有数据有真相，郑州房价真不贵！

　　人口断崖式下跌。

　　截止到2019年11月17日，我国出生人口是1016万，预计最后一个多月新生儿不到100万，那么 2019年全年出生人口约在1100万左右。

　　翻看过去几年，我国的出生人口数据是这样的：

　　2016年1786万；2017年1723万；2018年1523万；2019年约1100万。

　　此前，据泽平宏观的中国人口报告2019分析，新出生人口即将大幅下滑，预计2030年会降至1100万，较2018年减少26%。

　　令人意想不到的是，这一幕居然提前11年就出现了。

　　出生人口骤降且不可逆，那房地产呢？

　　我翻阅了郑州近10年来的人口统计数据，如常住人口、结\离婚人数、出生人数、出生率等，得出的结论颇令人意外：

　　对比人口数据，郑州房价真的不贵！

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　　每年，郑州统计局都会发布一份《郑州统计年鉴》（2019年的还没出），把上一年全市的各项数据，例如经济增长、人口变化、收入水平波动等都算出来。

　　这份“统计年鉴”，对于房产人来说，绝对是不能更重要，因为全市各项基本面数据大多数都收录在了里面。

　　本文以下的大部分数据都出自郑州历年的“统计年鉴”。

　　先看第一组数据：2010—2018年郑州市的结婚对数。

　　图表刚做出来的时候，还是小小地震惊了一下，郑州最近几年的结婚对数相比2014年以前，简直是断崖式下跌。

　　2010年，郑州市结婚登记数为83597对，此后结婚人数连续2年上升，2013年为近10年来最高峰，共计100531对。此后结婚人数连续4年下跌，2017年跌破8万对，2018年仅为78520对。

　　从2010年到2018年，郑州常住人口差不多以每年20W的速度增长，2012年突破900万人，2018年达到了1013.6万人，成为千万人口级特大城市。

　　然而，结婚的对数却正好“背道而驰”，出现了飞速下滑。

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　　是不是房价上涨导致结婚对数下降？房子买不起，就结不起婚了呗。

　　对于郑州而言，这个说法其实站不住脚。

　　因为郑州结婚对数快速下跌的拐点出现在14、15年，当时的房价还没有出现暴涨，有些板块甚至还在下跌。照上面这个逻辑，结婚对数应该增加才对。

　　郑州结婚人数的快速下降，估计还得“经济增速太快”来背锅。

　　经济越发达，中产阶级比例越高，结婚率往往越低，京、沪、东京、纽约，莫不如此。

　　尤其是对于许多女孩子来说，明明可以自己养活自己，干嘛去结个什么婚，又是给人家生娃，又要当保姆的？因为爱情吗？别开玩笑了。

　　随着女生和男生在收入差距上越来越近，尤其是白领中产，选择结婚的青年群体会越来越少，结婚率会越来越低。

　　照这个趋势看，没准小户型公寓会越来越吃香。

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　　在所谓“炒房”的套路里，房票和贷票是不可或缺的必需品。

　　郑州这几年严格实行“限购限贷”政策，三套以上的住房，对不起，不准买。于是，时常能听到“某某假离婚买了个房”之类的故事。

　　2016年暴涨之后，郑州房价趋于稳定，加上新房限价红利，想买三套房的人应该挺多。照这么推理，“假离婚”买房的人应该也挺多。事实真是如此么？

　　来看看郑州离婚和再婚的数据。

　　从图上看，离婚的对数在逐年增长，而且再婚的对数有逐年走低趋势，似乎可以说明“假离婚”的群体在增长。

　　其实不然。

　　因为这几年，郑州人口一直在稳步增长，2018年首次突破千万大关，所以并不能简单从离婚和结婚的对数中，轻易得出“假离婚”的比例在增长。

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　　有个数据更重要，再婚和离婚的群体占全部人口的比例。

　　表面上看，似乎两条曲线振幅不小，但实际波动并不算多明显。

　　注意看纵坐标，都是百分之零点几上下的波动。也就是说，郑州这几年，无论是再婚群体，还是离婚群体，在总人口中的占比，虽然一直在增长，但整体都在一个比较低和稳定的维度上。

　　无论是郑州人还是新郑州人，并没有因为楼市存在套利空间而疯狂以“假离婚”的形式涌入楼市。

　　大家基本上该干啥还是干啥，有了1~2套房子就知足了，至少并不情愿通过“假离婚”来反复折腾。

　　毕竟，离婚没有真假，真玩儿“假离婚买房”，还真是有那么一点“微小的”风险，万一……尤其是名下3、4套以上的，更不愿意冒这个风险。

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　　都说房价是最好的“避孕药”，但郑州人似乎并没有被房价“避孕”。

　　因为今年郑州的“生娃”数据还没出来，相对准确的官方数据只能到2018年。

　　分析“郑州房价是否成了最好的避孕药”这个问题，有且只需要关心一个指标，那就是：出生率。

　　我找了2010年到2018年郑州出生人数和出生率，做了下面这个图表：

　　从图中可以清晰看到，从2010年以来，郑州新出生人口一直是在增长的。尤其是2016年全面放开二孩政策，郑州还迎来了一波小生育高峰，当年出生人口为11.6万人。

　　此后两年，郑州出生人口数量进一步增长，2017年为12.1万人，2018年为12.5万人。

　　简单来看，从2016年以来的郑州房价翻倍上涨，并没有成为约束郑州市民生娃的热情，甚至出生人数和生育率还出现了较快增长。

　　当然，生娃和买房往往有个“库存周期”。也就是说，如今生娃的市民往往是2-3年前就买好了房子，那时候的房价并不能和今天相比。所以目前“相对较贵”的房价不会成为这些家庭的约束条件。

　　因此，如果我们要更准确地来衡量当前房价对郑州市民生娃的影响，或许还得等几年看看。

　　假如未来几年，郑州还是能维持最近两三年的生育率，那只能说：郑州的房价真的还不算贵，至少没有贵到成为“避孕药”的地步。

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　　人口的流向，就是未来房价的方向。

　　中国许多城市都非常显著地反映出人口与房价的联系：人口流入，人口集中，房价升高。

　　无论是一线的北京、上海，还是二线的成都、武汉、郑州，都有非常醒目的人口峰。

　　在人口持续流入和集中的态势下，长期来看城市不动产，一定会有升值潜力。

　　所以，还是楼观之前文章所阐述的那个观点：年底前到明年初，将是郑州未来两到三年最佳的购房时机。

　　这是限购限价等调控政策，给予购房者低价上车的机会；也是郑州基建爆发、人口涌入等基本面，给予郑州人的城市红利。

本文首发于微信公众号：楼市观澜。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。