上半年物企基本面向好 多家企业重申“独立性”

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

上市物业服务企业的中报披露步入尾声。

中信证券研报显示，2023年中期样本物业企业加权毛利率为16.5%，同比增加0.28个百分点，仍然保持高度稳定；企业管理规模效应开始发挥效果，即便今年上半年外拓竞争更加激烈，样本企业销管费率依然同比下降0.68个百分点至6.76%。“在毛利率提升和销管费率下行的多重影响之下，上半年样本企业净利率提升0.4个百分点到7.3%；净利润增速24.6%，同比提升13.7个百分点，大于收入端17.8%的增速。”

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，物业服务企业并没有随着时间推移而盈利能力下降，企业固然需要为了巩固盈利能力而付出努力，但行业整体而言足以维持合理可靠的盈利水平。此外，摆脱母公司“依赖”、增强企业独立性，越来越成为当下物企发展的“高频词”。

行业基本面回归正常

今年上半年，物企营收能力正在恢复。

据中信证券(600030)的研报，2023年中期，样本物业企业（市值大于100亿港元）加权毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28个百分点；净利率提升0.4个百分点到7.3%；净利润增速24.6%，增速比去年同期提升13.7个百分点，大于收入端17.8%的增速。

另据记者不完全统计，截至8月30日，已有52家A股和港股上市物企发布2023年中期业绩报告，其中碧桂园服务以207.33亿元遥遥领先，万物云则以160.2亿元位居第二。这也是上半年仅有的两家营收超百亿元的上市物企；此外，还有7家物企营收超50亿元。

归母净利润方面，上半年仅有2家上市物企超过10亿元，分别是碧桂园服务的23.51亿元和华润万象生活的14.02亿元，万物云以9.98亿元紧随其后。

需要注意的是，上半年融创服务净利润扭亏为盈，达3.4亿元。对此融创服务表示，主要原因是今年上半年应收款项没有再增加并且在减少。在业绩会上，融创服务管理层表示，不会出现因关联方大额计提减值的情况。

“2022年，受地产关联方拖累以及疫情影响，部分物业服务企业出现了亏损现象。然而，物业行业与民生相关的政策支持、弱周期、低风险、现金牛、成长好的基本属性仍未改变，物业行业整体基本面仍然向好。上半年随着疫情结束，和物业服务企业独立性的提升，物业服务企业逐步走出了2022年的低迷，这是回归行业基本面的正常现象。”

中指研究院物业总经理牛晓娟8月31日通过微信向每经记者表示，全年来看，物业企业的整体营收有望维持稳中有升的发展趋势，行业发展前景可期。

不过相比于融创服务的扭亏，今年上半年仍有部分物企处于持续亏损状态，甚至有部分企业由盈转亏。

具体来看，上半年建业新生活实现收入同比减少13.5%至13.53亿元，归属股东净亏损2.99亿元（去年同期为2.89亿元），出现上市以来首次亏损。建业新生活解释称“由于房地产行业下行，导致房地产开发商的相关应收账款信用风险上升，基于审慎性原则，对账面的应收账款及金融资产等资产进行减值测试并计提合理减值约6.41亿元，而去年同期计提额是1386万元，同比涨幅超过45倍”。

再看佳兆业美好，自2022年中报开始，该企业就开启了业绩滑坡的序幕，至今仍未能好转，今年上半年亏损约0.969亿元。亏损原因同样是“大额金融资产亏损计提”。

值得注意的是，2022年中期、2022年全年以及2023年中期三期业绩，佳兆业美好大额金融亏损计提分别是3854万元、1.25亿元和2.63亿元，当期同比增速分别是859.8%、-12%和641.1%，直接影响着净利润盈亏。

“大额计提减值对物业企业的影响主要来自于企业的地产关联方，今年以来这种计提影响虽然有所减弱，但依然对部分物业服务企业产生了影响。”牛晓娟指出，短期来看，大额计提减值肯定会对物业服务企业的盈利能力产生负面影响；长期来看，随着物业服务企业独立性的提升，这种影响将逐渐减弱，且物业行业本身的基本面也尚可。提升独立性，是当前部分物业企业摆脱关联方影响、提升盈利能力的必由之路。

独立性再被重申

越来越多的物企在中报中重申了经营或财务的独立性。

以恒大物业为例，由于关联方流动性问题，近两年恒大物业持续对关联方进行了应收贸易账款减值，2021年、2022年分别计提了24.4亿元、24.56亿元，而到了今年上半年，恒大物业对来自有关连人士应收贸易账款减值拨备了23.45亿元，计提比例高达99.5%。

在业绩公告中，恒大物业称，“集团已基本脱离对关联方业务的依赖。本集团致力于不断为业主提供多元化服务，强化市场化发展，提升公司竞争水平。”上半年，恒大物业新增合约面积中有93.3%来自第三方，而来自关联方的收入仅占总收入约1.1%；来自第三方的收入占比98.9%。

同样的，融创服务上半年来自关联方的收入也从去年同期的29.0%下降至5.7%；相应的，公司来自第三方的收入占比从原来的71.0%，提升至94.3%，为32.04亿元。

不仅是恒大物业和融创服务，包括万物云、碧桂园服务等在内的头部物企同样在加速对外拓展，寻求独立。

今年上半年，万物云住宅物管业务中，来自万科集团及其合营公司的在管项目共1446个，在万物云所有在管项目中占比约四成。从新增项目来看，上半年万物云共增加140个项目，其中来自关联方36个，来自第三方104个，第三方项目已经成为万物云新增项目的主要来源。

在业绩会上，朱保全针对投资者关心的万物云独立性问题表示，万物云69%合同来自第三方，上半年新增合同量接近86%与万科无关，与万科的关联交易已经逐步降到13%，未来可能还会逐步下降。

事实上，近两年受中国恒大挪用恒大物业134亿元存款事件影响，市场对物管企业与其地产关联方是否存在违规资金往来的问题保持高度警惕。时至今日，被中国恒大占用的134亿元存款，恒大物业“仍在追讨损失，但受限于关联方流动性危机，追回这笔钱尚存在重大不确定性”。

而此前金科服务出借给金科股份(000656)的15亿元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服务不得不“接受”此前金科集团以部分物业及股权作担保，该抵押品的公允价值为22.82亿元。

如今，压力到了碧桂园服务。当前碧桂园正遭遇“自成立以来的最大困难”，碧桂园服务与碧桂园的关联性备受市场关注。在今年的中期业绩会上，碧桂园服务首席财务官黄鹏就表示，碧桂园服务会做个好乙方，配合甲方保交楼，协助兄弟公司化解风险和舆情；但公司会严格遵守法律底线，遵守上市规则，确保两家公司业务和财务的独立，不会做任何利益输送行为。

黄鹏强调，“公司不存在将现金存款作为关联兄弟地产公司债务担保方的情况，截至今年上半年末，这样的情况没有发生，未来也不会发生。公司的人员、财务、资产、机构、业务与关联方、控股股东完全隔离”。

“面对地产关联方拖累，物业服务企业摆脱依赖，独立化发展迫在眉睫，不论规模拓展还是业务发展方面都应该更多地借助市场力量和第三方资源，形成独立的良性运营模式。深刻意识到独立发展的重要性，加强独立市场拓展。”在牛晓娟看来，提升独立性，是当前部分物业企业摆脱关联方影响、提升盈利能力的必由之路。物企独立性持续增强、更加冷静和理智的战略布局以及关联方的“出清”，都有助于行业开启新的发展周期。