增长方程式 | 高端公寓玩家纷纷入局：高净值人群为何愿意为此买单？

作者：小饼干

和讯网注意到一个长租行业的现象，高端化趋势愈加明显。据了解，今年仍有长租品牌表示将要推出高端公寓产品，以匹配市场需求。

ICCRA曾提出，我国住房租赁行业将呈现”双轨制”特点，即保障性租赁住房供给作为基石、市场化长租房供给作为有益补充。如今，双轨之一的保障房已渐成声势。

而基本以市场化运作为主的“另一轨”中高端公寓也随着消费升级的需求，逐渐走向了更趋成熟的发展态势。

高端公寓市场高手如云

长租企业开始发力

如今，高端公寓市场愈发火热，在供给端呈现出运营商多样化、品牌多元化的特点，酒店系、开发商系、基金系、创投系巨头纷纷入局，在国内一线乃至新一线城市开拓高端公寓版图。

其中拥有酒店文旅集团背景的玩家最多，如东呈集团旗下的铂顿国际公寓、前不久被华住旗下城家战略收购的瑞贝庭、雅阁酒店旗下的雅阁公寓、碧桂园文商旅集团旗下的奥克伍德碧轩公寓、锦江酒店(600754)（中国区）的憬黎公寓以及木莲庄酒店集团为科悦孵化的高端服务式公寓品牌Keymore。

这些头部玩家拥有明显的先发优势，以雅诗阁为例，进入中国市场24年，目前已进驻41座城市，拥有及管理物业200家，旗下公寓（服务式公寓、共享公寓和酒店客房）共计超过4.4万套。2023年，雅诗阁将冲刺6万套的目标。

除酒店系之外，还有出身国企的玩家，深铁酒店的君熙、招商伊敦旗下的壹间以及华发优生活旗下的华府等。近年来还有一些地产系玩家，也在试水服务式公寓，如合景泰富旗下的合景·誉舍与恒隆地产推出的恒隆府。

部分长租公寓品牌也在扩充品牌矩阵时，也增添了服务式公寓，旭辉瓴寓旗下的博乐诗服务公寓、乐乎旗下的芷岸、怀庭，窝趣旗下的瑰悦，中海旗下的海堂等。

整体来看，在高端公寓这一赛道，拥有雄厚家底的酒店集团似乎比较得心应手。尽管酒店产品与服务式公寓产品有所差异，但都属于住宿服务大类，因此会有一定的共通性。而且得益于多年住宿服务从业经验，这些酒店集团大多拥有成熟且完整的经营管理体系，将会加速旗下服务式公寓业务发展。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，酒店做长租、长租公寓做短租，其实大家都是为了随行就市，增加收入、保证现金流、避免空置。未来的酒店和长租之间的这种行业边界越来越模糊，居住形态越来越灵活。

服务式公寓占大头

生活方式型公寓方兴未艾

根据ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》，我国租赁住房主要包括高端公寓、青年公寓、租赁式社区和宿舍型公寓，其中，高端公寓细分出“服务式公寓”和“生活方式型公寓”两个类别。

什么是高端公寓？服务式公寓与生活方式型公寓有什么区别？

我国租赁住房分类情况

资料来源：ICCRA住房租赁产业研究院

起先，高端公寓约等于服务式公寓。提到服务式公寓，很多人的具象概念聚焦在——地处城市核心区域坐享周边成熟配套利好、定位客群为高净值人群、独具匠心的大户型商务感设计特点，不菲的租金水平……

这种固化印象与服务式公寓进驻我国市场的历程相符——布局商务需求旺盛的城市中核心地段。当下，我国高端公寓仍以服务式公寓为主，占比约 70%。

资料来源：ICCRA住房租赁产业研究院

但随着客户群体、客户需求的变化，特别是客户来源地呈现出明显的“内增外减”的趋势，国内客户比例逐渐加大，服务式公寓产品也发生了新的变化，出现了更适合Z时代需求的新、潮、酷的奢华型服务式公寓。像广州W酒店公寓、瑰丽府邸、上海的宝格丽公寓等，装修风格更偏现代风格，细节之处体现奢华。

生活方式型公寓则是高端公寓市场细分化下的产物。与传统服务式公寓相比，生活方式型服务式公寓在选址方面不在拘泥于核心商务区，更热衷于潮流聚集地，如北京的三里屯等，在产品设计上更加突出设计感、个性化、共享性，在服务上更加强调社交属性。户型面积更紧凑、装修风格更现代化、客群更年轻外向化，而租金水平也较服务式公寓低，可以被更多人接受。

此外，与服务式公寓满满的“商务范”不同，生活方式型公寓的整体氛围更生活化。例如，服务式公寓必备的商务空间——多功能厅、会议室等，在生活方式型公寓里则成了更具复合功能的空间，可以是桌游室，也可以是影音室，需要的时候随时转化成小型办公室或会议室。

不仅传统服务式公寓运营商纷纷推出此类公寓品牌，如雅诗阁集团旗下的lyf。也有长租企业深入挖掘客户需求，根据城市文化、项目区位、客户需求等打造特色产品。例如，中海友里公寓杭州滨江店，通过对核心客群消费需求和宠物新经济的进一步探索，推出宠物友好主题公寓，获得不错的市场反馈。

此外，市场还出现了专门运营生活方式型公寓的品牌如Base佰舍、Stey、Cohost后社等。以后社为例，主打Co-living，强调“社群”理念，有专门负责社群活动的策划和执行的活动策划官，定期举办户外徒步、品茶、品酒、手工制作、瑜伽、冥想等活动，广受租客好评。

高端公寓应该具备哪些属性？

从客源来看，高端长租公寓的客群主要来源是财务自由租户。随着高端公寓市场逐渐扩大，客群从外企高管延伸至科技、金融企业管理层、行业KOL等。生活方式型公寓的客群中绝大多数人具有海外留学或者生活经历，追求生活品质的同时也不会放弃个性，看中独立空间但又享受社群的集体活动。

从分布区域来看，目前高端公寓主要集中在北京、上海、深圳、广州四个一线城市，以及杭州、南京等热点城市。在一线城市中，高端公寓的位置一般在核心商业区、商务区等地段。

对于长租市场来说，越是偏向高端的产品，市场化程度越高，越容易突破政策的束缚获取市场利润。从租金方面来看，高端公寓客群租金敏感度较低。根据 ICCRA 的统计显示，高端公寓租金水平是其他三类产品（青年公寓、租赁式社区及宿舍型公寓）的平均租金水平的3到4倍，显示出高端公寓租户强劲的消费能力。

资料来源：ICCRA住房租赁产业研究院

租金水平反映在居住面积和配套服务商上。高端公寓强调豪华、有设计感，配套设施丰富齐全。

根据 ICCRA 的市场调研显示，高端公寓中服务式公寓的客源大部分为商务客源，对居住面积有较高要求，一居室、二居室是主力户型。生活方式型公寓的客群年龄结构略低于服务式公寓的客群，但对生活品质也有较高要求，大开间、一居室是主力户型。因此，高端公寓的套均面积普遍较大。除套均面积外，各类产品在配建标准和配套设施方面也有所差别。

不过，长租企业在高端公寓赛道的尝试目前仍缺乏相应的标准，处于良莠不齐状态。

业内人士指出，对于高端公寓来说，明确的品牌定位是抢占消费者心智资源的重要砝码。当下，尽管不少长租企业正推出针对不同客群的专属品牌，但是相较于酒店集团的品牌矩阵而言，略显单薄。目前长租企业的大多数高端公寓，地理位置仍是影响其价格的最重要因素，服务、品牌溢价对于价格的提升作用尚未显现。长租企业应该主动关注差异化品牌的打造，通过设施和服务突出品牌的高价值部分，用独特优势吸引更多高支付能力的客群。

ICCRA住房租赁产业研究院指出，从微观层面，高端公寓通常位于核心位置，客群支付能力强，租金水平较高，且能够通过长短租结合保障现金流和收益率，当然也更考验资产持有方的资产管理能力和运营管理机构的运营能力。从宏观层面，在中高端公寓日渐发展的背景下，随着越来越多玩家的持续进入，能为迈入成长期的中国住房租赁市场带来更深入的经验，并与保障性租赁住房一起，共同促进“租购并举”制度的形成，改变中国住房租赁市场格局。