提前还贷，怎么这么难？

继1月5日央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，已有多地下调首套房贷款利率。

据中指研究院监测，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。

首套房利率不断下行，不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款；同时有关“降低存量房贷利率”的呼声渐高。

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提前还房贷要排队到4月

“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”

“我在2022年3月申请过一次提前还贷，当时申请后的第二天就扣款了。感觉从下半年开始越来越难申请，现在都说要等到4月、6月甚至8月份，这几个月就又有不少利息了。”

最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里。据南方都市报，多家国有大行APP的线上提前还房贷的通道已经关闭，系统提示需要到网点人工办理预约申请。

以建行为例，该行APP在“提前还本申请”中提示，“目前暂时无法在线受理您的提前还本申请，前期已提交申请的扣款不受影响，请您谅解。如有疑问请联系您的客户经理或咨询贷款经办行。”

农行方面也表示，房贷提前还款须至少提前30天到贷款网点提出申请，该行经过确认客户身份信息、核对客户贷款情况、审批等流程后，将与客户沟通协商具体的扣款时间。

工行方面则因为系统升级，目前暂时无法在手机上申请提前还房贷。不过，也有例外。目前深圳用户仍可以通过中国银行(601988)的手机银行进行预约申请，再由客户经理对接。

为什么还款还要排队？多家位于深圳的银行坦言，目前提前还贷带来的压力确实比较大。当地银行从业人士也表示，总行每个月会对分行设定一定的提前还款额度，目前从预约情况看，额度出现不足，各网点“口粮”不够。

据中国银行保险报，华北地区一农商行分行行长指出，从银行角度看，考虑到每年1至3月份为全国信贷业务高峰期，当前并不希望客户提前还贷，因此可能会出台一些额度限制。

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为何会出现扎堆还款现象？

从此前的“排队等待银行放贷款”，到如今的“排队等待提前还款”，购房者为何会发生如此大的转变？

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

具体来看，2022年LPR已多次向下调整，全国多地也多次下调房贷利率。其中，5年期以上LPR总共下降三次，利率LPR利率从4.65%下调到4.3%。

再加上人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

目前，有的城市首套房贷款利率已降至3.7%，而在2022年之前贷款的客户，有的贷款利率甚至超过了6%，两者之间的利差促使购房者选择提前还贷，以降低利息损失。

有经济学家认为，在预期下行、投资机会缺乏而消费趋向保守、储蓄率走高的情况下，购房者大量提前还贷是出于节省利息支出和降低机会成本的理性考虑。

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有人用消费贷置换房贷？

据北京青年报报道，近期招行推出闪电贷8周年大型优惠活动。根据手机银行显示的信息，符合条件的客户会收到一张6.6折的利率优惠券，2023年1月4日至31日期间使用优惠券申请提款，年化利率低至3.7%起。此外，招行还会在活动期间送出20万份现金红包，提供百台华为手机作为抽奖大礼，以吸引更多客户使用闪电贷。

据了解，3.7%并非此轮活动中招行给予客户的最低利率。读者刘先生表示，招行App显示自己闪电贷的利率本来是5.94%。2023年1月初，客户经理打电话说可以申请闪电贷年利率3.2%的优惠券。2023年1月5日，刘先生使用优惠券贷款20万元，期限3年，年利率果真是3.2%，而且还可以使用先息后本组合还款方式，前期还款压力很小。

除招行外，国有四大行消费贷的利率也降至了4%以下。

证券日报报道，以国有大行来看，工、农、中、建四大国有行的消费贷产品利率均在4%以下。其中，工商银行(601398)融e借额度最高可至100万元、年化利率最低3.7%、年限最长为5年；中国银行随心智贷额度最高30万元，年利率最低3.95%，年限最长为3年；建设银行(601939)建易贷额度最高30万元，年化利率最低3.95%，年限最长为3年；农业银行(601288)网捷贷额度最高30万元、年利率最低可至3.65%、年限为1年。

越来越低的贷款利率，让不少动心的消费者跃跃欲试。业内人士提醒大家，一定要按需申请，量力而行，不要盲目借贷。

值得注意的是，消费信贷资金不能用于购买房产、炒股、理财、偿还其他贷款等非消费领域。据了解，银行如果在贷后管理中发现消费贷款被违规挪用，会提前收回贷款。

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“降低存量房贷利率”呼声高涨

在河南郑州新郑市的领导留言中，有网民这样留言：“利率6.125%的时候买的房子，上浮利率太高了。经过这几年疫情冲击，相信大多数老百姓(603883)对于房贷是压力最大的，也是最大的一笔开销。政府能不能跟当地银行部门沟通，降低原来贷款利率，给予适当优惠，现在买房基准4.3%下调20个基点，不能只促进购买市场，之前购房的也应给予政策优惠。”

留言板官方给出的回复是“对于存量房贷客户均是按照当时贷款合同利率执行，如果当时合同利率为浮动利率（LPR加减点形式）且每年1月1日调整，那么2023年其利率将下降0.35个百分点（因为2022年5年期LPR下降了0.35个百分点），客户将享受到利率下降带来的实惠。”

在顶端新闻“我想@领导”问政平台上，有网民也留言称：春节后，多个城市下调首套房贷利率下限，作为年后首个降低房贷利率的城市郑州首套房贷利率下调至3.8%。真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者，同样是买首套自己住的刚需房，他们相对于一两年前购房的我们来说，能省下不少钱。

我2019年因要结婚买了首套房，银行加点，利率5.88%。我还不是最高的，身边有同事、朋友，也是刚需，贷款利率超过6%。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说，现在特别想知道，有没有办法申请变更房贷利率，享受新的房贷利率。这几年我们收入都受到影响，真的很不容易。

平台回复：“经平台向中国邮政储蓄银行了解：房贷利率3.8%是针对首套购房者，此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%房贷利率。”

很多网民在领导留言板上提出“降低存量房贷利率”的建议时，还会附带描述自身生活状况、家庭开支、工作压力，直言“不渴望能降到3.8%，但希望有所下降、多考虑民生”。

据九派新闻，2月2日，河南省郑州市金融工作部门的工作人员对此表示，现实情况会及时了解、反馈，但能做的有限，利率的调整在于中国人民银行。

下午，记者联系中国人民银行，接线人员回应称，没有收到“降低存量房贷利率”的相关通知，目前还是以合同约定为准，有建议和意见可以留言。

经济日报2月1日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中称当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

“提前还房贷，有具体细节需要注意。”深圳知名财经专家刘晓博提醒，如果对自己的行业前景不是很看好，或者对自己未来几年职业机会不是很看好，在手里有钱的情况下，可以提前还房贷，或者还部分房贷。刘晓博认为，这样做的好处是，降低家庭的杠杆率，让自己更安全一些。如果能一次性还完房贷，可以一次性归还。如果不能一次性还完，只能还一部分的话，要仔细算账，保证还部分房贷之后、手里的现金可以继续供楼3年以上。

不过，提前还房贷也有时间节点考量。有业内人士建议，在已还款年限较短的情况下进行提前还贷，更加划算。如果等额本息已经还款超过1/3的周期，等额本金超过1/2的周期，那么就不要提前还贷了，因为这样就不划算了。

中新经纬综合自中新财经、南方都市报、中国银行保险报、经济观察报、北京青年报、经济日报、九派新闻等。

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