首批公募REITs原始权益人部分持有份额即将解禁，场内价格仍是“破发”状态

6月7日，首批公募REITs成立已满三年，东吴基金在6月7日发布公告称，旗下东吴苏园产业REIT部分基金份额即将解除限售。

值得注意的是，此次解除的限售类型为原始权益人及其同一控制下关联方战略配售限售，按照该类投资者战略配售比例超过20%的自上市之日起不少于36个月规定，为行业内首次解禁。

Wind统计显示，首批上市的9只公募REITs当中，博时、平安、中航、浙商、东吴基金旗下产品解禁日期临近，均为今年6月21日。不过，对应上市基金发行价格来看，截至6月7日收盘，上述REITs的场内价格均处于“破发”。

REITs原始权益人持有份额即将解禁

2021年6月7日，公募基金行业迎来首批REITs成立，彼时共有9只产品。三年过去了，截止到2024年6月7日，第一批REITs的原始权益人持有份额即将解禁。

6月7日，东吴基金发布公告称，旗下东吴苏园产业REIT部分基金份额即将解除限售。具体为苏州工业园区建屋产业园开发有限公司、苏州工业园区科技发展有限公司、苏州工业园区经济发展有限公司合计持有的20%基金份额。需指出的是，这些均为原始权益人及其同一控制下关联方战略配售份额。

也就是说，当年在REITs基金发售时属于战略配售份额的一部分即将解禁，按照基金合同的规定，各家基金公司都有相同的表述，即对于原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于该次基金份额发售数量的20%，超过20%的自上市之日起持有不少于36个月，对于基础的20%持有份额将不少于60个月。

因此，原始权益人持有的份额当中，至少要有20%的持有底仓并且有较长的持有时间，但超过的部分可以按照规定时间进行解禁。本次公告的解禁类型就属于超过20%的部分，且首批其他公募REITs当中也有出现这类持有人限售份额解禁的情况，为行业首次。

Wind统计显示，首批9只公募REITs的上市时间均为2021年6月21日，且已经有5只REITs的原始权益人持有份额即将解禁，分别是博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT以及东吴苏园产业REIT。

上市基金份额的交易与股票类似，对于即将解禁的影响，大额解禁的影响在于对短期场内价格的冲击，但也需要结合解禁持有人根据账面回报的情况综合决定是否要进行减持。

目前拟解禁REITs价格均处于“破发”

从近期即将解禁原始权益人持有份额的REITs来看，其场内的价格依然处于“破发”的状态，截至6月7日收盘，前述5只基金这三年来看的区间收益率均为负数。

具体看来，Wind统计显示，截至6月7日收盘，博时蛇口产园REIT报收1.942元/份，基金的上市发行价格为2.31元/份；平安广州广河REIT报收9.605元/份，上市发行价格为13.02元/份；中航首钢绿能REIT报收13.191元/份，上市发行价格为13.38元/份；浙商沪杭甬REIT分别为8.555元/份，上市发行价格为8.72元/份；东吴苏园产业REIT分别为3.220元/份，上市发行价格为3.88元/份。

可见的是，这些即将在6月21日解除限售的基金到今天为止依然处于“破发”的状态。根据这些REITs当时的发售公告，所有类型的投资者均需要按照认购价格计算，也就是按照首发上市的价格计算认购费用，因此，此时减持账面回报大概率不佳。

事实上，首批公募REITs的底层资产大多都与产业园项目相关，但在过去三年时间里，有部分时段的经营受到外部事件的较大影响，二级市场的走势出现较大分化，产业园项目的发行端也已经按下暂停键很长时间。

即便今年以来的地产股行情让相关REITs的价格有所提振，但总的来看，这些REITs在场内依然缺乏资金的长期关注。反倒是消费类REITs以及保租房REITs近期接连迎来上新与扩募的消息。

中金基金对此表示，我国公募REITs市场整体向常态化发行的方向发展。同时，伴随着产品扩容的推进，公募REITs产品类型不断丰富，市场对其底层资产的认知也在不断加深，从投资者保护的角度考虑，当前产品发行上市过程也愈发精细和审慎。

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