两会再次提及老旧小区改造，你还不抛售吗？

　　尊重城市价值，专注沈阳楼市

　　因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素，今年的政府工作报告中没有提出今年经济增速目标，这是历年来第一次。我们的确面临了比以往更为严峻的形式

　　2020年，两会关于房产的政策和定性值得我们做一篇分享；

　　报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

　　我们回顾一下历年两会对房地产的定调；

　　2017年三四线去库存，棚改和货币化安置助推房价上涨；

　　2018年启动3年棚改攻坚计划，核心二线城市房价快速上涨；

　　2019年，首提老旧小区改造，减少、取消棚改货币化安置；

　　2020年，棚改退潮，旧改接力；

　　2020年两会关于房产的定调有三；

　　1、再提“房住不炒”，但楼市调控的底线仍在；尽管房地产市场面临很大的压力，但是房住不炒依然要坚持，近期全国各地也在积极管控房地产业务，尤其是中介业务等，继续说明稳定市场是导向。

　　2、“因城施策”，地方政府有一定自主权，这也为后续政策放松提供了空间。实际上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地进行政策放松是有必要的，市场交易只有稳定，楼市才能发展更好，预计两会后政策放松概率加大。

　　3、新开工改造城镇老旧小区第二次提及，以及支持加装电梯，发展用餐，保洁等多样社区服务首次出现。

　　2019年、2020年，两次提及老旧小区的改造提升，中国楼市是典型的政策市，旧改的力度，未来远比我们想象中更大，这就是今年两会明确的风向。

　　今年4月4日，国务院常务会议明确提出“推进城镇老旧小区改造”。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。两会上明确提及，可见城镇老旧小区改造工作将会有大进展。

　　始建于2000年以前的旧房，社区配套绝大多数都是不完善的，外墙墙皮脱落，公共空间过于老旧，供暖管道、上下水管道也存在老化等问题，给住户造成诸多问题。据住建部统计，符合“建成于2000年以前+公共设施落后+居民改造意愿强烈的小区”，全国一共有17万个，涉及到的居民大概有3000多万户，上亿的居民。

　　老旧小区是不被购房者待见的，即使价格低廉愿意接盘的人也相对较少。

　　贝壳找房显示，沈河区金廊的河畔花园挂牌单价在8000-9500之间，但近90天的成交量确只有5套，近30天带看51次；

　　与河畔花园相邻的万科铂翠园项目，仅一街之隔，挂牌单价确相差万元以上，这就是老旧小区和品质住宅的差距，而且这只是一个代表而已；

　　据贝壳找房数据显示，万科铂翠园目前登记63套，挂牌单价在2.1w-2.5w之间，近30天带看134次；

　　虽然房价高于河畔花园一倍，但是购房者的关注度也依然高于河畔3倍以上。这就是品质住宅受大众购房者追捧的现象。

　　不仅沈阳如此，4月，中国证券报记者对北京二手房市场进行走访发现，北京地区二手房成交出现较为明显的分化，次新二手房普遍比非学区“老破小”二手房成交量大。

　　黑天鹅事件，老旧小区的弊端被逐步放大，老旧小区缺乏物业管理、户型通风采光等居住条件欠佳、对购房者首付及贷款要求高。在未来，不仅仅没有电梯的家属院、老商品房被归类成老破小，没有用心维护、靠谱物业的电梯高层小区，从广义上来解读，一样会被归类为老破小。

　　城镇老旧小区的改造工作，将直接影响未来一段时间的楼市格局。

　　1、棚改助推房价上涨的动力被削弱了。

　　2、老旧小区的未来值得担忧，而且没有大量劳动力流入的城市的老旧小区真的没有未来。

　　老旧小区的改造，明确是以“改造、提升”为前提的，而非拆除重建，这个前提直接决定了改造小区的房屋在未来很难出现房价暴涨的情况。毕竟房屋的产权年限、折损程度都摆在那里，这些并不是改造老旧小区能够解决的。

　　老破小的未来是值得担忧，并不是说老破小不能买，老破小会暴跌。相反的是，老破小在接盘人的微妙变化、中国房地产行业的整体变化，意味着老破小的存量在变大，需求在萎缩，新一代年轻购房群体关注的年轻化、个性化、升级化。

　　众所周知，老破小最核心的是教育资源。

　　开放园区、无物业、破旧、无电梯、采光不好等等，别看这房子状态不咋样，它们还拥有最重要的一个属性，“辽宁省实验学校学区房”！这一光环足以把上方的所有负向属性湮灭，让它们有了沈阳人皆知的响当当的名号：“老三栋”

　　沈阳的老三栋挂牌均价接近5万/平方米。

　　在这里我们有必要解释一下：很多人说老破小里的学区房值钱，但这个值钱的是学区，不是老破小，学区次新房一手房更值钱。

　　在城市化进程，棚改化阶段出现了很多“拆二代”，“旧改”的提出，很多老旧小区居民的拆迁梦破碎了。

　　2020年沈阳市老旧小区改造工程将在5月份开工，9月末竣工。此次改造的老旧小区共63个，包括沈河区、和平区、铁西区、大东区、皇姑区、于洪区、浑南区、苏家屯区和沈北新区。

　　改造内容包括4方面：

　　一是房屋本体。屋面防水，外墙粉饰，楼道美化，楼道照羽、单元门窗(防盗门)维修；对具备条件的老旧小区实施暖房工程；根据相关规定及居民意愿可加装电梯。

　　二是配套设施。翻新道路，铺设边石和方砖，增设盲道和无障碍道，施划停车位；更换排水、供水、供电、供气和供热等共用部位管线；各区政府根据小区实际实施弱电线路“入地”改造，无法“入地”的，做好捆扎并加装线盒；具备条件的可同步建设停车场。

　　三是环境整治。拆除私搭乱建，恢复违法占地；实施小区绿化美化亮化工程：安装挡车器、新建门卫室；安装监控系统。

　　四是服务设施。安装健身器材、晾衣架等；增设密闭垃圾房箱等环卫设备设施：具备条件的老旧小区增加慢行系统、增设适老设施(轮椅披、体闲座椅等)、实施海绵城市改造工程、设置自行车充电桩、建设社区综合服务站等：完善社区文化、特色文化建设。

　　从取消棚改货币化安置，到老旧小区改造的提出，我们必须承认老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势，唯地段论已经过时，现有17万个改造意愿强烈的老旧小区，而且你手里的新房子正在不断的变老，老破小的量正在以非常恐怖的速度增加，作为一个拥有多套房产的城市居民，你有必要进行置换或者抛售，老破小的产品是根据时间变化的，不同的阶段需要不间断的买卖交易，这是资产保值增值的精髓。

　　强调一下，这篇文章不是写给首套刚需的，是写给那些有一定经济基础（1+套房产）的群体。首套刚需是没有挑房子的资格的，在买老破小和不买房选项里，当然选第一个。但是更多人是明明跳一跳可以买更好的前提下图便宜买了老破小就是不明智的选择了，你真的有必要考虑一下现在你买的老破小未来谁会接盘。

　　接盘人的思维逻辑变了，老破小的涨价逻辑自然也变了，品牌化、服务化、产品化、年轻化是未来楼市的主流趋势。

　　往期回顾

　　1、2020年，沈阳买房的思路

　　2、关于沈阳能否成为国家中心城市的合理分析！

　　3、辽宁14个城市房价排行榜，东北从后队变前队，沈阳迎来新一轮崛起的机会

　　4、龙湖去化6.3亿，恒大去化10亿，保利去化6.96亿，你还在纠结沈阳房价会不会下跌吗？

　　5、浑南房价坐实2w、奔向25000，华润顶价7000元获取新市府双瑞北地块，配建政府租赁住房66000平方米

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