糟糕，上血当了…

大家好我是小宝，一名不只懂保险的理财博主

关注我动态的兄弟应该知道，最近我转移回广州办公了。

为了方便通勤，结合人员情况，最终决定租一个LOFT使用。

价格不贵，配套齐全，拎包入住~

深度体验了一番后，嗯，这东东确实租一租就好了

周末没啥事，我就站在一个租住人的角度，跟大家说说公寓存在的问题。

以后谁要是说想买公寓，请立刻转发本文过去，劝退一个算一个

……

开头我们先明确一下，什么是“公寓”。

要想搞清楚这个问题，得先知道我国的土地制度。

国有土地在出让的时候，会区分用地性质，主要有：居住用地、商业服务业设施用地、工业用地和物流仓储用地等。

这是城市规划部门干的活，很重要，避免居民区里突然冒出个炼钢厂、化工厂。

由于过往上头很看重GDP的增长情况，卖住宅性质的地是一次性打鸡血，卖完后面对GDP就没啥贡献了。

但卖商业、工业用地，卖出去后商户、工厂在里面卖东西、生成商品，还能继续贡献GDP。

所以一般当地政府会比较喜欢卖商业用地，好持续完成自己的“KPI”，这便是住宅供地少，商业工业用地供应多的原因之一。

咋办呢，我们大多数人需要的是用来住的房子呀

有些“机智”的开发商就想了些办法——

有的跟政府讨价还价，卖商业或工业用地可以，但要搭售一块住宅用地，

有的就打擦边球，直接在商业用地上直接建类住宅，比如LOFT、SOHO、酒店式公寓。

因此，房子虽然都是用一样的水泥和钢筋搭建起来的，都能住，但性质却差很远。

……

很多人买公寓，尤其是年轻人，主要是考虑几个方面。

1、不限购

很多一二线城市都有限购政策，以上海为例，要么是有上海户口，要么是连续买够5年社保，再加结婚。

而公寓最大的特点就是不限购，只要有钱，想买就买~

不用管什么户口、社保，更不用假结婚或者假离婚。

2、价格便宜

这些年房价的情况不用说大家也知道，虽然因为疫情问题，有些城市跌了点，但对大多数人来说还是一样很贵。

而公寓就不一样了，往往比附近的普通住宅便宜很多。

在某壳APP上挑了一个小区，里面既有公寓，又有住宅，价格差异很大。

成交价最实在，公寓是1.14万/平，住宅是3.4万/平。

打5折还不止

3、带精装修

大多数公寓都是带精装修的，甚至有的连家具和家电都一起打包了。

我有个买了公寓的同学就表示，觉得买这种房子可以拎包入住，非常方便。

另外，由于很多公寓还是在相对繁华的地段建的，靠近市中心、靠地铁站，去哪都挺方便。

因此，对于一些年轻人来说，公寓既方便、又不限购、关键还便宜，真香啊~~

那问题在哪呢？

（下面开喷

……

1、产权

很多人都知道，普通住宅的产权是70年，到期后自动续期，而公寓呢，就很复杂了。

早期有建在住宅用地上的公寓，这种房子跟普通住宅没什么区别，只是户型是公寓的风格，也是70年产权。

后面有一部分是在综合用地上建的，商住两用，产权一般是50年。

再到后来，开放商打擦边球建的酒店式公寓，产权就只有40年。

而有的就更离谱了，销售介绍的时候说我们买的是房子，最后签合同才知道只是买了一个租赁权…

以我租的这套公寓为例，房东就没有产权证，只有一个租赁合同。

租赁期为20年，到期后自动续50年，合计70年。

懂法律的朋友应该知道，这意味着什么

2、无法落户也没有学位

公寓市场鱼龙混杂，虽然也有手眼通天的，但绝大多数公寓是不能落户的，同时也就没有相应的学位。

这意味着如果我们冲动买了公寓，等以后小孩读书了，要么是再去买个学位房，要么是去读私立。

3、居住成本高

除了产权上的问题，公寓还有个硬伤是居住成本高。

一般的住宅，一度电也就五毛钱左右，而公寓是按商业用电算的，广州市是1.02元/度。

另外，大多数公寓不允许用明火，做饭烧水只能用电磁炉。

像我这种喜欢搞大火爆炒，牛肉丢进去十几秒就要出锅的，忍不了

4、居住体验差

不说深圳湾1号哈，大多数公寓的居住体验都很差。

因为住的人不买，买的人不住，很多人像我房东，买回来就是为了放租的。

房东嘛，看的是有没有租收，他才懒得管你租了干嘛。

所以周围的邻居经常在换，一会是推拿，一会是托管班，搞不好楼上还来个轰趴馆，总是有人在装修。

再加上相对较差的隔音，分分钟给你搞崩溃。

这种情况遇上了实属正常，遇不上说明运气好。

另外，大多数公寓的梯户比也很糟糕。

还是以我租的这个为例，2梯17户，你敢信吗？

运气不好的时候，等个电梯要半天

5、交易成本高

买公寓的人无非就两种，一种是图便宜的自己住，一种是买来收租，但长期看未来都避免不了要出售。

而公寓交易税费高的坑是绝对要重点关注的。

公寓升值收益中的大约40%，都得上交给国家。

当然，现在没这个问题，因为现在卖家都得亏本卖才行

以广州一个公寓为例，2019年前后，100-120万买的，现在放72万都没人要。

OK，公寓的问题还不仅限于以上这些，我只是挑了些硬伤出来。

还有像得房率低、杠杆有限、密度大、采光差等等乱七八糟的问题…

总而言之记住了，如无必要千万别碰！

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