财信研究评1-6月宏观数据：经济环比改善，结构性矛盾突出

  经济环比改善，结构性矛盾突出

2023年1-6月宏观数据点评

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文 财信研究院 宏观团队

伍超明  胡文艳  李沫

投资要点 

核心观点：

二季度GDP同比增长6.3%，两年平均增长3.3%，较一季度回落1.3个百分点，经济动能放缓较多，但月度经济指标呈“4月份回落、5月份企稳，6月份回升”的边际恢复态势。结构上，经济内生动力还不强、需求不足等矛盾进一步凸显，具体表现为房地产投资降幅扩大、民间投资和出口持续负增、青年失业率不断创新高、核心通胀再度走弱。预计逆周期政策有望加码以托底经济，但不会搞强刺激，全年GDP约增长5.2%，增速"前低中高后稳"。

摘要：

>>工业增加值：政策加力与预期修复，支撑生产边际走强。6月规上工业增加值增速较上月提高0.9个百分点至4.4%，剔除基数效应后的两年平均增速和环比增速也均继续回升，表明工业生产边际明显走强。背后的原因有三：一是受益于政策加力支持基建、制造业等投资需求改善，企业扩大生产的意愿与动力有所增强。二是随着PPI增速逐渐触底，下半年步入回升通道成为市场共识，加之企业库存增速已处于偏低位置，企业去库速度放缓、意愿趋弱，对生产的拖累或有所减弱。三是逆周期政策加力和多地鼓励支持民营企业发展壮大，一定程度上提振了企业信心与预期。但工业企业产销率降至历史同期最低值，产销衔接水平仍有待提高，或制约未来生产恢复的高度与持续性。

>> 国内生产总值（GDP）：预计2023年约增长5.2%，增速"前低中高后稳"。一是消费潜能释放仍面临“就业-收入-消费”循环恢复偏慢的制约，但服务消费和政策加码支撑作用较强，预计全年社零约增长8-10%。二是投资增速或稳中趋降。其中，房地产投资将延续负增长，全年增长-10%左右；基建投资短期有望维持高增，但呈缓慢回落态势；制造业投资增速或在韧性区间内缓慢回落。三是受欧美经济“浅衰退”、高基数效应减弱、出口份额有支撑等因素的影响，下半年出口增速降幅或不大，预计全年中枢在-2%左右。

>>消费：耐用品消费等支撑修复，预计下半年社零增速总体平稳。6月社零两年平均增长3.1%，较上月提高0.6个百分点，呈现修复态势。具体看，本月社零呈现三大特征：一是受益于居民外出旅游、观影等需求旺盛，餐饮收入两年平均增速提高较多，仍是支撑社零的重要力量；二是限额以上商品零售多数改善，其中家电、汽车等耐用品消费加快恢复，“618”促销带动金银珠宝等升级类消费品亦改善较多；三是居民贫富差距不断拉大，拖累限额以下商品零售两年平均增速继续放缓1个百分点以上。往后看，预计消费潜能释放仍面临“就业-收入-消费”循环恢复偏慢制约，但服务消费修复空间仍大，加上刺激政策加码助力薄弱环节恢复，消费增速或总体维持平稳，预计全年社零约增长8-10%。

>>投资：基建制造业支撑边际回升，但地产负向拖累仍大。6月固定资产投资增速较前值加快1.1个百分点，投资端动能有所回暖，但民间投资继续负增长，需求和信心不足的制约仍强。一是制造业投资增速较5月份加快0.9个百分点，高技术和上游行业投资加快是主要支撑，预计下半年制造业投资将在韧性区间内缓慢回落。二是广义基建投资较5月份加快1.5个百分点，稳增长预期升温和各地加快重大项目建设是回升主因，预计基建投资将继续发挥托底作用，短期增速或继续保持高增。三是房地产市场由一季度的筑底修复阶段进入二次探底期，6月份销售、投资等关键指标延续了4月份以来的下行趋势，去库存压力大；销售、土地购置等先行指标持续下降，预示年内房地产投资增速将负增长。

>>国内政策展望：宽松边际加力，不搞强刺激。货币方面，预计由观察期进入边际宽松期，不排除继续降准、降息，结构性政策工具继续发力可期，但今年5%的GDP增速目标完成压力不大，政策力度或以托底经济为主，强刺激的概率小。财政方面，预计下半年政策将加力护航经济平稳恢复，加力呈现出“先提速、后加量”的特征，即优先加快落实已出台存量政策工具如专项债券、减税降费等，随后根据经济形势变化出台增量政策，财政贴息和政策性金融或为主要抓手；同时结构上政策将更加注重增强效能和化解风险，继续聚焦“三保”和高质量发展领域发力。

正文

一、工业增加值：政策加力与预期修复，支撑生产边际走强

2023年上半年规模以上工业增加值同比增长3.8%，比一季度加快0.8个百分点，主因去年低基数的支撑。但6月当月规上工业增加值同比增长4.4%，比上月提高0.9个百分点，剔除基数效应后的两年平均增速较上月提高约2.1个百分点；且环比增速为0.68%，连续两个月回升至略高历史均值水平的位置，表明工业生产边际明显走强（见图1-2）。

6月工业生产边际回升较多，原因有三：一是受益于政策加力支持基建、制造业等投资需求改善，企业扩大生产的意愿与动力有所增强。二是随着PPI增速逐渐触底，下半年步入回升通道成为市场共识，加之企业库存增速已处于偏低位置，企业去库速度放缓、意愿趋弱，对生产的拖累或有所减弱。三是逆周期政策加力和多地鼓励支持民营企业发展壮大，一定程度上提振了企业信心与预期，国企、私企生产均提高较多。如6月份国企、私营企业工业增加值两年平均增速分别为4.2%和3.1%，分别较5月份提高1.7和2.2个百分点（见图3），前者高出全部工业约0.1个百分点。但地产低迷、出口放缓等压力仍大，国内工业产销衔接水平仍有待提高，将制约未来生产恢复的高度与持续性，如6月规模以上工业企业产销率再度降至历史同期最低位水平（见图4），表明需求端疲弱对生产的制约犹存。

从三大门类看，采矿业、制造业和电热气水业生产均有所修复。6月份采矿业、制造业、电力热力燃气及水的生产和供应业增加值两年平均增速分别为5.0%、4.1%、和4.1%，分别较5月份提高2.2、2.0和1.6个百分点，均对工业生产边际提升形成支撑（见图5）。其中，采矿业生产改善或与基建相等终端投资需求回升密切相关，电力热力燃气及水的生产和供应业生产回升则与迎峰度夏电力保供深入推进下发电量持续增长相关。

从制造业内部看，上中下游两年平均生产增速均改善较多。考虑到去年同期基数变化较大，对观测制造业各细分行业的生产恢复情况形成一定扰动，因此还是直接分析剔除基数效应后的两年平均增速变化，数据显示上游原材料、中游装备制造和下游消费品制造业生产均改善较多（见图6-7）。一是受益于政策加力下基建投资和制造业投资需求明显改善，上游原材料制造业增加值两年平均增速均回升较多，其中黑色金属冶炼压延、化学原料及制品业增加值两年平均增速均回升3个百分点以上（见图7）。二是受益于绿色低碳、智能转型等新产品需求旺盛，上半年中游装备制造业对全部规模以上工业增长的贡献率达到53.9%，且从6月份两年平均增速看，汽车制造、电气设备等增加值增速高位继续抬升较多，支撑作用显著（见图7）。三是随着消费市场持续恢复和市场预期改善，已公布数值的消费品制造业增加值两年平均增速均有所回升，但总体恢复力度仍偏弱，部分行业增加值两年平均增速仍为负（见图7）。

从产业结构看，高技术制造业生产改善更多，产业升级步伐有望加快。6月份规模以上高技术制造业增加值两年平均增速为5.5%，较上月提高2.5个百分点，增速和增幅分别高于同期全部制造业1.4和0.5个百分点（见图8），产业升级步伐有所加快。随着政策持续加大对高技术领域的支持力度，预计未来产业升级稳步推进有望成为经济重要亮点与支撑点，2020-2022年高技术制造业增加值三年平均增长10.8%，增速为同期全部制造业的两倍，也显示出结构优化是近年来工业生产端的突出特征。

二、国内生产总值：预计2023年增长5.2%左右，呈“前低中高后稳”型走势

受去年同期低基数的影响，2023年二季度GDP同比增长6.3%，较一季度提高1.8个百分点；但受补偿性因素衰减、政策进入观察期、房地产市场二次探底等因素的拖累，剔除基数效应的2022-2023年二季度GDP两年平均增速为3.3%，较一季度回落1.3个百分点，一、二季度GDP环比分别增长2.2%、0.8%，后者明显回落且低于历史均值较多（见图9），表明二季度国内经济放缓压力有所加大。具体来看，经济修复呈现以下四大特点：

一是二季度经济整体放缓但边际上已呈现修复特征。受益于政策加力和市场预期修复，供需两端多个指标环比增速逐月回升、两年平均增速趋于提高，如4、5、6月份工业增加值环比增速分别为-0.34%、0.63%和0.68%，固定资产投资环比增速分别为-0.84%、0.27%和0.39%，均逐月改善；6月份工业增加值、固定资产投资、社零两年平均同比增速分别为4.1%、4.6%和3.1%，分别较4月份提高2.9、1.4和0.5个百分点。

二是生产端服务业支撑显著，工业恢复仍待需求提振。如上半年服务业和第二产业增加值分别同比增长6.4%、4.3%，前者快于GDP增速，占国内生产总值的比重达到56%，对经济增长的贡献率达到66.1%，大幅高于后者的贡献率。上半年第二产业恢复偏慢、二季度以来制造业连续3个月处于50%的荣枯线下方，主要与需求不足、企业去库存等密切相关，因此未来扩大需求仍是推动工业、服务业持续恢复的关键。

三是需求端消费的拉动持续增强，投资支撑稳中趋降，出口拖累加大。如上半年最终消费支出增长对经济增长的贡献率达到77.2%，较一季度提高10.6个百分点，比去年全年提升40 个百分点以上，为推动经济恢复向好提供了重要支撑。此外，上半年社零增速也重新高于投资和出口增速，投资增速总体缓慢回落，出口增速则由正转负，对GDP形成一定拖累（见图10）。

四是经济内生动力不强、需求仍显不足等矛盾进一步凸显。其一，房地产投资和民间投资降幅扩大，严重拖累实体需求的恢复。如1-6月份房地产投资和民间投资增速分别为-7.9%和-0.2%，分别较1-5月份回落0.7和0.1个百分点，低于同期全部投资11.7和4个百分点，与经济恢复态势背道而驰，拖累显著。其二，青年失业率再创新高，结构性失业矛盾进一步凸显。如6月份全国城镇调查失业率连续三个月持平，但16-24岁青年人失业率升至21.3%，比上月提高0.5个百分点，再创历史新高。国内就业改善趋缓、结构性就业矛盾进一步凸显，意味着“就业—收入—消费”循环或偏弱，预计仍会对消费和经济恢复成色、韧性形成一定制约。其三，核心通胀进一步走弱，需求不足问题亟待改善。6月份国内CPI和核心CPI增速分别为0%和0.4%，均较上月回落0.2个百分点，后者低于2019年疫前水平1个百分点以上，表明当前国内需求不足制约仍大，亟待政策加力改善。

展望未来，下半年经济将呈平稳恢复态势，呈现出“消费引领内需平稳修复、投资受地产拖累稳中趋降、出口缓降延续负增长”的动力格局，恢复力度大概率仍低于疫情前同期水平。预计全年GDP约增长5.2%左右，各季度GDP分别增长4.5%、6.3%、4.7%、5.3%，呈“前低中高后稳”型走势（见图11）。一是国内消费潜能释放仍面临“就业-收入-消费”循环恢复偏慢的制约，但服务消费修复空间大，且政策加码有望助力薄弱环节恢复，消费增速或总体维持平稳，预计全年社零约增长8-10%。二是地产拖累，基建制造有支撑，投资增速稳中趋降。房地产投资受制于弱预期、弱需求、民营房企融资难等供需两端制约，或延续负增长，预计全年增长-10%左右；基建投资受益于资金和项目均有政策加力提效支撑，短期增速有望维持高增，预计全年约增长8%；制造业投资将继续受政策和金融支持，但盈利走弱、企业去库存和高基数制约仍在，预计全年中枢回落至5%左右。三是受欧美经济“浅衰退”、高基数效应减弱、出口份额有支撑等因素的影响，下半年出口增速降幅或不大，预计全年中枢在-2%左右。

三、消费：耐用品消费等支撑修复，预计下半年社零增速总体平稳

（一）餐饮、耐用品消费支撑社零改善，中低收入群体消费继续走弱

6月份社会消费品零售总额（简称社零，下同）同比增长3.1%，增速较5月回落9.6个百分点（见图12），主因去年同期基数大幅回升的拖累；两年平均增长3.1%，较5月份提高0.6个百分点，环比增长0.23%，低于上月值和历史均值较多，表明在居民收入改善、消费意愿修复和促消费政策发力的共同支撑下，消费总体延续弱恢复态势。具体来看，本月社零呈现以下三大特征：

一是受益于居民外出旅游、观影等需求旺盛，餐饮收入维持较快增长。如受益于居民外出、餐饮、娱乐、旅游等接触性、集聚性、流动性消费持续改善，加上居民收入和就业形势总体好转，6月餐饮收入两年平均增长5.6%，较5月份提高2.3个百分点，高于同期全部社零2.5个百分点（见图12），仍是支撑消费恢复的重要力量。

二是限额以上商品零售多数改善，升级类和家电、汽车等耐用品消费加快恢复。6月份限额以上商品零售两年平均增长5.0%，较上月提高2.5个百分点，也是支撑社零修复的主要原因。具体分商品种类看（见图13）：1）受益于高温天气催生购置需求和绿色智能家电等促消费政策显效，限额以上家电两年平均增速较上月大幅提高9.2个百分点，同期受益于一季度地产销售回暖，建筑建材、家具等其他房地产相关消费降幅亦有所收窄；2）受“618”促销活动的带动和居民消费意愿改善，升级类消费提高较多，如金银珠宝、化妆品、纺织服装等商品零售额两年平均增速均较上月提高较多；3）受益于新能源汽车销售旺盛和相关促消费政策持续显效，限额以上汽车消费两年平均增长6.1%，较5月份提高4个百分点，继续对社零形成有力支撑；4）中西药品类和粮油、食品类等基本生活品消费两年平均增速保持稳健，且多较5月份小幅回升。

三是居民贫富差距不断拉大，拖累限额以下商品零售恢复继续放缓。如6月份限额以下商品零售两年平均增速较上月继续回落1个百分点，连续两个月放缓，且增速低于同期限额以上商品零售增速和全部社零增速较多（见图12），表明中低收入群体消费恢复速度不及整体且已放缓。背后的核心原因在于民企投资信心恢复偏慢，居民就业、收入恢复不均衡，国内贫富分化水平有所拉大，加上中低收入群体增加储蓄修复其资产负债表意愿仍偏强，一定程度也挤占了部分消费需求。如上半年居民人均可支配收入平均数和中位数增速分别为6.5%、5.4%，两者增速差较2022年末和2023年一季度分别扩大0.8和0.6个百分点（见图14），表明更多群体收入落入了平均数下方被“平均化”，明显不利于中低收入群体消费的改善。但外来农业户籍人口调查失业率自2月的6%降至6月份的4.9%，二季度农村外出务工劳动力月均收入增速较一季度明显回升（见图15），有利于未来部分中低收入群体消费的改善。

（二）预计下半年消费增速总体平稳，全年社零约增长8-10%

一是私企经营持续困难拖累“就业-收入-消费”循环恢复，或继续制约消费潜能释放。如近年来私营部门已逐渐成为影响我国居民就业和收入来源的关键，但2017-2022年私营企业接连遭受金融去杠杆、中美贸易冲突、新冠肺炎疫情、原材料成本上涨、需求不足、市场预期不稳等多重冲击，导致私企经营持续恶化、竞争力下降、亏损上升，2023年1-5月份规上私营企业工业利润同比仍下降23%。预计未来私企盈利恢复仍偏慢，或继续减弱其投资意愿与能力，减少用工需求，拖累就业基本盘恢复，对未来消费潜能（意愿与能力）释放持续形成一定制约。

二是接触型服务消费修复空间巨大，将继续对社零恢复形成一定支撑。如量的方面，疫情期间服务消费遭受严重冲击，未来持续“填坑”空间巨大；价格方面，疫后服务消费积压需求不断释放，叠加三年疫情冲击导致相关企业增加供给偏谨慎，预计未来服务价格持续回升可期，价格因素对服务消费的支撑或趋于增强；此外，服务消费恢复将带动服务业劳动力市场改善，也有利于提高居民消费意愿与能力。

三是促消费刺激政策加码可期，有望助力汽车、地产、限额以下等消费薄弱环节恢复。随着海外经济放缓拖累出口回落压力加大，国内房地产二次探底，基建和制造业投资高位趋缓，投资拉动力趋弱，预计下半年扩消费将成为稳定经济基本盘的重要抓手。预计未来促消费政策，一方面通过聚焦改善中低收入群体就业和加大对其转移支付等方式，增强中低收入群体消费能力与意愿，推动恢复滞后的限额以下消费加快复苏；另一方面聚焦汽车、地产和纺服类等偏离潜在消费水平较多的品类，出台相关促消费刺激政策助力其恢复。

四、投资：基建制造业支撑边际回升，但地产负向拖累仍大

1-6月份固定资产投资和民间固定资产投资分别同比增长3.8%和-0.2%，分别较1-5月份放缓0.2和0.1个百分点（见图16），民间投资连续两个月陷入负增长；从当月增速看，6月份固定资产投资和民间投资分别同比增长3.3%和-0.5%（根据累计增速倒推），较5月份提高1.1和0.8个百分点，高基数下两者增速均有所加快；从环比增速看，6月份季调后的固定资产投资环比增长0.39%，较上月提高0.12个百分点，也表明受益于稳增长政策加力提效，投资端动能边际回暖，但6月环比增速低于2017-2019年历史同期均值0.07个百分点（见图17），反映出受市场需求和企业信心不足拖累，投资端环比恢复动能仍低于疫情前水平，对经济恢复的支撑作用不足。从内部结构看，呈现出“基建制造业支撑增强、地产负向拖累仍大”的分化特征，房地产投资持续负增是投资端动能恢复的主要拖累项（见图18）。

从民间和固定资产投资增速差看，1-6月份民间投资累计增速低于固定资产投资增速4.0个百分点，较上月收窄0.1个百分点（见图16），但持续处于历史高位区间。民间投资与整体投资增速差距持续位于高位，前者恢复大幅滞后于后者，主要原因在于受企业预期偏弱、市场需求不足、企业盈利承压、海外经济动荡加剧等因素影响，民营企业投资的意愿和能力均不足，民企投资信心仍待政策加力提振。

（一）高技术和上游行业支撑增强，预计制造业投资将在韧性区间内回落

1-6月份制造业投资同比增长6.0%，增速与1-5月份持平（见图18）。根据累计增速倒推，6月份制造业投资同比增长6.0 %，较上月加快0.9个百分，对整体投资的支撑作用明显增强，主要原因有三：一是受稳增长预期升温、基建施工加快带动，部分制造业上游行业扩产意愿明显回升；二是受国内经济结构转型和政策支持加码影响，新动能对制造业投资的支撑作用增强；三是受国内促汽车消费政策加码和汽车产业链出口仍具韧性影响，汽车行业投资有所提速。

从行业看，高技术和上游行业支撑制造业投资增速回升，下游行业投资多数放缓。一是受基建稳增长预期升温、PPI对企业盈利拖累最大的阶段即将过去等因素影响，上游原材料行业如有色金属冶炼和压延工业投资增速回升较多；二是受益于国内经济结构转型升级需要，电气机械、计算机通用设备以及医药制造业等高技术领域投资增速维持高增，此外汽车行业投资受政策支持加码和相关出口韧性十足影响，对中游装备制造业的支撑作用增强；三是受国内需求不足影响，农副食品、食品制造业、纺织业等下游行业投资增速持续低迷甚至有所放缓（见图19）。

高技术制造业投资持续领跑，投资结构继续优化。1-6月高技术制造业投资累计增长11.8%，虽然较1-5月回落1.0个百分点，但仍高于整体制造业投资增速5.8个百分点（见图20），新动能继续领跑制造业投资，制造业转型升级步伐持续推进。

展望年内，预计制造业投资或在韧性区间内缓慢回落。一是受益于政策和金融支持，未来高技术和设备更新改造投资高增仍具有一定的持续性；二是高基数和外需回落压力仍大，预示着下半年制造业投资增速面临一定的下行压力；三是盈利走弱和去库存预示2023年制造业投资增速或边际回落，如2022年以来工业企业利润增速快速下行，预示2023年制造业企业扩产能力和意愿均将出现回落，不利于制造业投资增速的回升（见图21）。

（二）政策预期升温推升基建投资，短期有望维持高增

1-6月份基础设施建设投资和基础设施建设投资（不含电力）分别同比增长10.7%和7.2%，较1-5月份分别提高0.6和回落0.3个百分点（见图18）。从当月增速看，6月份基础设施建设投资和基础设施建设投资（不含电力）分别同比增长12.3%和6.4%，较5月份加快1.5和1.5个百分点，受益于稳增长预期升温、各地加快重大项目建设，基建稳增长作用有所增强。

展望下半年，受益于稳增长诉求增强，政策加力提效或对资金来源形成支撑，项目开工也可能再次迎来提速，加上前期在建项目继续推进，基建投资大概率继续发挥托底经济的作用，短期增速有望维持高增，但专项债券可用规模下降、去年基数走高以及化解隐性债务风险的制约不容忽视，预计下半年基建投资增速或小幅回落，全年约增长8%左右。

一是政策加力提效或对资金来源形成支撑，但专项债券可用规模大幅下降，资金端拉动作用或边际走弱。其一，预计三季度专项债券发行明显提速，使用效率也有望提升。截止7月17日，2023年新增专项债券累计发行约2.41万亿元，占全年额度的63.5%，大幅低于2022年同期进度（见图22），预计在稳增长压力加大的背景下，剩余的约1.39万亿元新增专项债券或于今年三季度全部发行完毕，对基建投资资金来源形成一定的支撑。其二，准财政工具存在加码可能，或对基建投资基金来源形成一定支撑。相比于特别国债、提高赤字率等财政工具，准财政工具加码相对来说灵活机动，能更直接对应到基建项目，或成为未来稳增长一揽子措施中发力投资端的工具之一。其三，预计下半年专项债券可用资金同比下降约4200亿元。在专项债券从发行到投入使用存在2个月时滞、2023年不盘活结存限额的基础假设下，预计今年下半年专项债券可用资金规模约2.18万亿元（全年新增额度减去前4个月发行规模），较去年5-10月份发行规模下降约4200亿元，对基建投资资金来源形成一定的拖累。

二是前期在建项目和稳增长推动的开工提速，或为下半年基建项目端提供保障。一方面，疫情三年各地积极推进重大项目开工，加上今年上半年基建项目开工也有所提速，累积的在建项目将为下半年基建投资提供一定的项目保障。另一方面，随着稳增长压力显现，预计未来重大项目开工将再次迎来提速，如5月份发改委共审批核准固定资产投资2888亿元，较1-4月份提速明显（见图23）。

三是高基数和化解地方政府债务风险均对基建投资增速形成一定的压制。其一，2022年下半年基建投资增速平均增长13.4%，高于上半年均值4.4个百分点（见图24），高基数或对基建投资读数形成明显压制。其二，随着土地收入和存量土地价值跟随房地产市场快速大幅下行，地方政府部门债务压力愈发凸显，不仅原有的依赖城投融资推进基础设施建设的模式难以为继，在“遏制增量、化解存量”政策定调下，城投平台净融资规模大概率延续低迷（见图25），对基建投资增量资金的贡献较小，不排除全年呈现负向拖累的可能性。

（三）房地产市场从筑底修复进入二次探底

受前期积压需求快速释放、房地产刺激政策合力显效等因素影响，今年一季度房地产价格、销售、投资等指标增速出现企稳回升；进入4月份后，房地产市场恢复速度放缓，尽管去年同期基数很低，但今年销售、投资等关键指标增速仍出现下降（见图26），房地产市场进入二次探底阶段，亟待出台系列组合政策，从供给和需求两端同时发力稳定房地产市场。考虑到我国房地产市场供求已发生深刻变化，总体供需已趋于平衡，房地产不可能作为刺激经济的短期手段，但稳定房地产市场还是有必要的，毕竟房地产及其上下游关联产业对GDP的贡献率在25-30%之间，同时稳定房地产市场也是守住系统性风险底线的要义之一，房地产市场稳定关乎经济稳定和金融稳定。

1、房地产市场从筑底修复进入二次探底，去库存是未来主要任务

从需求看，商品房销售面积和开发投资增速降幅继续扩大。一是当月销售面积降幅扩大。1-6月商品房销售面积增速同比降低5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点，连续2个月降幅扩大，尽管去年同期基数很低；从当月增速看，6月同比降幅扩大8.4个百分点至-28.1%，降幅连续3个月扩大，销售放缓明显（见图26）。二是投资增速降幅扩大。今年1-6月全国房地产开发投资同比下降7.9%，降幅较上月扩大0.7个百分点；当月下降20.6%，与上月基本相当，主要归功于去年同期基数较上月下降1.6个百分点（见图26-27）。为剔除去年低基数的影响，2023年采用两年平均增速，也不改变上述结论。

从供给看，去库存仍是未来主要任务。受保交楼政策和配套措施落地显效影响，房屋竣工面积增速保持较高增长，但房屋新开工面积、房屋施工面积等供给指标疲弱，降幅均超过20%（见图27），库存高企和需求偏弱是背后的主要原因。2021年以来，衡量库存变化的产销比（待售面积与近三个月平均销售面积之比）指标由降转升，今年1-6月仍处于升势中。如6月份为5.9倍，较上月提高0.3倍，比2020年底提高3.0（见图28）。从商品房待售面积看，6月较上月增加39万平方米，处于2020年以来高位；1-6月待售面积同比增长17.0%，较上月提高1.3个百分点，处于2015年10月以来的高点，房地产市场去库存压力大，尤其是在销售情况不好的情况下更为明显。

从价格看，低基数下商品房价格同比降幅收窄。6月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，增速连续3个月下降；同比降幅较上月收窄0.1个百分点至-0.4%，这主要归功于去年同期基数大幅下降0.5个百分点（见图29）。在年内接下来的数月，由于去年降幅不断扩大，低基数有利于今年剩余数月价格增速的企稳。

2、领先指标下行，年内投资增速下行压力加大

一是房企资金来源增速放缓。2023年1-6月房地产资金来源同比下降9.8%，降幅较上月扩大3.2个百分点；当月增长-21.9%，增速较上月大幅下降12.8个百分点（见图30）。由于去年同期基数很低，这里采用两年平均增速，资金来源累计和当月增速分别较上月下降1.2和0.6个百分点。从资金来源细项数据看，其他资金（由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成）在资金来源中的比重达到57.4%，6月当月增速由正转负至-17.6%，较上月大幅下降27.8个百分点，两年平均当月增速也较上月下降了0.3个百分点（见图31）。此外，6月当月国内贷款和自筹资金两年平均增速也分别较上月分别提高1.4和下降1.5个百分点，但降幅均超过20%，表明资金来源增速仍在放缓。

二是土地市场不活跃，民营房企拿地意愿较弱。受房价下降和房地产销售放缓影响，土地市场比较疲弱，没有明显恢复，土地成交面积增速仍为负增长。如1-6月100个大中城市、一线、二线、三线城市成交土地面积两年平均增速分别为-13.4%、-22.1%、-20.7%、-9.2%（见图32）。由于房地产市场中民营房企占比约80%，土地市场的疲弱，也表明民企拿地意愿不足，拿地主力军估计是各地地方国资和央企，也可能是6月土地溢价率提高的主因。土地市场的真正自发好转，尚需销售市场的持续向好。

三是房地产销售放缓，预示投资增速下行压力加大。房地产销售面积对房地产投资有较好的预示作用，按照历史经验，前者一般领先后者4-10个月左右（见图33）。年初以来，新建商品房销售面积增速降幅整体收窄，但4月以来再次放缓，预示房地产投资增速下行压力仍大，全年将负增长。

总体看，目前房地产市场由年初的筑底修复进入二次探底，投资增速下行压力加大，在没有新增稳增长政策或政策刺激力度低于预期的情况下，全年房地产增速负增长是确定性事件。建议从供需两端出台刺激性政策，稳定房地产市场。但是，在家庭资产负债表受损、预期扭转需要时间等因素的综合影响下，此轮房地产市场的恢复时间大概率要长于以往、回升斜率也低于往年，房地产市场恢复需要一个较长时间。

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