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年报点评46丨中国奥园:城市更新加速转化,2021年目标1500亿元

2021-04-09 20:00:24 和讯名家 

克而瑞研究中心  朱一鸣、贡显扬、王姜玥

导 读

“布局—聚焦—深耕”三步走战略完成全国化布局,负债结构有优化空间。

【2021年可售货值2200亿,全年目标1500亿元】2020年中国奥园全年累计实现合同销售金额1330亿元,同比上升12.7%,超额完成2020年1320亿元的业绩目标。2021年总可售货源约2200亿元,合同销售目标约1500亿元,去化率达到68%即可完成。

【城市更新加速转化,旧改模式贡献优质土储】2020年奥园新增土地投资建筑面积2015万平方米,同比上升25%。截至2020年末,奥园分布95个境内外城市,拥有土地储备总建筑面积达5718万平方米。考虑城市更新项目后总货值可达12938亿元,总可售资源充裕且可以满足未来3-5年的发展。

【毛利率水平略有下降,负债结构有优化空间】奥园2020年实现营业收入678亿元,同比上升34.2%,实现毛利润170.1亿元,净利润70.5亿元,归母净利润59.1亿元。2020年毛利率25.1%,同比下降4.6个百分点。截至2020年末,现金短债比1.34,长短期债务比1.20,分别同比下降0.29与0.09;净负债率同比上升7.8个百分点至82.7%,负债结构和净负债率水平有进一步优化空间。

【全面布局境内外市场,文旅与产业合作为主业赋能】建立奥园A+产品力体系;A+工坊基于标准化模式持续技术创新,实现产品高质高效产出;积极打造WELL健康宅体系。汲取境外市场的开发经验,全面打通境外当地银行的融资渠道,同时,将国际优秀高端项目的产品理念输入国内市场。

01

销 售

2021年可售货值2200亿

全年目标1500亿元

2020年中国奥园全年累计实现合同销售金额1330亿元,实现合同销售面积1288万平方米,分别同比上升12.7%与10.2%,完成2020年1320亿元的业绩目标。销售全口径及权益口径业绩规模稳居行业前三十,近三年复合增长率42.9%,销售业绩保持高质量发展。

2021年合同销售目标约1500亿元,相对于2020年实际完成的合同销售业绩,目标增长率12.8%;总可售货源约2200亿元,去化率达到68%即可完成全年目标。

从销售结构来看,奥园经过“布局—聚焦—深耕”三步走的战略完成全国化布局。2020年在持续深耕大湾区的基础上,华南、华东、中西部三大区域均衡发展,销售金额占比分别为24%、31%、31%,30家城市公司均实现年销售50亿元以上。2021年奥园预建立25家城市公司优化架构,力求实现核心城市公司年销售100至200亿元、非核心城市公司年销售50亿元的目标,形成“中心城市辐射周边卫星城”的战略布局。

02

投 资

城市更新加速转化

旧改模式贡献优质土储

2020年奥园新增土地投资建筑面积2015万平方米,较2019年同比上升25%,权益比59%,权益地价451亿元,新增可售货值超2426亿元。其中收并购项目占比57%,城市更新加速转化,城市更新项目及产业合作占比16%。奥园积极整合优势资源,与区域龙头加大合作,在保持合理土地成本及稳定利润率的前提下,多渠道并进、积极扩储。

截至2020年末,奥园分布95个境内外城市,拥有土地储备总建筑面积达5718万平方米,较2019年同比上升27%,权益比71%,总货值约6208亿元,考虑城市更新项目后总货值可达12938亿元,总可售资源充裕且可以满足未来3-5年的发展。

从新增土储区域分布来看,奥园聚焦粤港澳大湾区,全面布局华东、华南、中西部核心区、环渤海区等四大核心区域。四大核心区域建筑面积分布均衡,均占比25%上下;权益地价华南区域占比40%,位居第一;2020年新增项目的城市能级进一步提升,一二线城市的投资占比73%,一二线深耕效果显著。

从旧改模式来看,城市更新纳入国家十四五规划。奥园拥有城市更新项目60余个,均处于不同更新阶段,预计额外提供可售资源6730亿元,其中大湾区占比高达97%。具体来看,目前奥园已在大湾区实现多个百亿货值旧改项目,如广州番禺氮肥厂项目货值约125亿元,目前已全部转化;珠海翠微村项目作为珠海规模最大的城中村,总建面168万平方米,可售货值175亿元,现已签订土地出让协议,待分期转化。2020年,城市更新转化货值约382亿元,占年内新增货值2426亿元的16%,预计未来3年转化可售货值可达1600亿元。

03

财 务

毛利率水平略有下降

负债结构有优化空间

奥园2020年实现营业收入678亿元,其中物业销售收入645亿元,分别同比上升34.2%与33.9%。从结转利润和盈利水平来看,2020年奥园实现毛利润170.1亿元,净利润70.5亿元,分别同比上升13%与35%;归母净利润59.1亿元,较2019年的42亿元同比上升41%,核心净利润48.6亿元,同比上升18%。

2020年,奥园实现毛利率25.1%,较2019年同比下降4.6个百分点;归母净利率上升0.4个百分点至8.7%。毛利率下降一方面在于奥园主动调整战略,加大一二线核心城市的土储布局,去化三四线城市,售价方面压力较大;另一方面,已售未结项目1960亿元中不包括高毛利的旧改与城市更新项目。2021年伴随旧改、转化项目的推进,毛利率可能有回升的空间。

截至2020年末,奥园持有现金700亿元,同比上升2.9%。现金短债比为较2019年的1.63下降至1.34,长短期债务比也从1.29下降至1.20,债务结构均有一定的优化空间。净负债率较2019年上升7.8个百分点至82.7%,剔除预收账款后的资产负债率较2019年的81%下降至78%。为了“三道红线”全部达到绿档,2020年奥园加快项目交付结转、加大回款力度;提升资金利用率,以降低有息负债与财务成本。

此外,2020年奥园平均借贷成本从2019年的7.50%下降至7.20%。奥园精准把握市场窗口,2020年1月与4月与东亚银行、中信银行(601998,股吧)等9家商业银行完成两轮三年期境外银团贷款,合计约2.8亿元,年利率为HIBOR/LIBOR+4.30%。2020年两次发行境内公司债合计37.2亿元,三次发行优先票据合计14.85亿美元。

04

多元化

全面布局境内外市场

文旅与产业合作为主业赋能

全年升级A+产品力。奥园于2019年3月制定三年产品战略,建立奥园A+产品力体系,包括居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五个部分,贯彻“构筑健康生活、营造智慧社区”的产品理念;A+工坊基于标准化持续技术创新,实现产品高质高效产出;协同奥园健康,打造WELL健康宅体系,2020年获54项境内外大奖,目前10个项目取得WELL中期认证。

作为进军境外市场的房企之一,奥园以实现境外项目开发的本土化为目标,积极打响国际化品牌,全面打通境外当地银行的融资渠道,与澳洲联邦银行、西太平洋(601099,股吧)银行等合作,完成开发全周期。同时,还将国际优秀高端项目的产品理念输入国内市场,为境内标杆项目赋予能量。

文旅与产业合作赋能地产主业。奥园(英德)心花小镇作为大湾区文旅新地标,占地约70万平方米,融合主题乐园、科普教育、休闲度假、生态人居等于一体,是亚洲最大巧克力文化展示基地。奥园美谷与奥园智谷等作为产业合作的产物,积极把握产业转型升级和新型城镇化建设机遇,拓展城市更新与一二线重点城市,为地产主业积极赋能。

排版丨太阳

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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