冯仑:做房地产要反周期 万通正研究新项目和并购

2008年10月31日17:17  来源:

  和讯消息 10月31日下午13:30,北京万通地产(600246,股吧)股份有限公司董事长冯仑先生做客和讯“领袖对话”第20期,畅谈他对房地产行业“过冬”及政府救市的看法。以下为部分文字实录。[进入访谈专题][我要评论]

(和讯财经原创)

  和讯网:万通地产在这次结构变化中,研究机构给万通的评比。《2008年沪深房地产上市公司抗风险能力10强》和《2008年沪深房地产上市公司成长能力10强》排行榜。业内认为前者体现的是企业活命的能力,可称之为“龟派”;后者体现的是企业跑路的能力,可称之为“兔派”。而万通两榜皆中,一个是排名第七,一个是排名第一。从海南到北京,您显然是多次经历周期的地产商人,对周期中何时做龟,何时做兔,您能给和讯网友谈谈您的看法吗?

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  冯仑:历次波动给我们留下内心的记忆,实际上我一直都非常谨慎。我们怎么做兔,怎么做龟,我们得到的唯一一个经验就是反周期。房地产行业周期千万不能做反。繁荣时候要卖产品,萧条的时候要储备资源,储备土地。繁荣时候郊区买地,萧条时候城区买地。我们总结了反周期策略,这样才能保证繁荣时候像兔,萧条的时候又像兔,又像龟,繁荣的时候,兔的成分也有,龟的脚步快一点。萧条的时候,你仍然有龟的稳健,又有兔的敏捷。今天上午我们开了一上午的会,我们研究的都是进取、进军,都在研究新项目,研究并购。我们很清楚,这个时候我们仍然要注意安全,仍然要控制我们的风险,把两件事情都处理好。

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  冯仑:再打一个比方,像开车,一个人能够管好一个公司,相当于是一个司机,你光踩油门,不踩刹车就会出事情。要踩油门,如果给你一个200脉的车设计能力的车,你在高速公路开到200脉你一定会被撞死,如果你开120脉一定没有问题。也就是说,不要开极限的高速,开安全的高速,同时注意后视镜、保险带、气囊等等,就是要考虑均衡性,都要好。在均衡性的基础上不要忘记踩刹车,踩刹车有效,不能开极限高速,要开安全高速。万通这么多年一直保持开安全高速,同时不忘记踩刹车。这样再把周期看好。

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  冯仑:我们这段时间感觉蜜月期有点太长,大家把蜜月当日子过,结果都是极限的增长。昨天晚上我们在会上看到杜立平(音)博士,希望请他再到我们董事会讲一下。大概两年前这个博士就给我们董事会做过一个培训,叫“增长的极限速度”,就是公司的(安全)增长是有极限速度的,叫极限增长。万通的情况(安全的)极限增长大概是怎样的速度。两年前就给我们讲过这个事情,我们就不做最快的增长,而做一个安全的增长,这样我们才能在不同的周期之间找到我们发展的一个空间。同时,也借助周期给我们加速。李嘉诚在各个周期没有做错,所以往前走。反过来从个人经历上来说,如果海南周期我们做反了,我们在海南就死了。

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  冯仑:海南房地产行业有泡沫的时候,我们相对那些企业还不至于太疯狂。到内地以后,我们能在危机和低潮当中坚持当中,然后才有下一个蜜月。总之,无论我们是龟是兔,反周期的意识一定要特别强,同时使公司处于安全的高速增长,而不是极限高速增长,或者最快的高速增长。这样企业才能很好地发展,公司才能保持平衡。员工也需要正常的增长环境,如果这个公司天天大跃进,每天增长300%,员工因为太疲惫,质量上不大注意,情绪就不稳定,新人增加得很快,培训就不够,公司的价值观就不容易养成。这就变成了潜在的危险,有些公司就会出事情。

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  和讯网:刚才您也提到了在萧条时期稳健性的公司会买地或者做储备。我们也看到万通前天十亿元的公司债获准发行,我们账上现金流也非常充裕。我也找过相关的报告,没有看到这十亿元公司债的具体投向,您能给我们大致介绍一下吗?

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  冯仑:因为涉及到未来的发展,我们现在用进取的方法来应变波动,(也)是有足够的公司财务支撑。在未来两个月之内,我们会陆续地做披露,相信大家会越来越清晰我们的思路。(我现在不能说),因为上市公司不能乱讲。

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【来源:和讯网】 (责任编辑:卢亭)
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