深圳城中村之变：向左向右走？

证券时报记者 吴家明

虽说深圳是一座“没有农村”的城市，但这座城市却拥有许多城中村。而在最近，“统租”让深圳城中村再次成为市场焦点。

烟火气十足，居住空间弹性大、低成本……这些都是深圳城中村的“灵魂”。“统租”引发了一些关于利与弊的讨论，也是一种对城中村未来的探索与讨论。

居民希望

保留更多选择性

资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原54万套（间）提高到不少于74万套（间）。任务数量更新之后，深圳建设筹集保障性住房立即有了大动作，统租目标指向了深圳城中村。今年，深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。

简单来说，“统租改造”就是由政府或相关部门统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级再进行出租。实际上，这是一项重大民生工程。其实，以品质提升为目标的综合整治早已在多个深圳城中村进行，只是效果和进度不一。

近日，记者走访了南山白芒村、平山村，龙华的元芬村以及罗湖的笋岗村。对于统租，居民普遍担心的是房租的变化，有家庭的居民更担心读书等配套问题。针对近日的白芒村统租事件，南山区西丽街道也在3日发布致居民的一封信。全文称，对于不具备搬离条件的居民不强制搬离并维持房屋原租金标准。同时，还将对愿意搬离的居民给予搬迁补助。在保障学位方面，西丽街道办事处表示，符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否都将为其提供保障。

记者走进龙华的元芬村看到，不少农民房已经被改造成各式各样的长租公寓，但更多的是遍地招租信息广告。“其实，前几年已经有房企或者二房东来村里包下许多房源改造成青年公寓，一般年轻人会比较喜欢这些长租公寓，但现在租赁市场也有点不温不火。”元芬村一位居民对记者表示，“城中村改造整治是好事，但我们也不希望全部改造成青年公寓，毕竟每个人的承受范围和实际居住情况不同，希望可以保留多种选择性。”

避免打破生态平衡

笋岗村一家青年长租公寓机构负责人告诉记者，目前还是很难看到能在租金差以外挣到更多的钱。此外，记者在南山白芒村和平山村实探发现，一些未被收纳或改造成长租公寓的房源以及周边城中村的房源租金却“水涨船高”，这也是居民担心的地方。“平山村里一些没有参加统租的房东，现在租金都上涨了不少。”一位平山村的居民告诉记者，“之前这里的一房一厅月租金在2500元左右，现在房东刚刚说要3200元才租。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“统租”城中村是深圳多渠道供应公共住房的重大创新。不过，新增建设筹集保障性住房过程中，应控制好节奏、规模，因区、因村施策，保留城中村原有的特色，打造多元的租赁生态系统，构建多层次多主体的租赁住房供应体系。

有业内人士表示，城中村改造后租金上涨或产生联动效应，需要预防租金规模化垄断性上涨，避免打破城中村租赁市场的生态平衡。业内也寄希望深圳能跑通一个规模化租赁社区的新模式，即除了涉及租金差之外，还能获得一部分非租金增值收益，从而降低租金压力。

深圳市住建局相关负责人也表示，接下来将会同各区政府快速建立反馈平台或信息发布机制。各区政府将开通专栏，通过线上线下相结合的方式，定期主动发布信息、听取市民意见建议并及时反馈处理。

城市更新的纾困路径

对于土地资源匮乏的深圳而言，城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高，也成为房企眼中的“香饽饽”——城市更新也成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。记者梳理发现，包括南山白石洲、罗湖湖贝、蔡屋围等深圳城中村更新的“巨无霸”项目都已经动工，部分项目已经对外发售。

不过，经历了房地产市场的深度调控和洗牌，深圳城市更新市场也发生着变化。与大型房企主导的大型城中村更新项目不同，一些中小企业和民企负责的更新项目进展曾引起市场担忧。一家以城市更新为主业的民营房企投资部人士告诉记者，现在深圳新房销售速度放缓，公司回款受到影响，目前公司的策略是将一些销售情况较好的项目回款拿去“填补”其他更新项目，所以建设进度会相对放慢。

这时，深圳多个出险房企公告合作的名单中，却时常能看到深圳市安居建业投资运营有限公司（安居建业）的身影。安居建业去年1月成立，深圳市人才安居集团、深圳市特区建工集团、深业集团和万科分别持股40%、20%、20%和20%。据记者不完全统计，安居建业自成立以来，已先后与益田御龙华府、龙岗恒大城市之光、岁宝壹品等超过10个项目达成战略合作。李宇嘉认为，安居建业的背景相对特殊，因有政府背书，对于部分民营房企的出险项目，无论是提供品牌支持，亦或直接主导，都有显著优势，包括融资、资源调动、信用支持等，可以让保交楼更加顺畅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳当前房地产市场正进入到存量土地市场开发的阶段，尤其是很多深圳城中村项目，未来会有用作租赁住房改革的导向。当然对于部分城中村物业来说，可能还需要谨慎一点，或者说政策方面需要灵活应对。