联东U谷首进上海浦东，市场化园区龙头撬动行业进化！

近日有消息称，经过一年努力，联东东湾创智中心成功签约曹路，联东集团终于进驻了上海产业最强区——浦东新区！

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要进浦东很难

作为老牌产业地产商，联东已经进驻了83城，投资园区432个，是名副其实的“规模化之王”。其中在上海累计布局超20个项目，进驻区域包括闵行、宝山、松江、嘉定、奉贤等。

但唯独浦东新区，一直迟迟未进驻。

图：联东全国城市布局

图：联东在上海区域的项目布局

产业地产商要进浦东难，也绝非联东一家企业。主要有以下原因：

拓展模式不同，其他区都是从下到上，因为招商任务不同。

众所周知，上海的工业发展主要集中在浦东新区，以及嘉定、松江、宝山等离市区较远的地方，而浦东新区在招商模式上与后面几个区域有很大的差异！

首先，例如松江、嘉定等区域一般是自下而上的招商模式，每个乡镇都有相应的招商指标。

而从上海目前的市场逻辑看，土地资源优先给产业企业，其次才是园区平台。后者需要经过“园区平台认证”，通常也更倾向国有平台。

在此逻辑之下，乡镇有相应的招商任务但又因能力有限，而招引不到高能级的企业，所以部分机会给到园区平台。但有的区域国有平台也不一定愿意去，这时候便才会考虑到民营平台。

但浦东新区情况不同，镇一级没有招商指标，主要招商任务都是落在张江、金桥等核心区域和对应的管委会。但这些管委会有自己配套的园区平台公司。

在此模式之下，核心土地资源被收归到高能级的区域，本身就比较容易吸引优质的企业；即使需要配套的产业园区项目，也会优先给到自家园区平台公司来做。但这种情况下，往往不利于充分发挥招商效率和招商主观能动性。

最终，导致市场化的园区企业进入浦东非常难，即使是联东也才刚进驻，而且拿的是二手地。

02

政策峰回路转

直到22年10月《浦东新区推进特色产业园区高质量发展若干规定》的出台，才打开了民营企业进入浦东的口子。

规定明确提出要优化特色产业园区运营机制，支持品牌化、专业化、国际化的各类园区开发运营主体或行业领先的社会资本参与园区发展工作。

这意味着真正有运营能力的市场化的园区运营商，也将有机会参与到浦东特色产业园区的发展中来。而这也是联东之所以能够进驻浦东一个非常重要的点！

而这政策对于全国其它区域的园区发展也是非常具有参考意义的。尤其是从园区招商、运营来说，不应该有“国”“民”之别，而是谁能干的好谁就来干。

03

上海管控之“严”背后的逻辑

上海作为中国产业地产发展的核心区域，在对市场的管制方面一直都是领先的，从最早的阻止民营园区无序扩张，到20年的工业土地的出让，再到全流程的监管。如此严格的管控背后，需要从两个角度去考虑。

第一，从政府的角度来看，调控的目标一定是为了做的更好，市场化企业的有效介入才能做的更好，但要管控企业信用。

管控的核心不光是分割出让面积，或者硬性税收指标，更该关注的是运营企业的成绩和相应的信用。

而联东作为全国市场化运营企业的第一位，如果连它都没法做下去，那笔者不认为这是良性竞争的市场，必然会存在后期产业招商和运营的缺位。特别是产业发展进入结构性机会时代，唯有管理的精细化才能匹配市场发展的规律。作为管理者要出台的是让市场正向循环的“善政”，而非一刀切的处理问题。

第二是从企业角度来说，善政之下，企业也应具备敏锐的市场感知能力和高质量的招商运营能力。

既然在园区运营领域以及重资产发展领域之下，已经给优质的市场化企业留出了一席之地，那么企业又该如何把握机会呢？

首先，企业要具有敏锐的市场感知能力来“捕捉机会”；其次，是要有真正强而有效的运营能力来”用好机会“。

而联东在多年发展中，一方面通过数字化系统的打造，强化自身的招商能力。包括“U谷大数据”、战投火石创造来精准招商。另一方面，又不断完善园区服务、提升运营能力。通过”U谷金融“解决入园企业的融资难题，打造智慧园区系统实现园区高效管理。

而未来这些拥有真正实力的市场化产业地产商，也将在像浦东这样的”善政“引导下一个个落地项目。

优秀的项目，优秀的企业，优秀的政府，是互相成就的关系。

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