盘古智库高级研究员江瀚：万科被举报内容其实是行业最常规操作手法，背后是民事纠纷

　　近期，万科就被举报一事回应称，税务机关没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意；关于挪用资金问题，烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出决定不予立案；合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。对此，盘古智库高级研究院江瀚表示，万科被举报内容其实是行业最常规的操作手法，此事件本质上反映了合作开发过程中大小股东间利益分配的矛盾与冲突，万科的公开回应充分说明最根本的还是内部矛盾，甚至于公安都没用立案，则更加证明这件事背后更多是民事纠纷。

　　江瀚表示，中国房地产自2015年以来经历了快速发展与深度调整，开发成本逐年攀升，为了应对高成本挑战、分散风险、共享资源，房地产合作开发模式应运而生。合作开发模式通常表现为全国性大型房企与地方中小房企或拥有土地资源的小股东之间的合作。双方基于各自优势互补，共同设立项目公司，携手开发特定地块。大型房企凭借其雄厚的资金实力、品牌影响力、成熟的开发经验与广泛的资源网络，能够有效解决项目启动资金需求、提升项目品质与销售效率；而地方小股东或房企则通过提供土地资源、地方关系网络等独特优势，为项目落地扫清障碍。

　　江瀚认为，从举报内容来看，涉及的资金借贷、税务筹划、资产处置等问题，确实在房地产合作开发中普遍存在，甚至在很大程度上都是行业惯例，也是绝大多数房地产开发过程中最常规的操作手法。

　　一是资金借贷与成本分摊。在合作开发项目中，全国性房企作为大股东，通常具备更强的信用资质与融资能力，能够从金融机构获取相对较低利率的贷款。为支持项目开发，房企可能会将部分资金以高于银行利率的条件借给小股东，以覆盖自身资金成本并实现一定收益。这种内部资金调配行为在合作开发中较为常见，旨在平衡双方投入与收益，确保项目的资金链稳定。

　　二是税务筹划与节税策略。面对高额的房地产开发税费，合作双方往往寻求合法、合理的税务筹划手段，以降低项目整体税负。其中，引入第三方公司参与项目运营、服务采购等方式，通过合同安排、费用分摊等手段进行税收优化，是常见的节税策略。然而，对于不少小房地产开发公司来说，在这方面很有可能了解有限，甚至比较难以理解这种做法，很容易引发质疑。

　　三是资产处置与尾盘处理。项目进入尾声后，未售出的商业物业（如商铺、地下室、储藏室等）如何处置，直接影响到合作双方的最终收益分配。此时，将剩余资产转让给专业公司进行后续销售或运营，既可以快速回笼资金，又能减轻项目公司的运营负担。

　　江瀚呼吁，面对万科被小股东举报事件，社会各界应保持冷静与理性，深入理解房地产合作开发的内在逻辑与市场现状，避免被情绪所左右。从长期来看，此次事件都将对房地产行业合作开发模式的规范运作、风险防控、利益协调机制提出更高要求，有望推动行业进一步完善相关法规政策，提升合作开发的透明度与公平性，实现长期健康、有序发展。

　　有舆论认为，作为地产三好生的万科，在四十岁的这一年，遭遇困难和危机。但面对这些危机，四十岁的万科，从上到下进行了积极的自省与回应，相信万科执以微光前行，能度过这短暂的黑暗与迷雾。

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