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“求生之战”,新力控股即将赴港上市,能否成功上岸?

2019-10-30 22:54:39 和讯名家 

  撰文|蜜姐&编辑|楚琦

  前几天,蜜姐才在今日词汇板块给蜜友们介绍了内房股,没想到这么快,又碰到了这个概念。 今天(10月30日),新力控股(集团)有限公司(以下简称新力控股)官网发布了《全球发售》的文件,将发售5.294亿股。 据悉,下月中旬新力控股将在港交所挂牌上市。 一时间,各种新闻和广告铺天盖地,有大V兴奋提醒,投资者不要错过大好机会。不过,相比不少人的亢奋,蜜姐更感兴趣的是这家房企到底怎么样? 01 最近两年,说起内地房企赴港扎堆上市,就不得不提一些背景信息。

  今年夏天,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾在公开场合表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。 这个趋势似乎已经在逐步显现。据人民法院公告网的数据(截至10月27日),今年已有408家房企宣告破产,平均每天将近有2家房企倒下。 而房地产行业的马太效应也是越来越明显,据中国房地产指数系统数据显示,签约销售额前20强的市场份额2013年约为21%,到2017年已高达39%。 高周转,拼命挤进千亿、百亿房企俱乐部,高负债……这些行业特征,让内地房企们赴港上市热情高涨。毕竟上市后,才能大大提升获取资金的能力,解决短期融资等问题,才能做得更大更强更安全。

  所以,这两年内地房企赴港上市,投资者需要谨慎些,更多了解它们的情况。 说回新力控股,它算是比较年轻的一家房企。成立于2010,在江西发家。2012年首个项目才面世。 然而,这家年轻的房企却是非常有野心的。不甘心只在省内做房企老大,2016年,拓展到了苏州、惠州、武汉,开始布局长三角、大湾区、华中华西核心城市等。 2017年将总部迁到了上海,2019年5月向港交所提交了招股说明书。 02 成立时间不到十年,就要上市了,这在房企中也算是年轻有为的。 新力控股此次发布的《全球发布》文件,长达1021页。虽然蜜姐看得眼仁疼,不过也获得了不少重要信息,从公司的发展历程、业务、关联交易到风险提示等。

  新力控股很好地把握了2017到2018年的红火行情。 从2016年到2018年,其录得收益复合年增长率为94.6%;收益截止2018年4月30日止四个月为人民币15.089亿元,增加278.4%。 截至2019年7月31日,新力控股通过土地招标、收购、与其他房企合作等方式,应占土地储备约1500万平方米,其中包括附属公司开发的1290万平方米,以及由合营公司及联营公司开发的210万平方米。 然而,房地产行业的成功逻辑是相似的,快速扩张、高增长的背后通常也存在高负债等问题。 比如,据新力控股公开的数据显示,2019年8月26日、10月9日,发行离岸私人债务融资工具(其中包括私人离岸贷款及离岸私人票据等)中级1.699亿美元,年利率达12.5%,显然这笔融资是高于行业平均年利率7%的融资成本。而这笔钱的用途是拟用作借新还旧。 据新力控股《全球发售》的文件披露,截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年4月30日,新力控股银行及其他借款以及公司债券总额分为约为人民币64.375亿元;166.756亿元;221.028亿元,264.694亿元。

  截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年4月30日,按截至有关期末的借款总额(包括计息银行及其他借款及公司债券)减现金及银行结余除以权益总额计算,新力控股的净资产负债比率约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。 而到了明后年,新力控股要还好几笔债。 新力控股于2018年10月在国内发行了2021年到期利率为7.90%的本金总额为3.13亿元的私人公司债券; 于2018年12月在国内发行2021年到期利率为7.50%的本金总额为人民币2.76亿元的私人公司债券; 于2019年4月,在国内发行2022年到期利率为7.50%的本金总额为人民币4.17亿元的自认公司债券。 除了负债的问题,走向全国的新力控股还存在主要收益来自江西省内业务、在全国的品牌认同度等问题。 03 尽管新力控股已在全国布局三年左右,但房地产市场从拿地到售房,是有周期的。据披露,其大部分收益仍然来自江西省内的业务。 这样导致,如果省内业务稍有较大幅度变化,其公司整体的营收将发生较大幅度的波动。 从其应占土地储备的分布来看,这一问题还将延续一段不短的时间。 截止2019年7月31日,新力控股应占土地储备合计约1500万平方米。其中,江西省内应占土储占总土储的比例约为49.39%;大湾区应占土储比例约为23.33%;华中及华西核心城市及其他地区占17.17;长三角地区应占土储占10.11%;

  新力控股在招股书披露,截止2019年7月31日,已在全国27座城市布局,但一家走出江西的年轻房企,能否在竞争激烈的长三角、大湾区等地获得消费者的认同,其品牌认知度的建立,也依然需要时间。 不过,在此期间,本就是龙头房企早早全国布局的大佬们,依然不会停下扩张的脚步。去年高喊“活下去”的万科,今年仅仅在三季度90天左右的时间,新增62个开发项目! 新力控股的利润增长也是颇为迅猛,不过细看其纯利率却是呈下降趋势的。 据披露,2016年、2017年及2018年及截至2018年及2019年4月30日止四个月,新力控股的纯利率分別为5.9%、5.3%、 6.6%、3.0%及4.9%。 合营是走向全国的一种不错方式,不过也有不小的风险。 2016年、2017年及2018年,新力控股分占的连营企业亏损分别为人民币310万、1830万、950万 而联营公司方面,2016、2017及2018年新力控股分占亏损为人民币660万、2120万及4890万。 在存量时代,机会依然存在,不过坑可能比机会更多。相比欣喜,不如擦亮双眼,看清楚了再投不迟。毕竟去年10月登陆港交所的美的置业,就在上市当天遭遇了破发。

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  今日词汇:海恩法则

  海恩法则:每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。

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(责任编辑:何一华 HN110)
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