11月房企销售数据出炉，政策见底后市场底何时出现？

11月的地产行业迎来了数项重大利好政策，资本市场一片热闹，地产股、债接连上涨，但这股火热的情绪与行业基本面并不相关。11月的房企销售持续下探。

据第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，11月，百强房企单月销售操盘金额环比微降0.3%；同比降幅为25.5%，下降幅度与前两个月基本持平；而前11个月累计来看，同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。

市场层面的低迷也在持续，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅再扩至30%。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，近期的利好政策更多是对房企融资的支持。11月以来，多项支持房地产企业融资政策陆续落地，支持房企融资的“三支箭”格局已经形成。但加大需求侧支持力度，才能促进房地产市场的预期改善、销售的回稳。

克而瑞认为，随着房企融资功能逐渐恢复，企业爆雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期；未来，缺失的信心有望逐步重塑，观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。

有房地产业内人士分析指出，回顾2017年-2021年的五年，全国商品房销售面积都保持在17亿平方米的水平，而今年前10月则同比下降了22%，以此推算，2022年全年的销售面积可能会在14亿平方米的水平。

具体到企业层面来看，据亿翰智库的数据显示，百强房企中有约4成的房企实现了单月业绩环比增长，其中16家企业环比增幅超过30%。

在TOP30房企中，有10家实现环比增长，但涨势明显弱于10月，仅华发、仁恒置地、大悦城(000031)的环比涨幅超30%，其他房企的涨幅均在20%以下，而万科、保利发展、中海、华润置地等Top10房企则出现了环比下降的情况，降幅在9%-19%。

同比来看，百强房企中，11月单月业绩同比降低的企业数量依然有7成之多。TOP30中的出险房企表现仍旧惨淡，融创、世茂、金科等的销售同比降幅在60%及以上。

在2022年行业格局变动加剧的背景下，规模房企表现分化明显，央国企的整体表现更佳，业绩修复速度好于民企，亦优于示范民企。

其中，华润置地、招商蛇口(001979)、建发等央国企在前7个月的同比跌幅在20%-30%左右，截至11月底，累计同比跌幅已收窄至10%左右，越秀则已实现同比增长；而碧桂园、新城、美的置业等示范民企在前7个月的同比跌幅在40%左右，行至11月的累计同比跌幅仍保持在40%的水平，仅龙湖收窄至27%。

为了拉动销售端，促进回款保持流动性，各大房企近来再度推出各种打折促销活动。据克而瑞调研，保利、龙湖、中海、万科等房企在下半年加大了折扣力度，并在全年的去化压力下，发起四季度冲刺。

其中，保利全年营销活动较多，除了折扣还有全民营销、首付分期、物业费和停车费折扣等，几乎揽括了市面上大部分营销打法，去化压力较大的区域，果断促销去化。

“保利的销售业绩于8月正式超过万科来到全口径榜单第二名，目前已基本达成于4月业绩会提出的‘进三争一’的目标，可以预见，年底保利将继续大力促销争一保二，抓回款。”上述研报指出。

但受制于市场整体需求和购买力，纵观全年，克而瑞预计，百强房企2022年全年销售业绩的同比降幅将保持在40%以上。

尽管目前市场尚未企稳，但业内认为，未来复苏的方向是确定的，而且政策也将加速为地产行业拨云见日。

西政资本指出，监管层对房地产行业的地位以及当前救市的重要性、迫切性已经形成了共识，目前在政策层面都给予了明确的支持表态。因此，房地产行业的出清以及进入平稳发展期所需的时间只存在长短的问题。

亿翰智库认为，政策底到市场底需要一个阶段，假设政策能够在当前能在当前基础上保持或加力，按照历史规律推演，2023年2季度，市场或能出现转好。“但是市场底出现后是不是仍会继续在底部盘整，盘整的时间有多久，仍存在一些不确定性。”