全国多城商贷内卷加重，开始和公积金抢生意？

文 | 新浪财经 徐苑蕾

随着年内LPR的第二次下调，全国多城的房贷利率全面跌破3%的水平。新浪财经了解到，目前在广州地区，像招商银行等个别股份制银行的房贷利率可以低至3.05%，而且不设存款门槛，从申请到放款仅需1-2周。

值得注意的是，“517新政”后，5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%。这意味着，目前商贷利率已经逼近公积金贷款利率。有专家观点认为，“商贷利率与公积金贷款利率的差距从过去的至少2个百分点收窄到1个百分点以内，未来还会进一步收窄，导致公积金的压力非常大。”

尽管降低利率会影响到银行的资产收益水平，但在居民加杠杆消费意愿减少的背景下，降低利率依然是银行角逐房贷份额的最佳手段。尤其是按揭利率不设下限以后，没有了保护锚，银行正进入惨烈的竞争阶段。

有房企销售告诉新浪财经，“现在都是开发商挑合作的银行，有些银行会给予积分返点，返点为贷款金额的千分之一至千分之三。”

房贷利率跌至2字头

一直以来，贷款市场报价利率（LPR）都是贷款利率定价的主要参考基准，也是个人住房贷款利率的“定价锚”。而随着近日LPR迎来年内的第二次下调，房贷利率也再一次刷新历史最低水平。

不过，目前仅余北京、上海、深圳等城市的房贷利率仍与LPR直接挂钩，而全国大部分城市都已取消房贷利率下限。以广州为例，仅“517新政”落地至今不到3个月的时间里，广州主流银行的房贷利率已经先后经历了3次调整。有购房者坦言，“2月买房的人以为自己的利率是最低了，结果现在只能羡慕用最新利率买房的人。”

“517新政”前，广州主流银行的首套房贷利率为3.85%，即不低于LPR-10个基点的水平。新政推出半个月后，5月底广州落地新政取消房贷利率下限，多家银行首套房贷利率由3.85%降至3.4%。

7月中旬，广州首套房贷利率再从3.4%进一步调降至3.2%。随着7月5年期以上LPR下调10个基点至3.85%，目前广州主流银行的首套房贷利率已经降至3.1%左右。

在大湾区多个城市中，广州目前的房贷利率已处于较低水平。新浪财经了解到，在广州地区，像招商银行等个别股份制银行，目前房贷利率甚至可以低至3.05%，而且不设存款门槛，从申请到放款仅需1-2周时间。

在社交平台上，还有购房者称，广州地区的汇丰、渣打等外资银行已经将首套房贷利率降到2.9%。不过外资银行限制较多，有购房者提到，“比如贷款金额需要达到要求，个体户不能贷款，提前还款可能会有阻碍，如果贷后变更计划也很麻烦，贷款套数也有限制。”

商贷利率直逼公积金

那么过去一年，全国房贷利率究竟跌幅有多大？根据中原地产研究院统计数据显示，2023年6月，全国主要城市房贷平均利率是4.1%，首套房利率约3.9%。而今年6月，全国房贷平均利率已经调整至约3.5%，首套房利率跌至3.3%，同比跌幅达到60个基点。

在利率下行的背景下，商贷利率跌破3%是业内较为一致的预期。值得注意的是，5月17日，中国人民银行发文下调公积金贷款利率。当前，5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%，二套利率为3.325%。而随着房贷利率跌破3%的大关，目前商贷利率已经越来越逼近公积金水平。

易居研究院研究总监严跃进指出，商贷与公积金利率倒挂的趋势，主要是公积金利率调整滞后，以及贷款资金难以消化所造成的，所以产生了商贷加快下调，但公积金调整不到位的问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，“商贷利率与公积金贷款利率的差距从过去的至少2个百分点收窄到1个百分点以内，未来还会进一步收窄，导致公积金的压力非常大。银行内卷，恶性竞争，这是要消灭公积金的节奏。”

“利差变小，自然要注意风险。”严跃进则强调，公积金的贷款性价比会降低，也会造成公积金贷款过剩，资源浪费。“总体上后续要理顺几个关系，即商业贷款与公积金贷款、存量房贷与增量房贷、贷款额与还贷能力这些问题，理顺后才能真正实现贷款消化、定价科学、关系有序的目标。”

银行内卷返点抢客

按照100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利率每降低1个基点，房贷利息总额将减少约2万元，购房者月供将减少约55元。若是叠加持续性的降息政策，那么月供减负效应会非常明显，有助于购房者持续降低房贷成本。

不过从银行的角度看，贷款利率的急剧下跌则会导致资产收益水平的降低，银行的净息差呈现下降趋势。据金融监管总局公布的数据显示，2024年一季度，商业银行的净息差降至1.54%，较2023年同期下降了20个基点。

然而，当下消费者加杠杆购买和持有房产的意愿持续下降。中国人民银行披露的数据显示，2019年—2023年，个人住房贷款余额仅从30.07万亿元增长至38.17万亿元。在提前还贷等因素影响下，2021年—2023年，商业银行个人住房贷款余额基本未发生太大变化。

李宇嘉表示，当下居民风险承担预期下降，再加上老龄化以及基建和地产对资金需求的下降，对高利率的资金需求有所减少。同时，政策也在不断降低利率来对冲加杠杆情绪减弱导致的通货紧缩。“央行持续加大公开市场操作以降低利率，而且保本理财、存款利率都在下降，这会导致按揭利率的机会成本上升，倒逼银行降低按揭利率。”

因此，尽管降低利率影响银行的资产回报能力，但在资产荒的背景下，降低利率依然是银行角逐房贷份额的最佳手段。尤其是按揭利率不设下限以后，没有了保护锚，银行进入惨烈的竞争阶段。

一位房企销售则告诉新浪财经，“银行有大把额度要放出去，现在都是开发商挑合作的银行。为了抢贷款单子，有些银行会和开发商的财务或者销售搞好关系，并且给予积分返点。积分其实就是钱，比如给银行一笔房贷，银行会返点贷款金额的千分之一至千分之三。”