“求生之战”，新力控股即将赴港上市，能否成功上岸？

　　撰文|蜜姐&编辑|楚琦

　　前几天，蜜姐才在今日词汇板块给蜜友们介绍了内房股，没想到这么快，又碰到了这个概念。 今天（10月30日），新力控股（集团）有限公司（以下简称新力控股）官网发布了《全球发售》的文件，将发售5.294亿股。 据悉，下月中旬新力控股将在港交所挂牌上市。 一时间，各种新闻和广告铺天盖地，有大V兴奋提醒，投资者不要错过大好机会。不过，相比不少人的亢奋，蜜姐更感兴趣的是这家房企到底怎么样？ 01 最近两年，说起内地房企赴港扎堆上市，就不得不提一些背景信息。

　　今年夏天，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾在公开场合表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。 这个趋势似乎已经在逐步显现。据人民法院公告网的数据（截至10月27日），今年已有408家房企宣告破产，平均每天将近有2家房企倒下。 而房地产行业的马太效应也是越来越明显，据中国房地产指数系统数据显示，签约销售额前20强的市场份额2013年约为21%，到2017年已高达39%。 高周转，拼命挤进千亿、百亿房企俱乐部，高负债……这些行业特征，让内地房企们赴港上市热情高涨。毕竟上市后，才能大大提升获取资金的能力，解决短期融资等问题，才能做得更大更强更安全。

　　所以，这两年内地房企赴港上市，投资者需要谨慎些，更多了解它们的情况。 说回新力控股，它算是比较年轻的一家房企。成立于2010，在江西发家。2012年首个项目才面世。 然而，这家年轻的房企却是非常有野心的。不甘心只在省内做房企老大，2016年，拓展到了苏州、惠州、武汉，开始布局长三角、大湾区、华中华西核心城市等。 2017年将总部迁到了上海，2019年5月向港交所提交了招股说明书。 02 成立时间不到十年，就要上市了，这在房企中也算是年轻有为的。 新力控股此次发布的《全球发布》文件，长达1021页。虽然蜜姐看得眼仁疼，不过也获得了不少重要信息，从公司的发展历程、业务、关联交易到风险提示等。

　　新力控股很好地把握了2017到2018年的红火行情。 从2016年到2018年，其录得收益复合年增长率为94.6%；收益截止2018年4月30日止四个月为人民币15.089亿元，增加278.4%。 截至2019年7月31日，新力控股通过土地招标、收购、与其他房企合作等方式，应占土地储备约1500万平方米，其中包括附属公司开发的1290万平方米，以及由合营公司及联营公司开发的210万平方米。 然而，房地产行业的成功逻辑是相似的，快速扩张、高增长的背后通常也存在高负债等问题。 比如，据新力控股公开的数据显示，2019年8月26日、10月9日，发行离岸私人债务融资工具（其中包括私人离岸贷款及离岸私人票据等）中级1.699亿美元，年利率达12.5%，显然这笔融资是高于行业平均年利率7%的融资成本。而这笔钱的用途是拟用作借新还旧。 据新力控股《全球发售》的文件披露，截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年4月30日，新力控股银行及其他借款以及公司债券总额分为约为人民币64.375亿元；166.756亿元；221.028亿元，264.694亿元。

　　截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年4月30日，按截至有关期末的借款总额（包括计息银行及其他借款及公司债券）减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资产负债比率约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。 而到了明后年，新力控股要还好几笔债。 新力控股于2018年10月在国内发行了2021年到期利率为7.90%的本金总额为3.13亿元的私人公司债券； 于2018年12月在国内发行2021年到期利率为7.50%的本金总额为人民币2.76亿元的私人公司债券； 于2019年4月，在国内发行2022年到期利率为7.50%的本金总额为人民币4.17亿元的自认公司债券。 除了负债的问题，走向全国的新力控股还存在主要收益来自江西省内业务、在全国的品牌认同度等问题。 03 尽管新力控股已在全国布局三年左右，但房地产市场从拿地到售房，是有周期的。据披露，其大部分收益仍然来自江西省内的业务。 这样导致，如果省内业务稍有较大幅度变化，其公司整体的营收将发生较大幅度的波动。 从其应占土地储备的分布来看，这一问题还将延续一段不短的时间。 截止2019年7月31日，新力控股应占土地储备合计约1500万平方米。其中，江西省内应占土储占总土储的比例约为49.39%；大湾区应占土储比例约为23.33%；华中及华西核心城市及其他地区占17.17；长三角地区应占土储占10.11%；

　　新力控股在招股书披露，截止2019年7月31日，已在全国27座城市布局，但一家走出江西的年轻房企，能否在竞争激烈的长三角、大湾区等地获得消费者的认同，其品牌认知度的建立，也依然需要时间。 不过，在此期间，本就是龙头房企早早全国布局的大佬们，依然不会停下扩张的脚步。去年高喊“活下去”的万科，今年仅仅在三季度90天左右的时间，新增62个开发项目！ 新力控股的利润增长也是颇为迅猛，不过细看其纯利率却是呈下降趋势的。 据披露，2016年、2017年及2018年及截至2018年及2019年4月30日止四个月，新力控股的纯利率分別为5.9%、5.3%、 6.6%、3.0%及4.9%。 合营是走向全国的一种不错方式，不过也有不小的风险。 2016年、2017年及2018年，新力控股分占的连营企业亏损分别为人民币310万、1830万、950万 而联营公司方面，2016、2017及2018年新力控股分占亏损为人民币660万、2120万及4890万。 在存量时代，机会依然存在，不过坑可能比机会更多。相比欣喜，不如擦亮双眼，看清楚了再投不迟。毕竟去年10月登陆港交所的美的置业，就在上市当天遭遇了破发。

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　　今日词汇：海恩法则

　　海恩法则：每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。

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