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冯兴元:小产权房促进了城市发展

2014-10-27 10:08:57 和讯网 

  访谈实录:

  无小产权房就无大城市的发展

  和讯网:我知道您对小产权房一直有很多研究,也做了很多工作,您对中国的小产权房现象是怎样认识的?

  冯兴元:小产权房的现象很早就存在。

  比较早的时候是在深圳那边。深圳作为中国开放的桥头堡,它的发展是与小产权房的贡献息息相关。没有小产权房,就没有现在的深圳。你看现在深圳的人口,本地人口也就300万,外地人口估计要1000多万,也就是本地人口的几倍。而这些人中好多都买了深圳的小产权房,或者是租用了小产权房。或是单位租用,或是自己租用,可以说小产权房为深圳的经济发展做出了巨大贡献。

  即便这样,小产权房却往往被理解为非法。

  但实际上小产权房是中央政府、各级地方政府,包括一直到村一级的组织、个人相互之间博弈的结果。比如说深圳要把一部分土地纳入规划,变成国有土地,有时候就跟一些村谈判,就会说有一部分地让你们自己去开发,可以变成酒店,也可以建楼房,以后你可以租出去,也可以自己经营,也可以卖掉,是有这样私下口头性的约定。

  很多小产权房就是这样产生的。

  还有一些小产权房来源是被政府征用的地上面盖了新的房子,或者是搞了很多所谓经营性用房,发了大财。而旁边就是农民自己的地,他们肯定希望把自己的地也用起来,自己发财,而不是卖给政府。自己发不了财,守着这个金饭豌哭穷,那肯定不行。

  我与首都经贸大学的刘业近教授调查过深圳小产权的小区,一大片,很长很长,大概十几排楼,别的还好,但就是基础设施不行。比如,从楼最底层一直到最高层,水管都在外面,很难看。说明政府觉得小产权房违法,没有给小产权房的建设者提供一个所谓的售楼环境,便利。如果便利,有一点违建的性质,也可以让一些工程队进来,协助把基础设施问题解决好。

  和讯网:听您说的观点比较新颖,我们传统总认为小产权房是一种非法,不好的现象,而您却认为小产权房,给深圳的经济发展做出了巨大的贡献。为什么会认为他们对深圳市还有全国经济发展其实做了巨大的贡献呢?

  冯兴元:深圳、上海北京、广州都是一样的,这些特大城市没有农民工就没有现在的发展。没有小产权房,就没有这些农民工的居住地,而正是大量的农民工来到了大城市,才有了这些城市的发展。这是一个因果关系。

  如果去看经济发展的话,小产权房还会继续发挥重要的作用。事实上,小产权房在深圳已经把它基本合法化了,很多乡镇开发的小产权房,都可以提供一个资质上的证明,相当于一种认证,确认这块集体土地、这栋房子产权已经归你了。是律师提供的,来证明产权的转让已经发生了。

  和讯网:这样一种情况我知道的貌似不太一样。比如前几年北京市画家村出现了一个情况,一名画家买了当地村民的房子,结果村民反悔。因为是私下买卖,没有受到法律确定的保护。而深圳是不是就可以避免这样一些情况?

  冯兴元:宋庄那个事件引起了大家很大的关注。但其实再审的时候,上诉处理还是比较公平。

  中国土地方面的法律不安全就在于农村土地是集体所有,尤其是耕地不能随便变更用途,包括农户居住的房子,按照现有的法律法规也不允许转给城里的居民居住,无论是出租还是卖、转让。

  实际上法律层面没有这么规定。到后来是由于一些政策不断加码,才有了这类规定。这些政策本身可能也有问题。因为让你开发小产权,也是依据一些政策,或者是党的政策,或者是党的一些文件。现在一些部门再出一个政策,哪个位次更高,都是有问题的。

  那个事件最初好像是农户卖了,然后他又反悔。然后根据中国的法律,拿着《土地管理法》,加上后来的一些部门条例,就说我当时没有认识到这样做是违法的,所以就转让了。但我现在发现这是违法的,所以反悔了。这样情况发生,那么售让方一点办法都没有,必须退给他,这就是中国的法律不安全。

  但是在二审的时候,虽然还是宣判被告、售让方输了,但比较好的一点是,对原告做了一个补充的判决,要求他不仅仅是要退回原价的那部分钱,还要再加另外的一块钱,也就是说房屋大概增值了30万,但你要多退给那名画家20多万,实际上升值不完全归你,原告也要有承担。为什么要补给被告一部分钱?理由写的也非常有意思。

  和讯网:也就是说小产权房其实也并不完全处于非法的状态,而且我知道,如果你让小产权房违法,可能会影响一大批购买者的利益会受到损害,假如他们处于不受保障的状态,也会造成社会的不稳定。

  冯兴元:法律不安全还是存在的。但是中国古代有四个字,叫“众怒难犯”,或者是“法不责众”。

  比如说北京最大的小产权房太古园,这么大规模、这么多人居住在里头,不可能把它全部平掉,也不可能平其中的一家。要平一家,就要全部平掉。因为小产权完全跟市内的房子一样,都是高标准建设,是已经创造出来的人类的财富。

  这不是私人的财富,而是全人类的财富,政府没有资格去破坏它。怎么办?我个人觉得小产权房绝大部分可以通过补办一些手续合法化的。可能极少数的部分不可以,比如说违背了总体规划。

  事实上,总体规划本身也是根据很多政府的政策把土地定性了,你可以这么建,或者私下答应怎么建,政府本身也有问题。

  我举一个例子,比如很多城市的政府为了吸引外地企业投资,就说这块土地我们接下去就要申请定性为建设用地,你现在可以用起来。中西部很多省份,像安徽、河南那边都这样。但当等你用了一两年,可能原先说这话的市委书记下台了,或者走了,新来一个市委书记可能就改变了规划,说上一任说的不算数,我们有新的规划,这个时候你就违建了,把你抓起来处理掉,我们叫关门打狗。

  这里边也是小产权房的定义。也就是小产权房其实可以扩大定义,即使是企业用的,也可以建小产权房,不一定建住房。有一些企业开发一些小产权房,用于居住,出租,卖出去。

  多数的小产权房可以补办手续,除了违背规划,可能占了基本农地等等的。

  事实上,就是基本农地本身也在变,只要你在别的地方找到一块新的农地开荒,就可以占用这块土地,一对一的叫占补平衡。这样你可以看到小产权房,即使占用了基本农地,也还存在着占补平衡的可能性。

  但是如果你占据了基本农地,又违背了规划,同时你的楼房建的又非常糟糕,而且是违法,这部分可能就很难给它真正通过补办手续合法化。

  不过,我认为,小产权房如果给它短时间内合法化,加上再引入房产税,可能会引起国内楼盘的崩盘,因为小产权房的量还是非常大,会冲击市场,把价格会拉下来,造成房地产泡沫的破灭。这是从功利的角度分析的。

  如果从权力的角度分析,该合法化就得合法化。因为我们拥有政府的目的不是让你来管理我们,而是让你来便利我们可以拥有更好的生活。

(责任编辑:于晓明 HN024)
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