2023问中求变②｜十问2022（下）

地产财富会

地产周期轮动中

给行业一些特写

2023-1-10

58岁的邵明晓也退休了！

今天傍晚，邵明晓宣布退休辞任龙湖集团非执行董事及董事会副主席，未来仅任公司顾问。

2022年至今，我们正看到越来越多高管甚至地产大佬，开始不同程度的“激流勇退”式调整：

高管们包括引退的融创迟讯，辞职的阳光城(000671)前董事长朱荣斌等……

老板们包括“清仓离场”的SOHO潘石屹张欣，辞任龙湖董事会主席、只担任顾问的龙湖创始人吴亚军，卸任董事会执行官的禹洲集团创始人林龙安……

公司在变、大佬和老将们也在变，一个时代已经离我们而去。

新旧周期轮换中的2022因此对我们来说格外有意义。

为此，昨天，我们带着疑问与思考聚焦“地产十问”中的前5问。「戳链接可查看2023问中求变①｜十问2022（上）」

1、房企财报都去哪儿了？

2、房子竟然还能这么卖？

3、为什么他也能倒？

4、土地都卖给了城投？

5、2022的瓜为何这么多？

今天，我们继续追问2022，希望能从以下几个问题中深思过去，寻找未来：

6、房子也会变成负资产吗？

7、地产人的简历能绕地球一周吗 ？

8、地产大佬们究竟有多少被捕风险？

9、地产大佬们到底润没润？

10、我们该如何重建信任？

六问

房子也会变成负资产吗？

“腰斩”的房价，汹涌的“断供潮”，暴增60倍的“法拍房”，各种怪象背后，房产“负资产时代”要来临了？

过去20多年间，由于房价呈单边上涨的行情，强大的升值和变现能力，让很多人把楼市当成“存钱罐” ，不断加杠杆买房。

但如今，随着调控的深入和市场供需关系的变化，人们发现——

杠杆会失灵，房价也会下跌，恒产也会变成负资产。

随着一些城市房价下滑、二手房流通性变差，房东税和其他费用支出增加，以及房产税征收讯号等影响，一些较差的资产会出现主动断供收益大于断供成本的“负资产”情况。

根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个。其中二线城市13个，三四线城市多达25个。过去一年，一些城市房价甚至出现腰斩。

于是，有房主降价，血亏200多万，也铁了心要卖4套房的真实案例。

还有人即便白送房子，也要无条件赠予房产，不过有个前提——按时还贷。

天上不会掉馅饼，真相是，按该房产目前房价和房贷利率来算，接盘二手房按时还贷的总成本比买一套新房还要高。

“以前是赠人玫瑰手留余香，现在是赠人房产其心可诛。”

无人接盘，强制停贷成了一些房产持有者的无奈选择。

据不完全统计，2022年全国18个省份已有超100个楼盘项目出现业主“强制停贷”问题。

“停贷潮”的背后，一些房产变成“负资产”是其中的诱因之一。

与“停贷潮”并行的是法拍房数量暴增。

数据显示，目前阿里房产上的法拍房数量已达118万套，而在2018年底，这一数据才2万套。

短短两年，暴增60倍！

历史总是惊人的相似。

房子变成负资产，同样的剧本其实在英美、日本以及我国香港等地都曾真实地上演过。

1997至2003年间，香港房价整体跌幅高达70%。香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额高达1650亿港元。

在经济低迷、惨遭裁员的背景下，很多人被银行要求补缴本金，拿不出就只能眼睁睁看着房子走法拍流程。还有人顶不住压力跳楼，死后还欠银行几百万……

这或许也是香港中产誓死要保卫房价的原因。

所以，大家曾经以为内地的房产不会走香港的路，会一直上涨而非周期更迭。但没想到，2022买房一直涨的共识彻底消失了，取而代之的是现在对负资产的担忧。

七问

地产人简历能绕地球一周吗 ？

一觉醒来，公司没了，自己也被待业或裁员了；一场会议，高管带头下沉或降薪。

2022年，不少地产人因此陷入了无尽的“精神内耗”。

除了调岗，降薪的，就是转行和投身乙方怀抱的。

“2022年一定是地产乙方最内卷的一年，因为所有的甲方都来了。”

有人一年被裁4次，平均一个季度换次工作，自嘲简称季工，比小时工高级点的那种。

这一年，地产人的简历像蝗虫过境般声势浩大、漫天飞舞，浮夸点说，怕是能绕地球一周了。

2022年第四季度，猎聘大数据研究院进行了一场关于离职率的调研，结论是——

房地产等行业会出现更多的流动情况，需要HR给予更多关注。

2022前三季度，有跨行跳槽意愿的求职者占比为69.19%，其中，房地产行业想要跨行跳槽的人最多，占比为21.12%。

当前，房企债务危机仍未过去，不少房企回款艰难，流动性压力未得到有效缓解，且仍有企业陆续暴雷出清，地产行业收缩已成共识。

这意味着短时间内行业新增的岗位有限，存量岗位被留下的人牢牢占据；外面的人拼命争夺有限的岗位，里面的人拼命想保住工作。

行业变化带来的影响也引发了“蝴蝶效应”，就连曾经的高校大热门——土木类专业，都不那么吃香了……

同济大学土木工程录取分数线今年大降了103分。

东南大学建筑系因招不满人，需要接收从其它专业调剂过来的考生。

跟谁过不去，让他学土木。

毕业就失业，伤害性极高，侮辱性极强。

八问

地产大佬们究竟有多少被捕风险 ？

2022年，对于地产大佬而言是多事之秋的一年。

这一年，地产大佬们被捕风险系数仿佛直线上升。

甚至出现了一天之内3家房企的4名地产高层被带走调查的行业巨震。

涉及企业包括央企华润集团旗下的华润置地、厦门最大国企厦门建发集团，以及深圳最大公共住房企业深圳市人才安居集团有限公司。四位地产大佬同一天被调查，属实罕见。

深陷借款违约困境中的富力集团董事长、总裁张力也在这一年遭遇麻烦。

2022年11月30日，消息报道称，张力在英国伦敦被当地警方逮捕，直到12月12日，其在向当地法院支付了1500万英镑的保释金后才暂获释放。

1500万英镑的保释金轻松创下了英国记录。

英国人再一次见识到了中国地产商人的强大购买力。

据不完全统计，今年以来，已经有SOHO中国、泰禾集团(000732)、宝能集团、建发集团、华润置地、富力集团等多家知名房企高管涉嫌违法违纪被审查，并且近半年地产高管层人事变动也频繁发生。

以前是喊你过来喝茶，现在是喊你进去吃饭。

2023年，大佬们可得悠着点。

九问

地产大佬们到底润没润 ？

随风潜入夜，润物细无声。2022年，各种“润”攻略爆红网络，（意为逃离攻略，润即为“RUN”）“开润”话题成为社会焦点。

财力雄厚的地产大佬们自然成为猜测的重点对象。

2022年9月7号，人们发现潘石屹和老婆张欣，卸任了SOHO中国的职务。随后，潘石屹夫妻多次在美国活动的图片被发布出来。

“到底还是跑了？”

在网友的疑惑中，人民日报写了条耐人寻味的评论——

一个企业家即便能够把企业发展得再大，如果没有社会使命感不愿意承担社会责任，那么他就不是我们所需要的。

潘石屹之后，大家敏感的神经被彻底拨动了，只要发现房企高层辞任或职务变动，就认定其有润的重大嫌疑。

头顶“中国女首富”光环的龙湖集团创始人吴亚军也不例外，在辞任龙湖集团执行董事、董事会主席职务后，吴亚军自然也被很多人认为是润了。

此番消息一出，龙湖集团港股当日跌去24%，一度暴跌44%。

遥想2022年龙湖暴雷等传言，龙湖怕是要忍不住哭诉——

为什么受伤的总是我？

十问

我们该如何重建信任？

2022年，一些房地产唱空论调，以及各种暴雷、交付以及房地产股债等问题，让购房人对房企和市场的信任降到了低点。

很多人不再笃定房价会永远涨，也不再相信那些跌成仙股停牌的地产股能够绝地反击。

这是一个恶性死循环，信任的缺失引发了连锁反应——

购房者越是缺少信任，房企越难以用稳定的销售回款改善财务，市场越疲软，购房者置业风险就越高。

信任是根本，信心是黄金。

尽管这一年困难重重，但房企并没有放弃，政策制定的高层也没有放弃，试图努力扭转局势，重建信心。

政策端在“房住不炒”和促进房地产行业平稳健康发展的政策主基调下，监管层多管齐下，多地因城施策稳楼市，通过保竣工、保交付来保障房地产业的良性循环，通过各项财政金融政策提振房企和市场信心。

房企们则积极自救、主动化债、不断优化各项财务指标，同时积极响应国家保交楼等号召，用交付力和产品力取得市场信任，用回购和频繁的投资人会议与投资者建立信任。

可以看到，进入2023年，政策还不断加码，1月5日，央行、住建部、银保监会三大部委集中发声，简单来说就是——

降首付、降利率、降门槛！大力支持居民的首套房购买！

中央终于对需求端松绑，并确定房地产重回支柱产业。

只是，今非昔比。

在疫情和周期变革双重打击的经济环境中，当人们失去“经济上行、房价提升”的共识，当刚需的钱包也不再充盈，一切预期改善和需求刺激都变得更难。

如何在需求端重建信任，将是2023甚至未来几年的重要课题。

最后，总结一下：

第六个问题——房子变成负资产的情况确实存在，但毕竟是少数。核心一二线城市，包括有产业基础的三四线城市依旧有优质资产可以买入，中国城镇化依旧还有长路要走。

2023年，投资需警慎，买入优质资产，选好城市和地段才是王道。

第七个问题——短期来看房企收缩会造成地产人求职难。

但长期来看，打铁还需自身硬，地产人摆正心态，积蓄力量才能安全过冬迎来春天。

第八个问题——地产大佬被捕等风险事件，是房地产市场平稳健康发展过程中必须解决好的问题。

集中的整治不是坏事，会进一步肃清行业环境，让行业迎来更多生机。

第九个问题——地产大佬们到底真润还是假润，或许答案并不重要。

因为，要来的始终会来,要走的留不住，真要走，就随他去，但我们也别冤枉一个好人。

第十个问题——2023年重建信任任重道远，显然，这不是单方面能凭一己之力解决的问题。

而是需要政府、房企、购房者、投资人等多方共同理解、包容、改善、进步才能化解的难题。

希望是什么?

悲观者说:是地平线,就算看见,也永远走不到。

乐观者说:是启明星,能告诉人们曙光就在前方。

悲观者正确，乐观者前行。

2022年，我们说是穿过行业的至暗时刻也不为过。

2023，留给我们的问题依旧很多，未来可能仍有困顿，但我们必须前行。

地产财富会也将与你一起继续观察、思考。敬请期待明日即将发布的《2022地产沉浮：谁在爬升，谁在跌落？》。

Ps.地产财富会“2023，问中求变”系列专题正在进行中。

目前已发布：

1、“地产十问篇”：（上）点击左边标题可查看

2、“地产十问篇”：（下）

敬请期待以下好文：

3、地产沉浮篇：谁在爬升，谁在跌落？

4、政策洞察篇：2023的天，是什么样的天？

5、债务观察篇：留给展期房企的问题们

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