核心城市房地产市场有望趋稳 金融街等房企受益政策推动

近期一揽子房地产政策的出台，中信证券(600030)预计多个核心城市房价率先企稳。分析来看，从“4·30”政治局会议到“5·17”出台一揽子政策，历时约三周的时间，政策就兑现了研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。实践证明，应对资产价格不断下降、地方政府性基金收入不断缩水的局面，各地出台各类鼓励需求的政策，以推动市场企稳。

以北京市场为例，北京出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），将首套房最低首付款比例调整为20%（此前为30%），将利率下限调整为LPR减45BP（此前为LPR+10BP），二套房首付比例和贷款利率、公积金首付比例相应调整。对多子女家庭购买二套房视为首套，组织开展“以旧换新”活动。

核心城市的产业和人口集聚效应明显，政策边际变化大，降低首付和利率等政策效果最为明显。重点布局核心城市的房地产企业，充分受益于房地产相关政策的推出。以金融街(000402)（000402.SZ）为例，公司坚持深耕核心城市群战略，销售去化有望加速。

从时间线上分析，2016年公司房地产业务仅布局于北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市，2017年公司提出“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”战略，当年即进入成都、武汉、苏州、佛山、廊坊5个城市，这也是公司首次打入中部地区市场。2018年公司新进入东莞、深圳、遵化、常熟4个城市，进一步完善五大区域布局。至2023年，从总体销售占比来看，京津冀依然是销售主力，销售金额高达135.8亿元。

根据最新消息，今年6月份，上海二手房市场有率先企稳的迹象。根据相关统计，6月的前25天，上海的二手房网签套数已经达到了21185套，远超5月全月18315套的水平。根据冰山指数，上海6月23日的二手房报价为60877元/㎡，较四周之前（5月26日）上升0.2%。降低利率和首付的政策最终落地，确实有利于核心区域房地产市场价格的尽快企稳，结束资产价格下跌的恶性循环。金融街“深耕核心城市群”的战略，将随着核心区域房企价格的企稳逐渐显现价值。

展望未来，各地在限价、落户、利率、财政补贴等方面仍有广阔的政策出台空间。北京兑现调降利率和首付，有助于其他地方进一步解放思想、出台政策，也有助于增强居民对于政策可持续的信心，积极释放自住需求。核心区域价格率先企稳，居民自住需求提升，有望带动销售的提升，金融街等企业受益其中。

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