业绩稳增，质效齐升，中国金茂长期价值释放

　　近年来，地产红利减退，行业泡沫加速出清，对曾经大进大出、高举高打的房企开启了一场“削峰去谷”。

　　一番严苛大考后，地产行业格局重塑，2022年房企财报显示出，稳健者凭借其核心实力支撑，依然是强者更强。

　　如中国金茂，2022年实现销售额1550亿元，行业排名逆势提升3位；全年回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高；融资成本3.9%，为历史新低。

　　正如，华尔街教父本杰明·格雷厄姆所说，“精明的投资者总是愿意投资于历史悠久，久经考验的企业。”

　　同花顺(300033)显示，近5日内，金茂在资本市场上被合计净买入4211.40万股。年报发布后，民生证券随即维持买入评级。而近6个月，包括花旗、高盛、摩根大通等在内的多家国际知名投行，以及民生证券、海通证券(600837)等在内的多家券商机构均给予了中国金茂买入、增持评级。

　　多项指标越阡而升 未来持续盈利可期

　　中国金茂作为中化集团旗下唯一的城市运营领域平台，近三十年笃行不怠，磨砺内功，在行业深度调整期抓住机遇，业绩增长优于大市。

　　2022年，中国金茂实现经营溢利92.60亿元，优于行业平均水平。

　　难能可贵的是，在行业下行周期中，金茂不仅稳住了大局，更是实现了多项指标越阡而升。

　　2022年，中国金茂以1550亿元的总销售金额，销售排名逆势上涨至行业第12名。

　　回款金额达1616亿元，回款率较去年提升8pc，回款率超104%，创历史新高，这为金茂贡献了稳定现金流。

　　而截至2022年末，金茂账上现金流为370.89亿元，同比增长19.45%；现金流入净额为59.88亿元。

　　兼具央企和龙头房企底色的金茂实力雄厚，可依托资源丰富，在多渠道拿地等方面具有优势。

　　2022年，公司在土地市场收获丰厚，在青岛、成都、天津、合肥、北京、宁波、南京、上海及西安等城市内的主流板块获取多幅优质地块。

　　年报显示， 截至2022年末，中国金茂累计二级土储超5250万方，其中一二线城市占比超82%。2022年新增二级土储中，一二线城市占比更是达100%。

　　但拆分金茂的拿地情况，发现其坚守等量拓展原则。金茂并未在上行期激进拿地，也未在下行期大幅降低拿地强度或猛然停止拿地。通过保持拿地定力，不论是在顺利去化还是利润率方面，金茂都有一定保障。

　　此外，管理层在业绩会上透露，2023年公司供货规模大概为2580多亿，与2022相比销售规模会稳中有升。年报显示，公司已签约销售未交付结算的金额约为人民币2358亿元，未交付面积为约9846万平方米。

　　由此来看，金茂通过科学合理的供应计划、稳健的供货能力，以及大幅补充优质土储，为其未来盈利提供了坚实基石。

　　业绩会上，金茂管理层进一步透露，今年公司整体策略为抓库存、去化、抓回款，针对市场变化，灵活调整和修正营销策略，按照随行就市、一盘一策制定销售方针。

　　随即，这一战略的前瞻性也在今年一季度的销售额上得到了验证。据中指研究院数据显示，前3月，中国金茂销售额为442.3亿元，同比增长39.7%；销售面积为249.6万㎡，同比增长超五成。

　　资金筹集畅通，融资成本创新低

　　过去的一年，房地产行业全年非银融资规模腰斩，银行贷款收窄，海外债、信托融资严重受阻，降幅均超八成。

　　房企融资压力高企，但金茂通过积极开展并购主题公司债、长年期CMBS等方式创新融资，畅通融资渠道，为“有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展”贡献金茂力量。

　　在境内融资方面，2022年内，金茂在境内功发行5年期交易所市场公司债人民币53亿元、成功发行普通中票人民币20亿元；同时，在境内成功发行凯晨CMBS共计87.08亿元、西城金茂中心CMBS共计23.31亿元。

　　此外，今年3月底，“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所成功发行，本次产品总储架规模达100亿元，首发单期规模为30亿元，期限为10+8年，是金茂在积极拓展多种资金筹集管道中的又一力作。

　　而这也是目前全国最大规模的储架碳中和CMBS、全国首单灵活期限储架CMBS、央企首单单楼宇储架CMBS。

　　房企受困信用危机，境外融资封冻，但金茂凭借优质信用，在境外成功发行3年期高级债券3.5亿美元，成为海外债“破冰”中的标杆房企。

　　银行信贷方面，金茂年报显示，截止2022年末，其银行信贷额度为1897.85亿元，尚未动用银行信贷额度超1000亿元，为后续金茂发展提供了充足资金保障。

　　值得注意的是，金茂积极发力盘活资产，构建良好金融循环。管理层在业绩会上表示，因一直坚持“双轮”战略，金茂商业持有及物业持有体量都极具规模，同时在REITs方面经验丰富，而且在香港做过酒店business trust，希望能够尽快抓住REITs政策窗口，尽快把金茂的REITs平台搭起来。

　　民生证券分析认为，适逢证监会发文推进不动产REITs常态化发行工作，REITs走上快速发展道，而金茂拥有览秀城、金茂汇等多元商业项目，未来在不动产REITs领域的表现值得期待。

　　同时，金茂持续优化投资，严控公司债务规模。于2022年末，公司有息负债共1226.65亿元，年度平均借贷成本为3.9，创历史新低。

　　凭借稳健业务经营和严格财务管控，2022年公司“三道红线”维持绿档。中诚信、标普、穆迪三大国际评级机构保持“全投资”级。其中，标普评级由“展望”上调至“稳定”，为标普2022年唯一一次对中国房企给予评级上调。

　　城市运营质效齐升 物业新增量驱动长期发展

　　2011年，金茂取得长沙梅溪湖片区一级开发权，标志着金茂首个一二级联动项目正式落地。后经数年倾心打造，如今的梅溪湖片区已经化身为“长沙城市副中心，产城融合示范区”，成为金茂「城－人－产」城市运营模式的典范之作。

　　2022年，金茂城市运营规模效应加速显现，先后在青岛、天津、宁波、温州、金华、廊坊等地新获取城市运营项目。

　　尤其是完成了对宏泰发展的私有化，以及对廊坊龙河新城项目担纲运营，成为金茂继长沙梅溪湖后又一大粮仓项目，为其城市运营规模扩张助力。

　　金茂2022年报显示，廊坊龙河新城项目总占地297.45亩，共五宗土地，总计容建面45.9万平方米，计划落地大型集中商业作为廊坊市重点布局的产业园区。

　　管理层在业绩会上表示，金茂做龙河新城项目并未将其当成单纯的招牌挂项目操作，而是按照城市运营打法。未来，大家会看到龙河新城的发展，以及它对中国金茂的显著贡献。

　　今年3月，龙河新城项目首开去化达302套的斐然成绩，这证明了金茂对该项目运营的优质、高效，使其去化率、价格超都过当年可研标准。

　　金茂在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，联动各业态资源发挥协同效应，推进多业态实现质效齐升。

　　2022年，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米，重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市。

　　2022年内，金茂有2座览秀城、1座金茂汇、1座豪华酒店年内集中开业，预计未来两三年会有10多个览秀城逐渐开业起来。

　　全年累计完成411家产业资源战略签约，新增投资落地21家，产业落位能力持续提升。

　　此外，金茂积极发展和培育两翼产业，大幅提升市场化竞争力，打造新的盈利增长点。

　　2022年3月，中国金茂旗下物管服务领域的子公司——金茂服务（00816.HK）在港成功上市，成为中国金茂又一盈利曲线，以新增量驱动其长期发展。

　　金茂服务2022年年报显示，其年内实现总收入24.36亿元，同比增长60.7%；毛利增幅约56.2%；持有人应占溢利同比增长90.7%，财务表现大幅高于行业均值。

　　2022年末，金茂服务合约建筑面积约8082万㎡，在管建筑面积约5686万㎡，同比增幅达56%，成长活力充分释放。

　　品质交付担纲央企责任 绿建品质行业标杆

　　在“保交付、稳民生”背景下，金茂担纲央企责任，助力民生保障。

　　2022年，在29个城市、62个项目中，以精工品质100%交付了6万余套房屋。在第三方客户满意度调研中，客户整体满意度达91分，位列克而瑞2022房企客户满意度10强。

　　在“双碳”目标下，金茂作为央企积极响应双碳政策，广泛参与碳中和碳达峰的建设，助力行业碳中和碳达峰水平提升。据悉，金茂是行业内首批公开披露科学减碳目标的房企。

　　叠加后疫情时代居住需求变化，金茂研判居住刚需，将绿色、低碳、可持续理念贯穿于建筑设计、施工建造及运营全过程，树立绿色健康人居典范。

　　年报显示，截止2022年，金茂新建项目100%符合绿色标准。其中，34个项目获取绿色建筑认证35项，已累计获得各类绿色建筑认证与标识297项，认证面积达2,963.9万㎡，连续5年获评中国绿色地产开发竞争力第一名。

　　“智慧科技、绿色健康”已经成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵。在住宅市场中，“金茂品质”效应也使金茂保持核心竞争地位，为当地城市项目上演了一场金茂品质标杆课。

　　比如，北京望京樾项目于2022年9月首开大捷，荣膺10月北京市朝阳区纯商品房网签套数、面积及金额三项冠军；上海•长兴金茂逸墅项目于2022年1月首次开盘，摘得崇明板块销售金额、销售面积及销售套数TOP1；青岛崂山金茂府稳居销售金额榜TOP1。

　　在城市运营中，金茂坚持绿色运营，深入挖掘建筑运营阶段的节能减排潜力，通过能源替代、能效提升、绿色办公、废弃物循环利用等举措促进资源与能源的节约利用。

　　同时，金茂不断提升ESG管理能力。公司制定了ESG三年行动计划，明晰各项治理要求与目标。

　　2022年度，中国金茂MSCI ESG评级跃升至BBB级，获评全球房地产可持续评估体系GRESB绿色三星级，被纳入新推出的“恒生气候变化1.5℃目标指数”，并入选国务院国资委社会责任局评选的“央企ESG50•治理先锋50指数”。

　　2023年的房地产风浪未平，而要想勇立潮头，唯有积极修炼内功才能行稳致远。正如管理层在业绩会上指出，金茂未来仍以稳为主，坚持双轮两翼战略，为起跳做好准备。