兰格研究：明年房地产用钢需求将会改善

今年以来全国房地产市场持续调整，主要指标大幅下降。据统计，2024年1-8月份全国房地产开发投资同比下降10.2%，其中住宅投资为52627亿元，下降10.5%，同期全国房地产开发企业的施工面积下降12.0%。全国房地产开发投资与施工面积的大幅下降，由此形成其用钢需求的很大萎缩，成为2024年全国总量钢材需求增长的最大拖累。根据相关统计数据测算，2024年全国房地产开发投资领域用钢需求比上年萎缩10%左右，甚至更多。受到多方面因素影响，预计2025年内上述局面将得到扭转，房地产投资用钢需求会得到很大修复。

最近政治局会议明确要求促进房地产市场止跌回稳。为了实现这一目标，各级政府与主管部门，势必出台更有力度、更为优化的全国房地产调控措施。预计这些优化措施将继续围绕三个方面展开。一是降低贷款利率，减少购房与建房成本；二是释放流动性，保障购房人与建房企业资金需求；三是取消或者大幅减少购房限制，尽可能地多释放购房需求潜力。今年以来，围绕以上三个方面，各级政府与主管部门已经出台了许多措施，现阶段和今后还会出台更多、更有力度的房地产市场优化政策。譬如一线城市广州已经全面放开限购，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策；其它一线城市也大幅度地减少了购买限制，并不再区分首套、二套住房，首付比例统一不低于15%。人民银行也连发四项金融支持房地产政策：延长部分房地产金融政策期限至2026年底，3000亿元保障性住房再贷款资金支持比例提高至100%，加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力等等。最近国有四大行工行、农行、中行、建行均发布调整存量个人住房贷款利率的公告。据测算，此次贷款新政落地后，全国存量房贷利率将降至约LPR-30个基点，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）计算为3.55%，较调整前的4.06%降低约0.5个百分点。预计今后还有可能继续调降房地产市场贷款利率，出台更多的“松绑”措施，譬如在全国所有城市全面取消限购等。

上述新老措施的不断出台与逐步生效，加之房价跌落达到一个临界点后，就会出现房地产市场的止跌回稳，房屋销售逐步回暖至正常水平。而随着房地产市场的止跌回稳，房地产开发投资与施工面积增速也会触底回升，由此实现该领域钢材需求的极大修复。据此初步估算，2025年内全国房地产开发投资用钢需求，将由上年的下降10%左右，转为增长3%以上，甚至出现更大幅度的增长。这将是中国总量钢材需求形势的一个重大变化。而近期全国股市钢铁板块、房地产板块股价与钢材、冶炼原料期货价格的全面性强劲上涨，应该显示了今后钢材市场需求的重大改善预期变化。

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