城中村改造支持范围扩大到近300个城市 货币化安置或将提速

【大河财立方 记者 秦龙】11月15日，据住房城乡建设部消息，近日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。（简称《通知》）

大河财立方记者注意到，按照《通知》要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

实际上，在此前的10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，就提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。业内人士认为，本次《通知》印发后，这项增量政策将加速落地。

城中村改造政策支持范围扩大到近300个城市

《通知》明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照《通知》要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

同时，两部门在通知中明确，这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，10月17日，住建部提到仅在35个大城市城中村改造规模170万套，全国需要改造的危旧房50万套。随着本次城市扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现出来。

“过去十几年，各个城市的开发范围都在快速扩张，产生了很多新的城中村，并遗留了土地利用低效、消费安全隐患、居住质量较差等问题。因此，打造高质量发展的新模式，将城中村改造扩展到各地级市也是必要的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

陈文静表示，本次政策是对“组合拳”的具体落实，也是本周继自然资源部发文鼓励地方利用专项债收回收购存量闲置土地、三部门发布多项减税政策之后，第三个楼市政策。可见，监管部门正在加速落地稳地产政策，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。

推进城中村改造货币化安置 严格落实“一项目两方案”

《通知》强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

业内人士认为，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，并缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。如果货币化安置与房票政策结合，或将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的效果。

“我们之前调研过，上海动迁安置的货币中，60%会再进入到楼市中，按照100万套计算，可能会带动60万套的新购置住房的需求。”同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫对大河财立方记者表示，城中村和危房改造对于主要核心城市影响较大。货币化安置方式也将会直接带动核心城市楼市成交量的上升，量的上升同时，进而加快房地产价格止跌回稳。

根据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。

记者注意，城中村改造专项借款与购买存量商品房作为安置房相结合，进一步加速城中村改造推进节奏。近期，广东省首笔城中村改造专项借款用于购买安置房已经落地广州，国家开发银行、农业发展银行将陆续向项目发放首期2.5亿元专项借款；佛山南海区一城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。

此外，《通知》还明确要求各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。

李宇嘉表示，前期，国家文件对城中村改造在财政、金融、税收、规划和土地方面提出了一揽子的扶持政策。比如实施棚改时期的税收优惠政策、专项债和专项借款的扶持政策、片区综合开发的土地利用和规划调整政策等。此次明确提出专项借款政策可以扩大到货币化安置，即货币化安置的成本可以通过专项借款来支出，前提就是“一项目两方案”，以及不能增加政府隐性债务。

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