周以升：“REITs包治百病”从实操来看不太可能

北京商报讯（记者 刘四红）5月21日，在2023清华五道口全球金融论坛上，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升表示，金融是为实体经济服务的，那当前我们实体经济的问题到底是什么？他谈了“三个三”层面的内容。

首先是三个行业：基础设施、住宅开发和商用不动产；二是三类主体：政府、地方平台、开发商；此外是三种问题：纾困、盘活、转型。

也就是说三个行业、三类主体的三种问题。如果用同一个逻辑来说，就是从过去的销售投资驱动转换为持有运营驱动。

“这种情况下，我们看金融问题，就是能否建立一个适应持有运营的业务，也就是不动产业务的金融生态，功能性来讲就是：纾困、盘活和促转型。有学者认为：REITs包治百病。我个人观察，从实操来看，是不太可能的。” 周以升称，REITs是一个成熟期的、特定企业特定资产的盘活工具，在试点期采取了甚至比上市公司更严格的审核尺度。很多棘手的、迫切的问题REITs并不能直接解决，包括有一定经营、法律、税收、财务风险的资产，较难由政府自上而下全部把关，可以靠资本市场自己去价值发现和风险定价。

“REITs是诗和远方，眼前柴米油盐、饿肚子的问题怎么办？要解决多元主体的、多元资产的多元需求，特别是纾困、改造提升和未成熟期的存量盘活问题。这就是我看到不动产私募、不动产基金推出的背景，也是呼吁要开拓私募REITs，继续发展类REITs的主要原因。”周以升认为，这些产品在过去CMBS和类REITs已经被验证，资本市场完全可以发挥其价值发现和风险定价的功能，可以更好的服务于实体经济中多元的资本需求。

周以升还指出，公募REITs试点期，不能出口太宽，除了不动产私募投资基金外，有没有可能有一些过渡性的非公募的REITs产品？比如参考成熟市场的“私募REITs”，让投资人认可的虽然具有一定风险的资产也可以进入资本市场，让这个金融循环能够更好的启动起来，发挥金融支持实体经济的作用。