实探上海张园：DIOR、LV等入驻，开业品牌不足10个

昔日的“海上第一名园”，如今的高端商业聚集地，140年的时间，上海张园始终是各界关注的焦点。

2022年12月1日，张园西区正式对市民开放的第一天，尽管气温骤降，通往张园的茂名北路上仍排起了长队。

?作为上海中心城区首个采用“留改拆”城市更新试点项目，张园在历经保护性修缮之后，以全新的姿态亮相。迪奥DIOR、路易威登LOUIS VUITTON、江诗丹顿VACHERON CONSTANTIN、宝格丽香氛BVLGARI PARFUMS、古驰GUCCI等奢侈大牌，及蓝瓶咖啡Blue Bottle Coffee、而意RE等热门品牌的加入，进一步提升了南京西路商圈的业态丰富度及品牌能级。

开业品牌不足10个，工作日老年人打卡为主

张园始建于1882年，是上海最大的市民公共活动场所之一。1885年，在上海经营性私园的热潮下，“张家花园”正式向上海市民开放。这里见证了上海第一盏电灯点亮、上海第一辆自行车试骑、上海第一个室外照相馆营业、中国第一部话剧上演……是名副其实的文化娱乐中心。

2018年10月1日，静安区宣布启动张园保护性征收。此后，太古地产与静安置业成立合资公司，参与张园项目的招商运营工作。

此次亮相的张园西区位于泰兴路以西、茂名北路以东片区，根据公开资料，张园西区包含16幢历史建筑，形成德庆里、荣康里、震兴里、修德里、福如里及三个花园式别墅住宅共8个组团，地上建筑面积共约2万平方米，海派文化主题尤为明显。

（图片来源：上海张园微信公众号）

在业态布局上，张园整体以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，其中西区以国际顶尖品牌为主，携手三大集团——法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团、法国开云集团打造特色高端消费体验。

赢商网实地调研时看到，项目引进了DIOR、Louis Vuitton、Vacheron Constantin、BULGARI PARFUMS、GUCCI、Mo?t & Chandon、RE Bike Museum、Sisley、DIPTYQUE、BY FAR、Blue Bottle Coffee等重磅品牌，不过，这些门店多为限时店或体验空间，且GUCCI、Sisley还未正式亮相，Sisley的门店橱窗上标有“即将开业”的信息，GUCCI仍处于装修中。

奢侈品牌中，DIOR的门店坐落在园区内保护等级最高的建筑中，入口处设有一座星座蔓藤花纹勾勒的RêVE D’INFINI图案罗盘玫瑰雕塑。从茂名北路入口进入项目后，不少人直奔于此，使得DIOR精品店门前瞬间排起长队。据店员介绍，该门店为限时店，将营业至明年2月，两侧的队伍则分别通往DIOR的家居、成衣/配饰等不同产品线。

BULGARI PARFUMS与BY FAR门店相邻，均已对外开放，且BULGARI PARFUMS的门口及店内有大量鲜花装饰，吸引不少顾客前来拍照。

LOUIS VUITTON和江诗丹顿分别打造了“路易威登 Objets Nomades 旅行家居空间”和“江诗丹顿Maison 1755 时间艺术「家」”，但二者并非完全对外开放，需要持相应邀请函或提前预约方可进入。

值得一提的是，江诗丹顿Maison 1755 时间艺术「家」是该品牌在国内最大的一处沉浸式限时体验空间，首次将高级制表之美从匠意、技艺、文化、艺术、珍馔等维度解构在底蕴深厚的四层别墅内。

同样带来展览的还有Mo?t & Chandon酩悦香槟和DIPTYQUE限时展览「材质的独白」。其中，Mo?t & Chandon酩悦香槟店内总高2.5米、共计17层的香槟金字塔由1743支香槟杯堆叠而成，与进入门店正对的梦幻装置，成为入店必打卡点。

蓝瓶咖啡Blue Bottle Coffee、而意RE为正式门店。茂名北路上，Blue Bottle Coffee蓝色瓶子的标志十分显眼，据悉，在天井围墙与木格门窗内，Blue Bottle Coffee引入了一个带有斜坡屋顶的吧台，行走其中仿佛置身于石库门的阁楼中；

而意RE的到来，与张园曾见证上海第一辆自行车试骑十分契合。该店不仅展示了自行车发展史和11台珍藏级古董自行车，还布置了一些与露营相关的帐篷、桌椅等，营造户外生活方式氛围。

赢商网注意到，工作日来到张园的顾客约8成是老年人，他们大多结伴前来打卡拍照，跟去年开业的热门商场前滩太古里、天安千树及今年的上海万象天地情况相似。

南京西路商圈高奢阵容持续加强，张园东区将于2026年底亮相

上海张园所处的南京西路商圈，是上海成熟的市级商圈，集结了上海恒隆广场、中信泰富广场、金鹰国际购物广场、静安嘉里中心、兴业太古汇等近20个商业项目，囊括奢侈品、轻奢品牌、国际潮牌、设计师品牌等多梯度、全品类品牌。

赢商大数据—城市地图显示，南京西路商圈国际品牌占比高达56%，远远高于其他商圈的水平。经统计，商圈汇聚国际知名品牌1000余个。

南京西路商圈还是顶奢品牌的聚集地。从6大顶奢品牌布局门店（以“箱包”品类头部品牌为观察对象，且门店统计范围不含美妆香化独立店）数来看，南京西路商圈位居TOP 1，且上海恒隆广场包揽了最多的顶奢门店。

今年8月，位于恒隆广场对面的锦沧文华广场JC PLAZA，带来Maison Margiela全球最大旗舰店、MARNI中国首家概念旗舰店、JIL SANDER中国首家旗舰店、AMIRI亚太首店、MITHRIDATE中国首家GALLERY概念店、SHUSHU/TONG全球首店、MAISON LE FAME中国首店等众多国际奢品、奢潮零售品牌的首店、旗舰店，丰富了商圈的品牌层级。

如今，张园西区携手三大集团带来的奢侈品限时精品店/限时展览，进一步强化了商圈的高奢品牌矩阵，也为静安、浦东两区之间的“奢侈品版图之争”增添一些筹码。

而从单个项目的奢侈品布局来看，相较于上海恒隆广场的“一场多店”模式，以加密型打法守住奢侈品高地，上海张园更注重首店、首秀、首发，能否在市场上形成明显的独特性和唯一性，还有待时间检验。接下来又将如何与不远处的兴业太古汇进行联动，同样是市场关注的焦点。

根据张园的整体规划，这里将改造成为集商业、办公、休闲于一体的综合性街区，除了焕新揭幕的西区，靠近石门一路的东区规划了住宅和酒店，南面还将设置文化和潮流中心，背面将建一座美术馆，且张园中部还留有小型精品办公区域。

目前，张园东区仍在保护性修缮中，预计将在2026年年底前呈现。届时，南京西路商圈或将呈现全新的商业格局。