长坡筑梦 | 2023大湾区产业论坛圆满闭幕

摘要：上坡路总是很难，产业和物流园区过去一年并不轻松，但大家对前景依然充满希望。

（2023年12月12日·深圳）12月12日，观点机构主办的首届“大湾区产业论坛” 在深圳圆满闭幕，这场以“产业筑梦”为主题的行业探讨，全面覆盖产业运营、投资机会、资产管理、REITs、招商稳租、产业生态打造、数字化、ESG、物流机遇等热点话题。

在这里，每个人都想为企业或者行业出谋划策，前辈总结自己的经验和教训，为后来者提供参考借鉴；新晋者抛出行业一直悬而未决的问题，警醒同行以及为产业顶层设计提供建言。

如产业运营有难度，但大家都在努力改善；大家服务的是产业园还是里面的企业和人；招商不容易，就加强和政府的捆绑和互动；产业园不仅仅局限在园区，还要配合当地产业发展做好规划；大湾区产业发展虽存在不平衡等劣势，但也同时具备知识化、信息化、科技化等优势；工业上楼不能盲目，而是要有选择性、理性地做；REITs申报面临哪些问题……

相信每个人都在这场思想碰撞中得到不一样的启发，并对前行方向有了更多信心。

宝湾物流控股有限公司总经理冯海虹就说：“目前虽然遇到不少困难，但是我还是想和所有同行打打气，不用担心，这个行业足够大，足够让我们慢慢去化。”

鼎界实业董事长陈朝朝给大家的一句鼓励是：“市场上最黑暗的时刻不可怕，我们未来的前途非常光明，而且我也非常高兴能够跟这么多优秀的前辈、同事一起来共同创造美好的未来。”

上坡路总是很难，产业和物流园区过去一年并不轻松，但大家对前景依然充满希望。

2023大湾区产业论坛现场

探讨园区运营

过往提及做园区的难点，大多人脑海中跳出来的第一个想法或许是招商难，殊不知园区运营可能比招商更难。

“大家知道做园区招商难，但是我觉得运营更难，招商和运营有非常大的关联。”提及园区运营要点和产城融合破局的问题，中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平如此说。

据他介绍，旗下园区之所以招商做得好，诀窍是从拿地时候起就在做运营。

“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想做什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。所以从某种意义上讲，我们运营比招商还要早。在我的实践中，很多客户来是因为服务做得好，很多准客户是被服务能力打动的。”

中集产城党支部书记、产业研究院院长 张一平

与张一平的实践经验相似，润城新产业副总经理肖琴在谈到产业园区精细化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等交付以后才开始运营的，从产业的产品设计到产业的招商，就在为后段的产业运营做服务，所以我们认为产业运营是在前期的产业定位、产品设计的时候就要考虑到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。”

她以专业主题园区为例进行说明，比如针对生物医药的园区，在产业空间载体的建设上会有一些特殊要求，相比于标准化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上都有特殊需求，“所以我们认为园区的招商运营应该是从产品设计开始。”

在润城新产业的招商运营经验中，肖琴提到，除了根据客户的需求做一些客户产品的定制外，还有一个重点就是要和政府合作。她指出，真正招大商离不开和政府的互动，政府可以对接到更多的龙头企业、大企业。

润城新产业副总经理 肖琴

关于与政府的合作，招商蛇口(001979)产业园同样具有发言权。

招商蛇口产业园区事业部园区运营中心总经理宁高风当天就围绕政府做产业建设的视角展开探讨，强调“做产业园区跟政府捆绑很重要”。

“如果在某地做产业园区能够帮助地方政府落实上级的战略和精神，这是非常奏效的产业园区的做法。如果我们在当地有产业园区的话，就可以借势。”

他举例说明：2021年中央经济工作会议的报告有20多页纸，基本上每页都在讲数字经济，表达了对数字经济高度重视。在哈尔滨的深哈产业园就抓住这个机会，跟政府一起谋划，打造成了黑龙江的数字经济标杆园区，后来成为省级数字经济示范园区，在全省推广。

宁高风同时提到，产业园区发展需要配合当地的产业发展做好的规划，有主导产业链，加一两条辅助产业链。项目只要进入当地主导产业发展规划里面，就可以跟政府进行共建，项目也会在共建的过程中有获得很多匹配的产业政策。

相比自己摸着石头过河，借助前辈们的经验可以少走弯路，更有现实指导意义。

招商蛇口产业园区事业部园区运营中心总经理 宁高风

数字新生与破局

在钻研传统产业园区发展的同时，产业数字化的新命题也被越来越多企业提上了转型日程。

腾讯云副总裁、智慧建筑与不动产行业负责人胡鑫与宝湾物流控股有限公司总经理冯海虹，分别就产业数字化和物流仓储数字化等方面进行了阐释和介绍。

腾讯云副总裁、智慧建筑与不动产行业负责人 胡鑫

宝湾物流控股有限公司总经理 冯海虹

深国际集团信息工程部总经理周杰则分享旗下工业上楼的物流园区，如何通过智慧化、数字化的运营来提高运营能力。

他以园区道路和车流的问题阐释了数字化的重要：“第一是要对园区的交通道路进行全方位的实时感知。第二是人工的运营已经不合时宜，在高密度的复杂园区里面，不可能完全依靠人工去进行调度，AI算法策略在里面变得非常重要。主要是基于货物的流向、货量、时间、优先及等规则进行综合性的运筹，组合货量的预测、场地预调度、车辆调度和月台调度。另外通过实时感知，以及AI策略，实现全流程的智能调度，优化入园预约、签到、交通月台统筹安排等等功能上的调整，来降低的拥堵风险，提高场地的周转率。”

周杰指出智慧化建设的几点思考：“第一是坚持两个导向。我们在信息化和智能化建设方面，坚持需求导向和价值导向。第二是坚持小切口，避免大而全的投入。第三是信息化的投入，尤其是园区智能化的投入，就是以提高生产效率和促进经营效益的提升为首要目标。”

深国际集团信息工程部总经理 周杰

产业连通资本

数字化很大一方面的优势是将产业链条上的各个元素进行联通，事实上，要做好产业园，联通还会涉及方方面面。

“主题讨论之一：产业联通资本”环节，在中科产发（深圳）运营服务有限公司董事长阎镜予的主持下，各位嘉宾结合自身体验展开了分享。

中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平就提到，做产业生态，成立联盟或者是成立商协会，应该是一个比较好的生态打造的途径，“把学术机构和研究机构，以及政府、企业、协会都拉起来。如果说能够让协会之间产生化学反应，能对政府政策制定起到一定的作用，我觉得这个生态圈打造起来可能就会比较生动。”

中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总经理孟泉则提到企业家社群和数字化两个板块。他指出，除了已有的1万多家入园企业之外，中南高科每年会接触到准意向入园企业大概20万个左右。中南高科通过一系列的产业结合，把它打造为企业家社群，通过社群运营，将流量转化成私域流量，持续对这些企业家进行深耕，帮助他们在生产经营过程中链接更多的资源。

深圳中电智谷、中电智方舟总经理孙巍透露，中电光谷联通的更多是在数字产业方面。他强调，产业运营也有数字化的板块，所以中电光谷在各个地方会根据城市的特色和禀赋，打造不同的主题产业园区，尽量跟计算产业和数字产业进行相应的结合。

在东久新宜首席投资官陈名看来，产业以及产业REITs需要联通好的投资人：“现在REITs市场的投资人大多数都是投机型的客户，这其实是非常不健康的状态。所以在找投资人的时候要特别注意，因为REITs的产品属性还是长期投资，一定要匹配好投资人。”

香港元丰资本管理合伙人古迎辉同样提到REITs，他认为产业联通资本进行REITs后，对产业园有巨大的促进产业作用，而且REITs市场是非常巨大的市场，不仅对产业园有良性的循环，而且对产业园里面的产业也是有间接的辅助作用。

鼎界实业董事长陈朝朝则认为，在联通之外，这个行业里面的商业模式、盈利逻辑却是断片的，现在政府给出的路径没有完全走通，现在整个行业是非常痛苦的，这是不正常的。

主题讨论之一：产业联通资本

主持嘉宾：中科产发（深圳）运营服务有限公司董事长阎镜予

对话嘉宾：中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平；东久新宜首席投资官陈名；ESR中国区董事总经理兼华东区总经理王帅；中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总经理孟泉；鼎界实业董事长陈朝朝；深圳中电智谷、中电智方舟总经理孙巍；香港元丰资本管理合伙人古迎辉

问题肯定还有不少，也需要大家集思广益将路径走通。

ESR中国区董事总经理兼华东区总经理王帅对前景并不担忧，他还指出，ESR装入REITs的第一批项目是ESR梦开始的地方，刚成立这个公司在昆山华侨做的三个物流园项目。“跟传统的房地产相比，跟商业相比，跟酒店式资产相比，我们还是最稳健的，同时也是回暖时最先有反应的。”

新型工业升级

在产业中有一个近来被频繁提及的概念——“工业上楼”。

“工业上楼”是推动产业转型升级的重要手段，也是当前大湾区主推的更新改造方式之一。而产业发展、工业化升级离不开科技创新和运营服务的加持。

在“主题讨论之二：工业、科技与服务”环节，主持嘉宾深圳世联行(002285)资管咨询线总经理孙波表示，工业、科技和服务，这也是未来可能会面临的永恒话题。

他还表示，未来大湾区产业的升级、产业的竞争优势，以及服务和运维能力的升维，本质上都是希望能够真正回归到产业本身的需求，能关注到底层逻辑，并且能够构建出相对有优势的竞争力，提供更好的服务和运营的体系，这其实也是所有产业人共同的目标。

天安数码城（集团）有限公司副总裁余安定则提及产业园最终服务目标应该是人：“从产业园区来讲，之前都在讲技术，讲很多技术的革新，但是核心还是要回到人，因为一切技术的最终服务的目标是人，园区能不能吸引更多的年轻人，吸引更多的人才是核心。”

到底什么是核心，没有统一标准，以为在美置服务集团COE成员、产业园服务专家关中华看来，真正意义上的产业园服务不需要物管企业输出品牌，更不需要能力大同小异、走马灯式轮换服务供应商，而是需要具备内核能力（标准精细、科技精益、绿色永续、客户导向、人性温度五大核心能力），能够与园区形成能力耦合，并且长期可持续合作的赋能者。

除了探讨产业转型升级的核心与目标之外，多位嘉宾还明确点出了如今产业发展存在的问题和弊端。

中创盈科集团董事兼集团常务副总经理黎旭妍就提醒，工业上楼虽然逐渐被关注，但工业上楼面临的是超大的货量，而且是源源不断的供给，但实体企业是有限的，尤其是现在内外经济循环还没有完全打通，在这样的环境下，做工业上楼还是要有选择性，要理性一点。

广东省鼎星产业发展有限公司产业研究院院长季圣杰认为，大湾区的发展劣势主要有三方面，第一是城市级区域产业发展不平衡，第二是区域规划没有做到一体化，第三是融资问题。

第一太平戴维斯广州产业与物流地产部负责人、高级助理董事张明杰认为，大湾区产业外溢最主要的原因是成本因素。湾区物流仓储的成本、拿地的成本、租赁的价格在上升。加上这么多年腾笼换鸟，精耕细作型产业载体的开发，导致了更多优秀的产业空间投入市场，有一部分是对于产业的使用场景、产业的环保标准提出了更高要求，这也导致了产业的迁移。

主题讨论之二：工业、科技与服务

主持嘉宾:深圳世联行资管咨询线总经理孙波

对话嘉宾：天安数码城（集团）有限公司副总裁余安定；中创盈科集团董事兼集团常务副总经理黎旭妍；万科南方产城副总经理、万科深圳产城总经理洪丽；广东省鼎星产业发展有限公司产业研究院院长季圣杰；时代商业集团产业服务中心总经理冉采丰；美置服务集团COE成员、产业园服务专家关中华；第一太平戴维斯广州产业与物流地产部负责人、高级助理董事张明杰；赢城产业董事长王玉祥

除了问题，也有可取的优势。

时代商业集团产业服务中心总经理冉采丰指出，数年前整个行业面对很大的调整，包含经济下滑、客户的质量、客户的面积和客户的数量都往下收缩，服务体系不能够完全解决客户面临的问题。跟互联网有了更深的链接和碰撞后，这些问题也得到了改善与解决。

万科南方产城副总经理、万科深圳产城总经理洪丽表示，新兴产业在粤港澳大湾区内有明显优势。“新兴产业首先有知识化、信息化、科技化的标签，相较于传统产业是提质升级和结构优化的，放眼整个湾区来看，优势是比较明显的。”

赢城产业董事长王玉祥预测，未来行业里的资产并购应该是一个比较大的机会。

有问题才有进步，这是产业筑梦的必经过程。?