产品力典型户型——会长大的房子，全生命周期户型

　　导读

　　当下，我国住宅市场需求变化明显，二孩家庭、三代同堂及90/95后等不同家庭结构和消费生活习惯的购房人群涌现市场，改善需求不断释放。房地产市场对室内居住舒适性和功能性关注达到前所未有的高度，住宅产品开始回归居住本质。

　　房企靠着几个“万能户型”打包走天下、抢占市场的日子一去不复返。重视并深度挖掘客户需求，研发设计并创新多样化住宅户型既是逆流而上，也是顺势而为。越来越多开发商推出二胎户型、三代同堂户型、全生命周期及90/95后等创新、多元化户型住宅产品，满足不同客群、不同生活阶段的居住需求。

　　◎ 撰文/ 朱一鸣、李吉春

　　随着调控政策的高压态势持续，房价仍处于高位，购房和置换的成本很高，人们在一套房子里居住的周期在拉长，尤其在一二线城市，这种情况尤为明显。加之二孩政策的落地，二房或三房刚需产品已不能满足当今社会家庭结构变化的需求。如何在可承受的总价范围内，买到能够居住时间更长，甚至可以一步到位的房子，成为越来越多的购房者在选择房源时考虑的重大问题。于是，近年来，越来越多开发商开始打造“全生命周期户型”产品。

　　01全生命周期户型概述

　　① 什么是“全生命周期户型”

　　简单来说，就是户型能够随着人们不同阶段的生活习惯，因需而变。即在人生的各个阶段，通过空间变化、功能转化，使户型可以随着家庭在不同阶段下的需求变更而“进化”，主要体现在居室数量的增加、功能空间的转变，即便是针对空间的琐碎需求也能够很好的满足。

　　② 全生命周期户型的优势

　　全生命周期户型也被称为“会长大的房子”，因其具备更好的适用性和成长性，无论是二人世界、三口之家、二胎家庭还是三代同堂，都可以通过改变空间格局，来契合家庭成长每个阶段的不同需求，从而获得更好的居住体验。

　　从购房者角度而言，面对越来越高的换房成本，该类户型可以预留改动空间，实现买房一步到位，居住价值得以体现。

　　③ 全生命周期户型的应用

　　根据克而瑞研究中心产品力调研样本统计，全生命周期户型主要面向的是改善类客群，面积段集中在110㎡以上的三房以及四房，这类户型的共性是空间格局可塑性强，可任意改造。在不同户型产品的实际操作中，大致有以下几种方式：

　　一是，采用大面宽横厅设计，后期达到自由分割空间以增加房间个数的需求。如澳海雍宁府137㎡三房两厅两卫户型，客厅拥有足够面宽可以让空间灵动变换（祥见案例分析）。

　　二是，通过改变建筑结构，全方位减少户内剪力墙的方式，来增加后期户型演变的可能。早在2012年，为响应中房协住宅产业化的推进，绿地集团正式启动“百年宅”建设项目。绿地“百年宅”产品采用户内无“承重墙”的方式，将建筑骨架与内部使用空间分离，实现真正意义上的空间可变。通过减少承重墙、采用复合墙、墙体与管线分离、轻钢龙骨隔墙、六面架空等技术，让购房者在即使居住十年之后也能轻松换线、便捷装修。

　　图：绿地海悦百年宅户型变化

　　一房模式

　　二房模式

　　三房模式

　　四房模式

　　万科于2016年推出的的“万科芯”产品，也是全生命周期户型的尝试，并在2017年迭代升级为“万花筒”产品。万花筒户型特点是：①只有一根承重“芯”柱；②室内没有墙体；③楼板加固加厚100mm-150mm；④所有剪力墙外置；⑤厨卫管井预留3套。（如下图所示）

　　以万花筒125㎡为例，它可以衍生出6个户型以匹配家庭多样化功能的需求：①均好型幸福家：适合五口之家或大孩+二孩的三代同堂；②改善型思想家：升级主卧套房配置独立卫生间+衣帽间+书房；③炫酷型社交家：7.3米宽厅充分满足社交娱乐聚会的需求；④便捷型生活家：厨房加入家政间功能；⑤双孩型成长家：专为二孩家庭定制；⑥乐龄型尊老家：双套房卧室，考虑老年人生活作息和习惯。

　　图：万科万花筒125㎡可变户型

　　02案例分析

　　案例①

　　重庆荣盛华府-115㎡三房两厅两卫

　　位于重庆次中心的首改产品，套内面积100㎡，得房率高达87%，对改善类客群具一定吸引力。从产品本身看，户型设计方正，户内空间基本没有剪力墙，客餐厅一体的7.2米大横厅，几乎没有过道浪费，给户型变幻足够的想象空间。三面宽朝南，全屋所有卧室均采用大飘窗设计，真正做到全明户型。进深1.7米的超大阳台，拥有大视野景观。L型厨房动线合理，连接生活阳台不仅采光好使用也更便利。

　　该户型的亮点是北面“会长大的阳光房”，三房可自由变化成四房，满足不同阶段的需求。客卫连接的两个房间，更能变成两个半套间。通过对房间功能的改变，可满足两口之家到三代同堂的升级，甚至可以实现五口之家到二胎家庭与父母同住的梦想。

　　图：重庆荣盛华府户型变化

　　案例②

　　澳海雍宁府-137㎡三房两厅两卫

　　作为银川市中心区域内的改善型产品，137㎡实际使用面积112㎡，得房率达82%。该户型方正，南北通透。电梯双开门增强私密性，相当于独立入户。南向总面宽14.2米，横厅6.2米超大面宽，充足采光，空间可变。U型厨房设计，动线设计合理，宽敞实用。9.5米超奢景阳台，连通客厅与次卧，阳台也能变花园。主卧套房设计，3.6米面宽使空间宽敞居住体验舒适。

　　四面宽朝阳，短进深南北通透，全明户型。即使不做任何变动，该户型已经满足二口之家、一孩或二孩家庭以及三代同堂的居住需求。6.2米宽厅赋予空间变化可能，三房轻松变四房，实现全生命周期功能的转变。另外主卧及北向次卧附赠飘窗，电梯厅空间独立使用亦可增加使用面积。

　　图：澳海雍宁府户型变化

　　客厅改造后三房变四房

　　案例③

　　康桥悦蓉园-180㎡四房两厅三卫

　　180㎡大户型，实际使用面积162㎡，得房率高达89%。大户型另各功能间尺度宽敞，大大提升居住舒适度，并且两个南向卧室都为套房设计，增加居住私密性和实用度。客厅大面宽，加之客餐厅一体的设计，不仅增加整体采光，还最大化利用了空间。并且三个卫生间都有窗户，真正做到全明设计。

　　北向客厅区域可以根据不同生活阶段的需求而自由变化。比如孩子已成年的三口之家，打通北向卧室和客厅之间的隔墙，就拥有了一个集会客娱乐学习于一体的开阔空间。当三口之家转变为三代同堂或二胎之家，则可以将该区域改成卧室+活动区/书房，或两间卧室。通过减少一面剪力墙另户型灵活多变，可满足各阶段家庭的不同需求。

　　图：康桥悦蓉园-180㎡四室两厅三卫户型

　　03小结

　　“全生命周期户型”最早在1990年起源于日本。日本曾做过一项关于“公寓楼户型可变性”的调研，结果显示，大多数人在家庭人数发生变化时会考虑重新装修，购房时也会将未来改造计划作为选购因素之一，因此全生命周期户型的概念应运而生。

　　全生命周期户型的核心就是通过减少剪力墙（承重墙），使户型能够随着家庭不同阶段下的需求变化而改变。从实际应用的情况来看，目前大部分的户型仍然是通过简单改变一个功能间结构，多一个房间的案例比较多，噱头大于实质。像绿地百年宅那样，能大规模的把整个改造真正贯穿全生命周期的户型仍是少数。当然，这对开发商来说，有技术、成本、以及交付上的具体问题，真正做到全生命周期的实现难度不小。因此，对于购房者来说，对于全生命周期房型的需求，大多也只需要在未来装修时可改变房型结构的空间，就已经足够了。

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。