轻资产模式引领房地产服务行业：爆发式增长浪潮席卷而来

在行业调整周期中，已建成的大量楼宇急需转化为资产并通过运营管理的手段保值、增值，以轻资产运营的房地产服务企业正在迎来爆发式增长。

根据国家统计局近日发布的数据，2024的1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%（按可比口径计算）。如果对比此前的公开数据，2022年13.29万亿元、2023年11.09万亿元，投资萎缩的降幅更为惊人。一方面是新开发的投资锐减，另一方面是存量楼宇大量堆积，对已建成楼宇的保值增值服务注定成了市场的新增长极。

图1：2024年一季度深圳甲级写字楼存量超过1000万平米

然而轻资产运营并非可以轻松驾驭的，中国境内能与全球沉淀多年的五大行（戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、仲量联行、高力国际）拼杀的寥寥无几。随着行业格局的深刻调整，轻资产运营模式领域迎来新洗牌，唯有专业运营商方能立足。究其原因，一方面是各家运营商需要在成熟的产品与优质的服务间进行较量，另一方面，运营商在精细化管理的同时，还向运营要效益。这种多维度叠加的超级技能，奠定了领域中博杀的只有专业的运营商才有机会，而且运营的内容由于包括五大行在内的头部企业不断内卷，基于形成了要同时包括两大核心模块的趋势。

首先是资产管理模块，基于数字化?系统的搭建进行资产的登记与分类，实现对资产状态监控，确保资产的维护和保养，并实时输出盘点与折旧相关的数据，实时更新资产净值，确保财务数据准确性。其次，在资产管理的过程中，通过运营反馈的各项报表进行分析，自动生成各类资产统计报表，及时发现资产管理的问题并自动预判优化方案。

图2：深圳甲级写字楼主要市场指标?

其次是资产增值模块，通过数字化手段实现固定资产信息的快速查询、动态监控和智能分析等功能，实力雄厚的运营商还具备快速对外招商、定向拓展产业链企业、限时完成政府创税指标等，大大提高了固定资产的利用率和管理效率，同时降低了资产管理的成本和风险。

图3：推进资产管理不断迭代的数字化手段

深圳，作为改革开放的前沿阵地与先行示范区，依托其独特的特区优势，已成为产业办公运营领域的创新高地，孕育并汇聚了一批行业内的佼佼者。其中，老牌上市公司世联行(002285)以其深厚底蕴引领行业风向；企生活集团，作为大湾区大型产办园区的领航者，深耕区域市场，打造多元化运营生态；MFG则紧密携手区域政府，成为服务甲级写字楼的标杆企业，彰显政企合作新典范；此外，专注于租售代理与营销顾问咨询的瑞信行，凭借其专业能力与市场洞察力，亦在业界赢得了广泛认可。这些品牌共同构筑了深圳产业办公运营领域的璀璨星河，展现了城市创新与活力的无限可能。

世联行的大资管业务作为公司的新业务，主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务。考虑到大资管是目前世联行转型的新尝试，整体业务还未成熟，据证券时报报道，对于2024年的市场走势，世联行高管直言“难以判断，不敢判断。”

图4：深圳部分本土资管公司受邀入驻高端项目

企生活集团作为一站式产办空间运营服务商，围绕“产业+”多元化业务模式涉足产办运营、物业服务、新能源、金融投资、互联网+等多个业务，是一家以轻资产运营模式为主的综合产办资产运营集团。加上企生活深耕深圳本土，目前底气最足，近期回归企生活集团的首席数字官沈柱灿，以共管、共担、共享的轻资产业务为基础，融合全新的数字化营管系统，大幅拉升资管层面的运营能力。

同时，MFG作为鼎晟创新发展（深圳）有限公司的高端写字楼服务品牌，凭借与区域政府的紧密合作，整合优质写字楼资源及广泛商业网络，构建特色商业生态，为多方参与者创造共赢机遇。步入2024年，MFG将聚焦于产品创新与资产升级，精准锁定高端市场，展现出差异化的竞争策略与前瞻布局。

图5：深圳部分本土资管公司在国内外屡获大奖

另一方面，瑞信行作为工商地产服务领域的佼佼者，集咨询顾问、租售代理、资产运营及品牌推广于一体，为全国地标项目提供专业服务。在董事长张栩哲的亲自带领下，瑞信行精准把握城市商务市场脉搏，已在全国20余座重点城市布局，展现其全国化战略视野与执行力。

值得注意的是，随着数字化浪潮的兴起，众多互联网软件企业正跨界涉足轻资产运营领域，以技术创新为引领，争夺市场先机。面对这一竞争格局，业界普遍认为轻资产运营模式正逐步取代传统销售管理，成为行业发展的新趋势。未来，这一细分市场究竟是群雄逐鹿，还是一骑绝尘，尚待时间验证，但轻资产运营的崛起已成为行业不可逆转的共识。

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