2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能，到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……2023年，物业行业又将呈现何种发展趋势？
克而瑞物管重磅发布《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》，将对这些一一回应，从九大篇章：政策篇、市场篇、资本篇、企业篇、拓展篇、品牌篇、智慧篇、城市篇、趋势篇，全景解读中国物业行业。
以下为《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》目录：
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政策篇
2023年，一系列政策信号接连释放，发展成为首要任务。经济复苏正在路上，行业发展新转折点已经到来。房地产市场发生根本性变化，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产软着陆。二十大召开，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，大力推进保障性住房。物业管理从增量市场向存量市场转化，新增渠道多元化。中央经济工作会议召开，居住、养老等消费被多次提及。“双碳”引领时代发展，行业更加关注节能绿色低碳。
一、 规划升级+机制保障，深化基层社区治理
2022年，国家基层治理政策落地加速。社区服务体系发展规划升级，完整居住社区指南发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。物业服务企业成为基层治理“三驾马车”的重要力量之一，价值得到政策重视，发展得到鼓励支持。
二、 完善物业管理条例，规范物业服务标准
2022年，各地完善物业管理相关规范。一是落实中央政策关于基层治理相关政策，修订物业管理条例。二是明确物业服务等级、标准和规范。三是规范物业服务收费管理办法。四是规范物业专项维修资金管理。
三、 大力扶持养老事业，支持物企开展居家养老服务
2022年，养老事业得到空前关注。2月，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》，提及支持物企与养老机构合作提供居家养老服务，鼓励物企将服务延伸至老年家庭。9月，十三部门印发《养老托育服务业纾困扶持若干政策措施》，通过免租金、免费或低价提供场地、按50%税额顶格减征“六税两费”等方式支持养老服务业。各地密集发布养老相关扶持政策，落实中央应对老龄化战略。
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
市场篇
一、 物业管理行业市场容量：规模近390亿平方米
1. 物业管理行业规模
2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。
2. 非住业态管理规模
随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模142.5亿平方米，其中商业物业管理规模19.1亿平方米，办公物业管理规模34.7亿平方米，医院物业管理规模6.9亿平方米，学校物业管理规模21.5亿平方米，园区物业管理规模24.0亿平方米，公众及其他物业管理规模36.4亿平方米。
3. 物管营业收入
2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。
二、TOP100市场格局：马太效应加剧，国央企表现不俗
（略）
三、TOP500市场格局：高增长成行业常态
（略）
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
资本篇
回首2022，可以看到资本市场的肃杀和冷清充斥着整年：物企上市意愿下降，地产拖累和自身商业模式缺乏创新成为物业股估值下跌的外内因，物业股价和估值超跌触底…….低迷时期，物企也发起了多轮自救动作来提振资本市场信心：回购、分红、股权激励……终究，守得云开见月明，11月份受房地产融资政策“三支箭”等政策提振，物业股估值开始触底反弹，并将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。
一、资本市场遇冷，上市意愿下降
1. 上市门槛提高，审批变慢，聆讯变严
根据港交所新规，自2022年1月1日1起，港交所正式实施新修订的主板上市规则，将上市申请人的主 板盈利规定调高60%以上，上市门槛提高,对于部分之前递表而未在新规实施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等因受新规掣肘，因业绩不达标而被拒于资本市场大门之外，上市折戟。
2. 资本市场热情变弱，物企上市意愿下降
受经济大环境、房地产市场拖累和反复疫情的影响，以及因联交所审批趋严及板块估值偏低，2022年物业上市热情进一步减弱，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作，行业出现IPO终止和退市现象。
二、地产等多因素拖累，物业板块估值超跌触底
1. 地产股与物业股同频共振，物业板块股价、估值均超跌触底
（略）
2. 个股走势：各类市场行情下，个股的差异均较大
（略）
3. 地产危机拖累和物企质地成为影响物业板块估值的外内因
（略）
4. 缺乏商业模式和企业质地为物业估值下跌和个股差异的内因
（略）
三、自救动作频频，重建/提振资本市场信心
1. 适时增持回购，提振市场信心
（略）
2. 加大现金分红，增强投资者信心
（略）
3. 强化员工激励，增进发展活力
（略）
4. 加大ESG信息披露，助力企业高质量发展
（略）
四、资本表现回归理性，未来发展仍将可期
1. 估值股价超跌后，开始回弹，逐步回归合理位置
（略）
2. 告别地产依赖走向独立，物企独立运营能力持续提升
（略）
3. 民营物企上市格局基本形成，部分物企仍具有上市的能力和空间
（略）
4. 央国企将成为未来上市主力，物业上市核心要点将发生转变
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
企业篇
一、告别三高：物企发展告别高增长、高毛利、高估值
1. 告别高增长：地产拖连等因素，致使规模、业绩增速放缓
下调2022年业绩指引，预期增速放缓。2021年物业管理行业经历发展大变局，物企处境艰难。2022年以来，低迷的市场情绪持续，企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看，部分物企下调2022年业绩指引，预期增速放缓。
2. 告别高毛利：净利润首次出现负增长，毛利率、净利率双双下滑
疫情导致企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降，上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加15.76%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。
3. 告别高估值：物业板块估值一度低于10倍，跌入历史最低点
2021年以来，物业管理行业经历了快速变化的三个阶段：2021年上半年，延续2020年底的利好政策，上半年，在十部委等相关部委接连出台多项行业重磅政策，加上年初物企陆续发布的盈喜、业绩公告，企业明确三至五年战略规划，良好的政策环境和企业业绩水平提振物业板块，资本市场对物业板块拥有较高的预期，估值集中分布在30-40倍。而下半年开始，受地产暴雷、债务危机的影响，物业管理行业在资本市场遇冷，上市进程受挫，物业股估值加速下滑回调。
二、分化加剧：行业迎来大浪淘沙，优质物企获得更大发展空间
（略）
三、开启回归：告别高增长时代，回归行业正常发展逻辑
（略）
四、持续探索：持续数字化赋能，探索增值服务、城市服务运营
（略）
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
拓展篇
一、收并购意愿降低，央国企表现活跃
1. “唯规模论”风向转变，企业收并购意愿降低
2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。
2. 央国企成为并购市场主力
2021年并购市场主力是民营企业，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业成为迄今为止行业最大交易额的并购事项，2021年碧桂园服务在并购市场共计投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成，成为年内“并购王”，全年民企并购交易金额占比高达99%。
3. 区域补强、多业态布局仍是企业并购主要方向
从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景有货收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。
二、直拓市场竞争白热化，战略合作、合资合作增多
（略）
三、母公司依赖依然难解，从依赖到被拖累
（略）
四、行业共识逐渐形成，拓展更注重成效
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
品牌篇
2022年，危机重塑市场格局，更多物企开始重视品牌工作。领先物企在发展中逐渐取得共识：系统规划品牌战略；升级企业服务产品系列；以全面的品牌矩阵形成合力；运用新媒体、新渠道、新形式，搭建传播矩阵，全方位开展品牌建设。
一、锚定企业战略，落实品牌策略
1. 品牌体系焕新
2022年，物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑：一是基于企业发展战略调整，明确企业核心发展方向；二是强调以服务为本，重视提升服务水平和业主体验；三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。
2. 品牌体系焕新
2022年，物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑：一是基于企业发展战略调整，明确企业核心发展方向；二是强调以服务为本，重视提升服务水平和业主体验；三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。
二、升级服务体系，开展品质提升行动
（略）
三、完善品牌矩阵，发布创新品牌
（略）
四、站在行业高度，创新传播模式
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
智慧篇
数字化的重要性毋庸置疑，但数字化的进程道阻且长。近年来，通过对物业企业的走访和调研，我们发现企业数字化的意识越来越强，数字化的投入在逐步加大，数字化对业务的帮助也越来越明显。从整体上看，物业企业数字化转型的关键在于如何用好数字化工具，重新定义业务模式、运营模式和管理模式，完成企业从流程驱动向数据驱动的变革。
一、数字化成物企降本增效、提升营收的关键工具
1. 头部物企以数据驱动增长，中部物企核心在赋能一线
（略）
2. TOP50物企数字化转型成效已达预期，更看重供应商服务案例与实施经验
（略）
3. 数字化助力物业多场景实现降本增效，成增值服务营收提升的有效工具
（略）
二、城市服务及园区数字化成新热点
1. 社区数字化：多渠道客户触点系统已实现全部覆盖
（略）
2. 园区数字化：处于起步阶段，停车、通行、设备等基本管理已覆盖
（略）
3. 商办数字化：整体应用呈增长趋势，设备、能源管理应用增长超30%
（略）
三、数据基础薄弱成现阶段数字化发展最大难点
（略）
四、客研能力及高附加值数字化管理成未来重要趋势
1. 以客户为中心打造数字化运营闭环，提升客研能力
（略）
2. 数字化驱动园区实现综合运营管理
（略）
3. 数字化助力物企打造智慧城市生态服务核心能力
（略）
4. 非住物业由传统四保一服向高附加值的数字化管理模式转变
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
城市篇
一、华东区域：政策务实灵活，企业增速超越行业，优质中小企业持续扩张
1. 政策：灵活务实，强化规范指导，推动华东地区物管行业蓬勃发展
（略）
2. 市场：华东地区物管行业市场空间广阔，优质中小企业群体扩张动能强劲
（略）
3. 企业经营：规模增速超越行业水平，营收保持高增长，估值波动低于整体
（略）
二、粤港澳大湾区：政策引领全国，龙头企业聚集，全国地位突出
1. 政策：引领全国发展，住宅、非居细分市场政策均具前瞻性
（略）
2. 市场：空间巨大，市场化程度最高
（略）
3. 企业经营：上市物企市值占比高达75%，在管规模、营收均高于其他区域
（略）
三、华中区域：行业监管加强，武汉、长沙等省会城市表现突出，基础服务仍是企业主要收入
1. 政策：党建引领，加强行业监管，助力行业健康平稳发展
（略）
2. 市场：武汉在管规模近6亿平方米，长沙物业管理覆盖率超8成
（略）
3. 企业经营：经营收入稳步上涨，基础服务收入仍是主要收入来源
（略）
四、华北区域：市场起步晚，国央企占据半壁江山，外来物企入局竞争
1. 市场：区域市场发展起步晚，北京、天津发展领先，外来物企“抢食”频繁
（略）
2. 企业经营：综合实力稳步提升，外拓能力持续增强
（略）
五、东北区域：成长空间巨大，企业业务市场化、多元化进程加快
1. 市场：成长空间巨大，住宅仍为重要业态
（略）
2. 企业经营：营收结构多元化逐渐明显，市场化进程加快
（略）
六、西北区域：自管项目仍为主流，收入来源主要为基础物业服务，企业业态分布、人才结构不断优化
1. 政策：引领行业实践探索与发展
（略）
2. 市场：自管项目仍为主流，承接关联方项目超过8成
（略）
3. 企业经营：基础物业服务收入仍为主要收入来源，业态分布、人才结构不断优化
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趋势篇
一、2023年增速全面放缓，高增速到顶
（略）
二、行业格局基本确定，马太效应加剧
（略）
三、地产物业软硬结合，好产品+好服务成重点
（略）
四、地方国资开始发力，扩张、上市蓄势待发
（略）
五、资本市场：PE触底回弹至合理位置
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