膨胀了！新中心爆发，东莞抢奔超大城市！

　　-这是深晚一兵的第297篇原创-

　　每一个城市，都有一个中心；特大城市，意味着拥有一个强悍的中心城区！

　　近日，国家住建部发布《2018年城市建设统计年鉴》，以城区人口为统计标准，对主要城市进行规模分类。东莞以685.03万城区人口，位居第9，名列第二档——全国特大城市。

　　凭借城区一项核心指标，东莞力压南京、杭州、西安等城市，对比GDP，实现10+排名提升，令人侧目。惊喜还没完，城区出现的最新变化表明，东莞有发展成为超大城市的潜力，值得大家期待。

　　01

　　特大城市，中心优先发展

　　此前我们难以想象东莞无中心的尴尬。这座国内最罕见的镇区经济特色城市，城区的中心地位一直很不明显，承担的主要是行政中心功能。2017年3月31日，全市划分为六大片区，力促经济升级转型，城区片区随之扩容，吸纳高埗、石碣2镇，由莞城、东城、南城和万江四个街道组成的中心城区，才开始显现中心气质。

　　作为一个特大城市，市中心必须会优先发展。回顾东莞城区的中心变迁史，30几年来多次明显外移，承接区迅速成为新中心。这与深圳重心一路向西非常类似。

　　莞城——历史悠久的老城区

　　莞城是东莞最早的城区，唐朝时即为东莞县治所在，至今留存有“岭南四大名园”之一的可园。

　　可园正门

　　1985年，东莞撤县设市，莞城即为市中心区，依运河而建，长期成为全市行政、文化和经济中心，城市发展主要依赖政府规划扶持和资源倾斜，包括引进了大量制造业工厂。

　　莞城与深圳的罗湖相似度极高，面积小，仅有13.5平方公里，集聚了最早一代市政文化配套、写字楼和商业，街道狭窄、建筑物低矮密集、人口密度高，很快就没有足够的土地去容纳一个发展型城市的中心所需承载的全部职能，市中心地位只能让贤。

　　莞城老照片

　　东城——替代莞城成为新中心

　　东城紧邻莞城，面积约110平方公里，在莞城为中心的时代算得上城市发展空间巨大的待发展区域。在莞城土地资源枯竭之际，拥有城市“绿肺”黄旗山的东城，自然而然地被政府视为城区延伸发展的最佳选择。

　　新世纪之初，东城开始承接莞城产业外溢，政府给予了充分的政策指导和资源扶持，催生了一批新型综合体，办公、商业、居住形态开始初具现代城区气息，很快取代莞城成为东莞的新中心。东莞最早的豪宅区就集聚在黄旗山周围。

　　台商大厦及东城现代建筑群

　　南城——行政中心地位重塑新中心

　　不过，东城在中心宝座上没坐多久。政府很快发现，东城的发展用地开发也近饱和，2004年将市政府搬迁至南城，兴建了气势宏伟的政府大楼和市民广场。面积56.6平方公里的南城，遂成为东莞行政中心。

　　为顺应现代城市发展需要，政府带来一大批配套设施利好，包括力推会展中心、玉兰歌剧院等城市优质配套建设，并逐步打造商务中心区。

　　玉兰歌剧院

　　2009年，南城总部基地规划获批。2019年3月，东莞拟将南城国际商务区更名为东莞国际商务区，奠定了南城的城市新中心地位。

　　市民广场地标

　　从中可以看出，发展成新中心，需具备三要素，首先需要充足的土地，第二，政府选址其间，第三，投建大量市政配套，塑造城市形象。类似这样的城市中心变迁，在国内众多城市各有精彩演义。中心变迁越快，表明城市发展越迅速，这是一种令人欣喜的变化，每个人都在期待更大的变化。

　　2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，这项国家战略正式拉开大开发帷幕。此时再看东莞中心现状，部分城区开始出现老化迹象，可供开发用地又极为稀缺。即使是南城，城市开发强度也已偏大，可供开发的用地捉襟见肘。如何进一步拓展城市发展空间，又成为摆在莞人面前的一道课题。

　　为响应粤港澳大湾区战略规划，东莞发展的核心引擎形成中心城区、松山湖和滨海湾新区三足鼎立的“三心”局面。2017年《东莞市城市总体规划(2016-2030)》明确，由南城、东城、万江、莞城组成的中心城区，将构筑成东莞城市中心，围绕东莞国际商务区，在指导、引领、聚集全市产业发展中扮演脑部角色，成为指引各镇经济发展的总部基地和输送集散金融、信息、技术和人才的“粮草官”。

　　东莞城区，急需“新中心”提携，再一次迎来“新中心”诞生的关键时刻！经过30多年的发展，城区北向、东向、南向，均无外溢可能，唯有向西，跨过东莞水道，发展万江！

　　东莞中心现状

　　02

　　从副中心到新中心，万江上位！

　　按照最新规划，东莞中心城区将重点打造以“山、水、城”为依托的“一心两轴三片区”，建设南城国际商务区、黄旗南片区、“三江六岸”地区等三大城市功能区。而“三江六岸”系指以东江南支流、汾溪河、东莞水道三条水系为依托的主城区城市滨水空间，万江几乎形成独占之势，遂成为承载东莞“水之翼”城市功能的重中之重，成为东莞城区的“新中心”。

　　城市地位持续升级

　　回顾万江的城市地位嬗变过程，从最早的区域中心定位，后升级为城区的副中心，再到如今的“新中心”，“三级跳”态势明显，城市地位与日俱增，与万江所在的优越区位、巨大的发展空间和文脉脊梁优势密切相关。“都市水乡，品质万江”的城市定位，有利于万江承接城区产业和人口外溢。

　　作为中心城区的“第四极”万江，拥有促进主城区完成腾笼换鸟巨大动作所需的空间，开始走向东莞城区发展的舞台中央！至此，东莞这座特大城市的“中心”，因为万江新中心的应运而生，才真正形成。

　　万江金鳌洲塔

　　规划就是生产力

　　从城区规划到万江多个片区细则，均体现出强烈的前瞻眼光、超前意识和故土情感，表现较高水平，将带动文化创意、人文居住等产业兴起，后来居上潜质彰显无遗，支撑万江“新中心”定位。

　　比如对东莞文脉长廊的重视和保护，对滨水带的规划和开发，体现出对历史文化的尊重和传承，对水域自然生态的活化和利用，决定了万江城区形态的水乡都市特色，这样造就的人居环境将更加生态、宜人。

　　这里不妨以贯穿万江中心的“母亲河”十里汾溪为例，做一个简单描述。规划直接带动社会投资超百亿，从中很容易就看到了修复岸线、改善环境、营造沿河绿色基地的急切渴盼，而这也是这条河留给万江的最大财富。作为东莞主城区战略中山水格局的核心节点，纵向山水轴线和横向滨水轴线在此交汇，被寄予体现城市人文内涵的深度的殷切厚望。

　　从聚集莞城文化的滨水旧城文化，到填补城市文化空白的水乡都市文化，再到聚集村落文化的乡土村落文化，十里汾溪三个段落代表了不同时期、横跨城乡的城区形态，而沿线丰富的文化元素和民俗风情，也由此串珠成链，带给我们的不仅仅是水域美景，还有体育公园、步行跑道、骑行绿道、龙舟赛道、游艇码头等“水&岸”康体空间赋予的健康生活模式，更有传统文化、节庆娱乐、民间传说、群众艺术、宗祠庙宇、特色美食的犒赏。

　　万江龙舟（摄影：夏杰）

　　重大工程扛鼎城市形象

　　万江重大工程建设捷报频传，扛鼎“新中心”崛起！

　　2016年，东莞市文化馆新馆正式开放。

　　2018年，华侨城“东莞记忆”项目落地，包含文化旅游、旅游配套、旅游地产、城市更新、市政配套等领域，“承载民众乡愁，展现东莞记忆”，首期项目规划用地面积约323亩，计划投资约35亿元。

　　2019年5月30日，市民文化服务中心动工，投资约1.9亿元，包括综合大厅、图书博览中心（含图书馆、档案馆、展览馆及博物馆，约13000㎡）、多功能活动中心（多功能剧场、少年宫、妇女儿童活动中心，约5000㎡）、文化艺术培训中心（约11600㎡）、成人文化技术学校以及地下室等，是一个配置齐全高端的综合性文化服务中心。

　　市民文化服务中心设计图

　　2020年2月27日，万江举办重点项目集中签约暨动工仪式，11个重点项目签约，总投资额276亿；29个项目正式动工，总投资额为22.2亿。从产业类型看，涵盖智能制造、人工智能、现代农业、文化旅游等行业，还涉及交通品质提升、学校扩容提质等民生工程。这次仪式传递出城市更新、未来城、产业园全面启动信息。

　　启动仪式现场

　　4月22日，市自然资源局委托招标机构，对三江六岸城市空间形态管控导则、三江六岸综合交通规划进行公开招标采购。这意味着，三江六岸地区规划建设提速。

　　“一区、两岸、三平台”高新产业崛起

　　万江打造产城人融合示范新区，实现高质量发展，正在重点围绕“人才、产业、城市”现代城市发展的三个基本元素，突出一个“融”字，形成城市与产业、产业与人才、人才与城市协调共融的发展新模式。

　　尤其是“一区、两岸、三平台”，将全力提升科技创新能力，推动万江从传统产业向智能制造产业转变，打造产业发展优质新平台。

　　交通条件持续改善

　　2019年1月19日，银龙桥建成通车，成为万江爆炸式发展的又一催化剂。

　　——地铁R1线设站3座！

　　地铁R1线在此间设有3个站点，已于2019年2月份动工，未来可西接广州5号线，东连深圳6号线。

　　——莞深城轨也要来了！

　　按《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》，到2020年东莞将适时引入建设一条长约86公里的城际轨道项目——莞深快轨，以万江为起点，经过莞城、东城、寮步、松山湖，从大岭山进入深圳公明，通过深圳轨道15号线进入前海，万江的站点还预留了向广州方向延伸条件。

　　届时，从东莞中心区到深圳中心区、广州中心区都有快速轨道交通，自西南分别与东莞地铁2号线、莞惠城际线、东莞地铁1号线、3号线以及深圳地铁6号线、15号线衔接，方便居民快速融入粤港澳大湾区主流生活圈。

　　湾芯黄金轴带

　　03

　　头部房企扎堆挺进

　　每一个新中心的崛起，都少不了房企的殚精竭力。如果房地产市场开发空间巨大，可吸引大批品牌开发商陆续进入，带来众多高水平品质楼盘。

　　据媒体报道，到2030年，东莞城区将供应居住用地44.4平方公里，其中主要部分将由发展空间相对较大、可开发用地储备较多的万江承担。也就是说，万江成为城区居住功能的最大承载区，构筑“新中心”的强力支撑点。

　　万江近几年楼市风生水起，现在已经成为房企抢滩登陆的热土。自2018年以来，城区出让的地块中，万江占据了7成之多。包括中海、万科、华侨城、保利、世茂等十数家头部房企均已成功布局，阵容之强大令人咋舌。

　　另外，城市更新成为主攻阵地，万科先后中标2个城市更新项目前期服务商，世纪城、光大地产、恒荣、汇景、鼎峰、鸿发等房企也通过城市更新加入万江开发战团，协力促进万江城区环境优化，人居品质提升。

　　2018年《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》明确，重点规划城市更新领域，涉及11片重点改造区域，更新总面积达55.18平方公里，其中5个位于万江。据统计，万江已确定前期服务商的旧改项目，共计为16个，更新面积达269.08万㎡。在城区7个城市更新规划的居住用地单元中，万江占据了3席。

　　在2月27日的重点工程签约暨开工仪式中，所涉城市更新项目就包括“万江社区商住类城市更新单元项目”、“万江东方建材城更新项目”等6个，总投资230亿元。

　　图片来源：东莞房姐

　　头部房企扎堆进入，无疑会带来丰富的地产开发和设计理念，催生高品质的人居标杆产品，将万江打造成城区人居的“新中心”！

　　04

　　中海品质标杆，全城仰望

　　连续7年蝉联房地产行业品牌价值“No1”的中海成功进军万江，自然也不会让我们感到意外。作为全球豪宅专家，中海只做品质楼盘，开发的项目几乎都成为当地仰望的品质标杆！

　　1979年创立于香港的中海地产，作为国内最强大的头部房企之一，隶属世界500强21位中国建筑(601668,股吧)集团，国资委旗下央企开发商，也是内地第一个进行商品房开发的企业！

　　自2016年3月，通过并融中信进入东莞楼市，将森林湖、凯旋城收入囊中，并且成功开发了中海云麓公馆和中海莞府。

　　2017年1月20日，东莞首宗限价竞配建商住地开拍，中海以“29亿+36450㎡配建”，如愿竞得凤岗7.3万㎡商住地，成功开发中海云麓。其双拼别墅的创新设计受到市场疯狂追捧。

　　中海云麓公馆

　　2017年9月5日，东莞首宗“限价熔断”地块开拍，中海再次成功斩获，于八一路旁开发出中海莞府。全部产品均为约240㎡的3-5房全生命周期定制大宅，为CBD缔造出高端豪宅范本。

　　中海莞府

　　2019年4月17日，成功竞得万江石美商住地2019WG007号，项目已定案名为【中海十里溪境】。

　　该地块东北角有一颗百年古榕。中海地产在深入思索地块特征，梳理城市文脉肌理之后，以尊重和提升城芯罕见低密度地块价值、尊重东莞人的人居理念为出发点，进行设计优化，保留这颗古榕树，最终形成“生命之树”开发理念，众多产品优势定义城市中心低密舒适新人居全优标准，完美演绎中海第五代精工人居钜作。

　　古树情怀园林效果图

　　城区首创五重景观温情园林

　　中海聘请多次荣获美国、新加坡年度设计奖的国际知名设计大师Colin Seah，以生命之树为理念，设计9大景观节点，打造五重体验感景观，以归心之门、能量之谷、活力之境、自在之庭、古树情怀等主题，用多层次景观营造手法，打造国际化的视觉享受。

　　园林效果图

　　同时，以原生榕树为生命之树的主体概念设计，在项目内打造了亲子泛会所立体水院、树屋乐园，以及地下树洞王国等。使居者可在繁华都市的树下，和家人促膝长谈，细数漫天银河星宿，体验都市气息与村落生活的完美重逢！

　　梦幻乐园效果图

　　琥珀树屋乐园意向图

　　东莞独创T4 V形板楼设计

　　此项设计为东莞楼市独创，彰显中海的产品力，所创造出的50米阔楼间距，比东莞城区传统住宅小区宽出约35%，采光通风条件俱佳，社区空间尺度更加宽松、宜居。

　　市场稀缺小面积4开间全朝阳户型

　　产品设计的创新能力之强，在户型方面也得到充分体现。约88㎡户型也能设计成四开间，将是带给追求美好生活的客户的最大惊喜，朝阳设计带来的居住舒适感极强。

　　单单以上几个首创的亮点，都足以让中海的项目与同类型产品比较，具有不可比拟的优势。所以，地产圈经常会有这么一句话，不看中海不下定。中海就是有这个底气，这个项目一定不能错过。

　　据悉，该项目计划于5月中旬对外开放。囿于篇幅所限，该项目更多亮点无法一一展现，大家可关注下面这则活动预告：

　　活动预告

　　万江，新中心，未来将呈现怎样的经济前景，人居发展又将有何担当？关于万江的新定位、新方向、新规划、新目标，或许此时你也急于想了解。4月24日，《论道东莞，聚汇下一个新中心——2020东莞新中心价值高峰论坛》或将给你全部答案！

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