地产老板“渡劫”2022

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

2022年，在地产行业流动性吃紧、销售额下滑的背景下，房企过的不容易。

从克而瑞发布的百强房企销售排行榜来看，2022年1-11月，百强房企的累计销售业绩，无论是全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降皆超四成。该机构还预计，今年最终销售能过千亿的房企只可能有20家，相较去年数量“腰斩”。

除了业绩压力，负债攀升、利润降低、现金流吃紧等问题，也让暂时没有暴雷的房企们负重前行。而已陷入困境的房企，使出浑身解数只为“活下去”。

目前，支持房企融资的“三支箭”已经射出，部分信用资质较好的开发商随着发债政策阻力消除，重新迎来融资“活水”；而已出险的房企，命运依然掌控在债权人手中，不得不走上债务重组之路。

为了挽救企业，一些地产老板甚至押上了身家性命，不惜自掏腰包给企业输血。但获得短暂的喘息机会后，并未实质性化解危机。幸运的是，政策已经转向，部分出险房企成功债务展期，令身处债务悬崖边上的房企老板们看到了希望。

张力被伦敦警方逮捕

最近两天，因为公司老板出事，富力地产几乎占据了地产圈的所有头条。

有消息称，富力地产创始人之一、联席董事长、总裁张力被指控在美国涉嫌行贿，已被伦敦警方逮捕，正面临引渡程序；目前张力方面已以1500万英镑保释，并向美方就引渡提出异议。

12月12日深夜，富力地产的一纸声明，间接承认了其联席董事长张力在英国被捕的传闻。声明称，张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，公司正针对此错误指控采取法律行动。

随后富力地产又在港交所公告，否认了就张力的保释提供保证金的说法，并澄清有关Z&L Properties Inc.的案件不会对公司业务及营运有任何重大不利影响，该公司由张力及其关联方拥有。

据悉，作为昔日的“华南五虎”之首，富力地产也在2021年陷入债务危机。这起突发事件，对处于危机中的富力地产可谓雪上加霜。

天眼查显示，富力地产成立于1994年，2005年7月份在港交所主板上市，目前李思廉和张力为前两大股东。

尽管成立时间较早，但富力地产真正的高光时刻是在近些年。2018年时，富力地产首次进入千亿房企之列，当年销售额达到1311亿元；但随后的2019年、2021年，富力地产的销售额分别仅有1382亿元、1387.9亿元及1202亿元。

年报显示，富力地产2021年度录得净亏损163.53亿元，2020年盈利91.46亿元，由盈转亏。

更危险的是，在亏损百亿元的情况下，富力在去年发生债务违约，成为暴雷房企之一。据2021年报披露，公司已有本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

发生危机之后，富力多方自救，包括两位老板张力、李思廉向富力提供80亿港无息股东借款；73亿元将其位于广州的物流资产100%权益出售给黑石集团；将富力物业100亿卖给了碧桂园；将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源等等交易。

但截至今年上半年，富力地产的短期借款仍高达749.33亿元，当期手持货币资金仅有153.20亿元。

2022年7月，富力地产完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元；11月10日，富力135亿元境内公司债券整体展期成功，公司也成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。

在外界看来，张力卷入行贿风波，让富力的复苏之路变得扑朔迷离。地产分析师严跃进表示，此次富力事件，使得行业关注点从传统的债务问题开始转向高管涉案的问题。企业需要做好解释，毕竟目前投资者非常敏感，尤其是对于此类涉险房企而言更是如此。

许家印加大资产处置

作为出险房企的代表，恒大集团的债务重组进展如何？

根据公开资料，恒大债务风险在去年暴露，去年底中国恒大曾公告称，不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任，将为所有利益相关方制定可行的境外重组方案。

当年12月6日，恒大成立以许家印、律所、中介机构等为代表的风险化解委员会，专门解决自身债务问题。

今年7月，中国恒大发布公告称，正探讨潜在可行的境外债务重组方案，并表示希望在2022年内尽快公布具体重组方案。

11月下旬有外媒报道，知情人士透露中国恒大已经通知境外债权人，计划最早在12月的第一周提交重组方案。

该方案可能包括对中国恒大旗下子公司恒大汽车和恒大物业实施债转股。债权人要求许家印个人向中国恒大出资至少20亿美元，作为接受公司重组方案的条件。

而截至目前，中国恒大尚未正式公布重组方案。与此同时，公司还面临着清盘危机，根据11月28日的公告，香港高等法院于当日批准公司的延期申请，其清盘聆讯将进一步延至2023年3月20日，这已经是年内第三次延期了。

12月2日召开的保交楼工作专题会议上，许家印表示，1-11月份恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼。

另一方面，恒大也在加快资产处置步伐，包括近期将其持有的一块位于深圳市的商业地块转让给深圳市安和一号房地产公司，总代价约为75.43亿元。这块地原由恒大于2017年12月以55.52亿元价格竞得，原计划打造为恒大超级总部。

此前，恒大深圳公司位于龙岗区的重点项目，引入了深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司进行合作。

在民营房企融资破冰、市场修复预期背景下，许家印和恒大会拿出一份什么样的重组方案，成为各方关注的焦点。

孙宏斌获得“上岸”机会

12月9日，停牌了大半年的融创披露了2021年年报和债务重组计划。

2021年，融创中国实现收入约1983.9亿元，较去年下降约14%。其中，物业开发是融创中国的第一大业务，该业务收入约1788.8亿元。

财报也将融创的净亏损，以及高额负债的现状暴露无遗。2021年，公司毛利亏约17.9亿元，较去年下降约103.7%；拥有人应占亏损约382.6亿元，较去年下降约207.4%。

需要说明的是，受行业调整影响及对资产价值评估的审慎态度，2021年融创中国大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响。

至于备受关注的债务规模，财报显示，截止2021年底，融创的总负债为1.05万亿元，在大规模减值后净资产还有超1200亿元，尚且资能抵债。

但短期偿债压力仍然较大。截至2021年底，融创中国一年内到期的各类借款余额合计达2351.5亿元。截至年报获批日，公司到期未偿付借贷本金为685.3亿元，而截至2021年底公司的非受限现金余额为143.4亿元。

伴随着财报发布，融创中国还拿出了一套境外债务重组方案。据该初步重组方案显示，包括30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。

公告显示，融创境外有息负债本金额约为110亿美元，其中约37亿美元(约占境外债务总额的34%)的原始到期日为2022年底前。

融创亦坦言，截至日前，仍在与债权人小组沟通上述境外重组方案，且尚未就境外重组的条款订立正式协议。

境内债务方面，融创也在推进重组，近日已对债券持有人发布重组方案，并将就展期方案召开债券持有人会议进行投票表决。

而且截至目前，融创中国已成功达成的境外债及境内公开债展期为49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

除了债务融资，出售资产也是融创考虑的选项。公告中融创提及，未来7年或更长时间内，将视情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产 。

实际上，融创近期已通过项目进行股权融资。天眼查显示，11月28日融创房地产集团有限公司对泛海建设控股有限公司的持股降至约10.32%，新增股东中信信托有限责任公司合芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）。

泛海建设拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益，其中董家渡项目地处黄浦江边，周边在售二手房均价已普遍超过每平方米10万元，是公认的“明星地块”。

知情人士称，融创此次股权转让并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，融创还是操盘方，会在未来融资偿还后回购股权。

种种迹象显示，孙宏斌已经抓住了“上岸”的机会。

吴亚军虚惊一场

有网友说，虚惊一场是世界上最美好的词语。龙湖集团下半年的遭遇，可以用虚惊一场来形容。

8月10日下午，龙湖集团盘中跌超19%。龙湖集团的经营风格一向稳健，2021年年报显示，公司净负债率仅为46.7%，连续6年处于三道红线“绿档”。

因此股价突然如此下跌，自然引发了关注。有分析人士指出，龙湖股价可能受到一则传闻的影响。当时市场上有传言，称龙湖商票存在逾期情况。

另外，瑞银于8月10日发布的一份评级报告，将龙湖集团由“买入”下调至“中性”，目标价格下调至25.7港元，这也引起了外界对龙湖经营状况和财务状况的担忧。

但10日晚间，上海票据交易所公告称，经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。

这起闹剧过后，龙湖又为另一则谣言紧急报警。8月16日，公司官微称，近日，有人在社交平台恶意散布“龙湖将于8月底破产”等谣言，对公司的声誉造成了严重损害。对于上述恶意中伤企业的行为，已向当地公安机关报案，公安机关已正式受理此案。

随后举行的中期业绩发布会上，龙湖集团董事会主席吴亚军回应称，做空本身是正常的市场行为，但是造谣“公司破产”不是。她还表示，做空不一定全是坏事，未来也会管理层更加的谦逊和勤勉。

财报显示，上半年龙湖集团实现营业收入948亿元，同比增长56.4%；股东应占核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%。更为重要的是，房企风险频出的当下，管理层透露龙湖到年底已基本无偿债压力。

然而，虽然成绩单亮眼，但随后吴亚军的交接班动作，又引发了龙湖的股债双杀。在宣布交班的第一个交易日，10月31日龙湖集团股价一度跌近45%，收盘时仍有24.46%的跌幅。

面对市场担忧，龙湖接连提前偿还2023年到期的银团贷款85.5亿港元、提前赎回明年到期的美元优先票据3亿美元。一系列挽救措施之后，11月至今龙湖集团股价已反弹超160%，表明投资者重新对龙湖投下了信任票。

张力、许家印、孙宏斌、吴亚军的遭遇，只是民营地产老板2022年“渡劫”的一个缩影。2023年，地产老板们又将遭遇什么？雷达财经将继续关注。

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