近年来,地产红利减退,行业泡沫加速出清,对曾经大进大出、高举高打的房企开启了一场“削峰去谷”。
一番严苛大考后,地产行业格局重塑,2022年房企财报显示出,稳健者凭借其核心实力支撑,依然是强者更强。
如中国金茂,2022年实现销售额1550亿元,行业排名逆势提升3位;全年回款1616亿元,回款率104%,创下历史新高;融资成本3.9%,为历史新低。
正如,华尔街教父本杰明·格雷厄姆所说,“精明的投资者总是愿意投资于历史悠久,久经考验的企业。”
同花顺(300033)显示,近5日内,金茂在资本市场上被合计净买入4211.40万股。年报发布后,民生证券随即维持买入评级。而近6个月,包括花旗、高盛、摩根大通等在内的多家国际知名投行,以及民生证券、海通证券(600837)等在内的多家券商机构均给予了中国金茂买入、增持评级。
多项指标越阡而升 未来持续盈利可期
中国金茂作为中化集团旗下唯一的城市运营领域平台,近三十年笃行不怠,磨砺内功,在行业深度调整期抓住机遇,业绩增长优于大市。
2022年,中国金茂实现经营溢利92.60亿元,优于行业平均水平。
难能可贵的是,在行业下行周期中,金茂不仅稳住了大局,更是实现了多项指标越阡而升。
2022年,中国金茂以1550亿元的总销售金额,销售排名逆势上涨至行业第12名。
回款金额达1616亿元,回款率较去年提升8pc,回款率超104%,创历史新高,这为金茂贡献了稳定现金流。
而截至2022年末,金茂账上现金流为370.89亿元,同比增长19.45%;现金流入净额为59.88亿元。
兼具央企和龙头房企底色的金茂实力雄厚,可依托资源丰富,在多渠道拿地等方面具有优势。
2022年,公司在土地市场收获丰厚,在青岛、成都、天津、合肥、北京、宁波、南京、上海及西安等城市内的主流板块获取多幅优质地块。
年报显示, 截至2022年末,中国金茂累计二级土储超5250万方,其中一二线城市占比超82%。2022年新增二级土储中,一二线城市占比更是达100%。
但拆分金茂的拿地情况,发现其坚守等量拓展原则。金茂并未在上行期激进拿地,也未在下行期大幅降低拿地强度或猛然停止拿地。通过保持拿地定力,不论是在顺利去化还是利润率方面,金茂都有一定保障。
此外,管理层在业绩会上透露,2023年公司供货规模大概为2580多亿,与2022相比销售规模会稳中有升。年报显示,公司已签约销售未交付结算的金额约为人民币2358亿元,未交付面积为约9846万平方米。
由此来看,金茂通过科学合理的供应计划、稳健的供货能力,以及大幅补充优质土储,为其未来盈利提供了坚实基石。
业绩会上,金茂管理层进一步透露,今年公司整体策略为抓库存、去化、抓回款,针对市场变化,灵活调整和修正营销策略,按照随行就市、一盘一策制定销售方针。
随即,这一战略的前瞻性也在今年一季度的销售额上得到了验证。据中指研究院数据显示,前3月,中国金茂销售额为442.3亿元,同比增长39.7%;销售面积为249.6万㎡,同比增长超五成。
资金筹集畅通,融资成本创新低
过去的一年,房地产行业全年非银融资规模腰斩,银行贷款收窄,海外债、信托融资严重受阻,降幅均超八成。
房企融资压力高企,但金茂通过积极开展并购主题公司债、长年期CMBS等方式创新融资,畅通融资渠道,为“有效防范化解重大经济金融风险,确保房地产市场平稳发展”贡献金茂力量。
在境内融资方面,2022年内,金茂在境内功发行5年期交易所市场公司债人民币53亿元、成功发行普通中票人民币20亿元;同时,在境内成功发行凯晨CMBS共计87.08亿元、西城金茂中心CMBS共计23.31亿元。
此外,今年3月底,“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划(碳中和)”在上海证券交易所成功发行,本次产品总储架规模达100亿元,首发单期规模为30亿元,期限为10+8年,是金茂在积极拓展多种资金筹集管道中的又一力作。
而这也是目前全国最大规模的储架碳中和CMBS、全国首单灵活期限储架CMBS、央企首单单楼宇储架CMBS。
房企受困信用危机,境外融资封冻,但金茂凭借优质信用,在境外成功发行3年期高级债券3.5亿美元,成为海外债“破冰”中的标杆房企。
银行信贷方面,金茂年报显示,截止2022年末,其银行信贷额度为1897.85亿元,尚未动用银行信贷额度超1000亿元,为后续金茂发展提供了充足资金保障。
值得注意的是,金茂积极发力盘活资产,构建良好金融循环。管理层在业绩会上表示,因一直坚持“双轮”战略,金茂商业持有及物业持有体量都极具规模,同时在REITs方面经验丰富,而且在香港做过酒店business trust,希望能够尽快抓住REITs政策窗口,尽快把金茂的REITs平台搭起来。
民生证券分析认为,适逢证监会发文推进不动产REITs常态化发行工作,REITs走上快速发展道,而金茂拥有览秀城、金茂汇等多元商业项目,未来在不动产REITs领域的表现值得期待。
同时,金茂持续优化投资,严控公司债务规模。于2022年末,公司有息负债共1226.65亿元,年度平均借贷成本为3.9,创历史新低。
凭借稳健业务经营和严格财务管控,2022年公司“三道红线”维持绿档。中诚信、标普、穆迪三大国际评级机构保持“全投资”级。其中,标普评级由“展望”上调至“稳定”,为标普2022年唯一一次对中国房企给予评级上调。
城市运营质效齐升 物业新增量驱动长期发展
2011年,金茂取得长沙梅溪湖片区一级开发权,标志着金茂首个一二级联动项目正式落地。后经数年倾心打造,如今的梅溪湖片区已经化身为“长沙城市副中心,产城融合示范区”,成为金茂「城-人-产」城市运营模式的典范之作。
2022年,金茂城市运营规模效应加速显现,先后在青岛、天津、宁波、温州、金华、廊坊等地新获取城市运营项目。
尤其是完成了对宏泰发展的私有化,以及对廊坊龙河新城项目担纲运营,成为金茂继长沙梅溪湖后又一大粮仓项目,为其城市运营规模扩张助力。
金茂2022年报显示,廊坊龙河新城项目总占地297.45亩,共五宗土地,总计容建面45.9万平方米,计划落地大型集中商业作为廊坊市重点布局的产业园区。
管理层在业绩会上表示,金茂做龙河新城项目并未将其当成单纯的招牌挂项目操作,而是按照城市运营打法。未来,大家会看到龙河新城的发展,以及它对中国金茂的显著贡献。
今年3月,龙河新城项目首开去化达302套的斐然成绩,这证明了金茂对该项目运营的优质、高效,使其去化率、价格超都过当年可研标准。
金茂在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上,联动各业态资源发挥协同效应,推进多业态实现质效齐升。
2022年,中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米,重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市。
2022年内,金茂有2座览秀城、1座金茂汇、1座豪华酒店年内集中开业,预计未来两三年会有10多个览秀城逐渐开业起来。
全年累计完成411家产业资源战略签约,新增投资落地21家,产业落位能力持续提升。
此外,金茂积极发展和培育两翼产业,大幅提升市场化竞争力,打造新的盈利增长点。
2022年3月,中国金茂旗下物管服务领域的子公司——金茂服务(00816.HK)在港成功上市,成为中国金茂又一盈利曲线,以新增量驱动其长期发展。
金茂服务2022年年报显示,其年内实现总收入24.36亿元,同比增长60.7%;毛利增幅约56.2%;持有人应占溢利同比增长90.7%,财务表现大幅高于行业均值。
2022年末,金茂服务合约建筑面积约8082万㎡,在管建筑面积约5686万㎡,同比增幅达56%,成长活力充分释放。
品质交付担纲央企责任 绿建品质行业标杆
在“保交付、稳民生”背景下,金茂担纲央企责任,助力民生保障。
2022年,在29个城市、62个项目中,以精工品质100%交付了6万余套房屋。在第三方客户满意度调研中,客户整体满意度达91分,位列克而瑞2022房企客户满意度10强。
在“双碳”目标下,金茂作为央企积极响应双碳政策,广泛参与碳中和碳达峰的建设,助力行业碳中和碳达峰水平提升。据悉,金茂是行业内首批公开披露科学减碳目标的房企。
叠加后疫情时代居住需求变化,金茂研判居住刚需,将绿色、低碳、可持续理念贯穿于建筑设计、施工建造及运营全过程,树立绿色健康人居典范。
年报显示,截止2022年,金茂新建项目100%符合绿色标准。其中,34个项目获取绿色建筑认证35项,已累计获得各类绿色建筑认证与标识297项,认证面积达2,963.9万㎡,连续5年获评中国绿色地产开发竞争力第一名。
“智慧科技、绿色健康”已经成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵。在住宅市场中,“金茂品质”效应也使金茂保持核心竞争地位,为当地城市项目上演了一场金茂品质标杆课。
比如,北京望京樾项目于2022年9月首开大捷,荣膺10月北京市朝阳区纯商品房网签套数、面积及金额三项冠军;上海•长兴金茂逸墅项目于2022年1月首次开盘,摘得崇明板块销售金额、销售面积及销售套数TOP1;青岛崂山金茂府稳居销售金额榜TOP1。
在城市运营中,金茂坚持绿色运营,深入挖掘建筑运营阶段的节能减排潜力,通过能源替代、能效提升、绿色办公、废弃物循环利用等举措促进资源与能源的节约利用。
同时,金茂不断提升ESG管理能力。公司制定了ESG三年行动计划,明晰各项治理要求与目标。
2022年度,中国金茂MSCI ESG评级跃升至BBB级,获评全球房地产可持续评估体系GRESB绿色三星级,被纳入新推出的“恒生气候变化1.5℃目标指数”,并入选国务院国资委社会责任局评选的“央企ESG50•治理先锋50指数”。
2023年的房地产风浪未平,而要想勇立潮头,唯有积极修炼内功才能行稳致远。正如管理层在业绩会上指出,金茂未来仍以稳为主,坚持双轮两翼战略,为起跳做好准备。
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