙、基坑开挖、混凝土浇筑等。

按照此前的施工计划，二期项目预计将于2025年建设完毕。届时，地下空间二期项目与地下空间一期项目成环抱关系，共同构建起中央商务区核心区地下城市空间和稳固底盘。

二、开辟江北新区地下的“未来之城”，江北新区地下空间会如何开发

落到南京商业地产市场，江北新区地下空间项目也赚满了业内外的关注度。

从规划理念来看，该项目设计理念遵从江北新区CBD “小街区、密路网”的开发格局，并以“地上地下一体化、地下空间一体化、市政景观建筑集成化、人行车行公共交通集成化”为开发模式，实现土地开发利用的集约化和互通性。

节地效果上，这种模式，可为江北新区地上地下共增加74.8万方的建设用地，综合节地率达121%。按照2018年南京人防部门的调查数据，相当于省出了约1.2个新街口的地下空间的面积。

这无疑是一个重磅的工程。据了解，中央商务区这片约0.62平方公里的土地，不仅在地面上建设包含顶级金融总部、超五星豪华酒店、公寓、5A甲级写字楼办公、大型集中式商业等功能的国际新金融中心；地面下也藏着一座集商业、景观、综合管廊、轨道交通、换乘枢纽、私人保险库等功能为一体的地下之城，是高强度土地开发利用模式下新型城市化建设的大胆创新。

江北新区中央商务区地下空间效果图

好比是新街口地下空间的2.0版，因此该项目也被喻为“江北地下新街口”。

具体来看，根据政府此前规划，江北新区地下空间自上而下将分为商业大平层、停车交通大平层、市政综合管廊层、管廊夹层、空腔层和地铁通行层，共7层空间。

江北新区中央商务区地下空间项目剖面图

地下一层即商业大平层，由城市公共绿地、地下公园、下沉广场串联起来，总面积约60万平方米。在设计上，项目尝试更多地与自然交融，通过设置采光天窗和提高建筑层高等方法，将“风光水绿”引入商业大平层，实现自然生态、城市功能与商业功能的融合。

地下空间下沉式广场节点效果图

未来待该项目整体建成后，可由地下进入地上的国际金融中心空间，达到地上地下联动，共享客流等资源优势。

地块内下沉广场效果图

地下二层为停车交通大平层，将提供上万个地下停车位，能有效缓解地面道路拥堵。另外，地下七层规划的“井字形”轨道交通系统，在提高出行效率的同时，亦能为地下商业带来可观的客流。

整体连片的商业区域，搭配绿化公园、综合管廊、轨道交通、地下停车空间等城市功能的设计，让江北新区地下空间成为江北未来最受瞩目的新商业中心。

而随着江北新区地下空间工程进度的不断推进，江北原先零散的商业格局也将发生巨大变化。

三、不止是超级地下城，未来江北核心区还有这些商业

当下，江北新区驶入发展快车道，各项城市配套设施不断完善。但不可否认的是，这里的商业还存在“冷热不均”的问题。

相比江北板块运营成熟、“遍地开花”的桥北商圈，作为板块腹地的江北核心区，现有的存量商业却难以支撑起周边消费者的生活需求。

商业短板何时补齐？未来江北核心区还会有哪些重磅商业体入市？

细细梳理完，我们发现，除了江北新区地下空间项目布局的大体量地下商业空间，砂之船（南京江北新区）超级奥莱、南京万汇城、南京卓悦汇IN JOY、南京江北万达广场、华润万象系商业、江北宝龙广场等新商业体也将陆续入市。

有望最先开业的是坐落于青奥板块的砂之船（南京江北新区）超级奥莱。该项目是砂之船集团在南京运作的第二个超大商业复合体，也是江苏首座拥有河谷与绿洲结合的"轻奢"奥莱。

秉承独有的A*(1+N)*DT的商业模式，项目吸引近300家国际国内知名品牌入驻，打造集国际名品、餐饮、潮流个性、休闲娱乐、户外运动等功能为一体的砂之船超级奥莱综合体。

从项目官微最新释放的实景图来看，不少品牌已进场装修，预计最快今年底正式开业。

（图片来源：砂之船（南京江北新区）超级奥莱）

另一大体量城市综合体南京万汇城，自今年3月官宣全部启动以来，也频传好消息。

赢商网了解到，南京万汇城是东方置地旗下的万汇城商业倾力打造的城市级商业综合体。项目位于地铁10号线与地铁11号线的交汇处，总建筑面积超100万㎡，其中商业建筑面积约45万㎡，划分为南区24万㎡商业和北区21万㎡商业。

北区MALL预计2023年下半年开业，南区MALL预计2024年开业。目前，北区MALL已完成封顶，正在进行外立面幕墙样板段的施工。

万汇城北区建筑最新建设实景图（图片来源：南京万汇城）

今年8月，北区商业还率先公布了首批入驻品牌名单，包括STARBUCKS、85°C、Burger King、周大福、周大生(002867)、风云再起等20余家品牌。

还有约14万㎡的卓悦汇IN JOY、约10万㎡的华润万象系商业、约10万㎡的江北宝龙城等大体量商业项目也在筹备或建设中，未来将共同推动江北核心片区商业的繁荣和活力。