有了物管会 治理更到位（基层治理新实践）

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《北京市物业管理条例》施行半年多，全市业委会（物管会）组建率提升至79.7%。新组建的物管会充分发挥管理和组织优势，健全业主、物业、社区等多方参与的协商共治机制，调解物业矛盾纠纷，推动解决居民烦事、难事，成为破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”。

今年5月1日起，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）开始施行。该条例创新设立“物业管理委员会”作为临时机构，代为行使业委会权利，旨在协调解决物业管理相关问题，维护小区居民合法权益。

半年多过去，物管会组建工作进展如何？实际又发挥着怎样的作用？

近日，北京市人大常委会组成执法检查组，对《条例》实施情况进行检查。据介绍，截至11月20日，北京市共新组建物管会5206个，业委会547个，业委会（物管会）组建率从11.9%提升至79.7%，推动解决了一大批“无人管”“管不了”“管不好”的治理难题。

破解“无人管”

打破行政壁垒，创新物管会组建模式

修补破损路面、安装太阳能(000591,股吧)路灯……丰台区新福小区物管会的成立，让小区居民多年来改善居住环境的心愿终于得以实现。

“新福小区地处云岗街道、王佐镇交界处，受行政区划、土地性质等因素影响，小区内同一楼院却分属不同镇街管理。”时任云岗街道南二社区党委书记高秋芳说，因管理权问题，小区长年未能引入物业，给居民生活带来很大不便。

长期以来的交叉管理，使得同一楼院内的居民办事，有的找云岗街道，有的找王佐镇，居民也无法共同决定院内公用设施设备维修等事务。

《条例》施行后，困扰新福小区居民的难题迎来转机。《条例》规定，在不具备成立业主大会条件或成立确有困难的小区，以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，由街道、乡镇负责组建物管会，共同决定物业管理事项。今年8月，云岗街道、王佐镇打破行政壁垒，达成了跨区域合作共同组建物管会的新思路，组建了新福小区物管会。

此后，物管会召开居民代表协商议事会，申请社区公益金修补破损路面，增设太阳能路灯，还向街道申请了智慧社区治理项目。久拖不决的难题通过物管会解决了，居民参与社区事务管理的积极性更高了。现在，更换安全扶手、施划停车位也已纳入议事日程。

破解“无人管”，物管会为类似小区探索出了治理之道。

北京市人大常委会城建环保办主任郝志兰说，到2022年，北京将全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，物业管理长效机制基本形成，业委会（物管会）组建率将达到90%以上。

诊治“管不了”

协调多方资源，化解社区矛盾

在朝阳公园西路，有一个外观时尚现代的小区，可鲜有人知的是，这个始建于2004年的小区，业主和物业、开发商之间的矛盾已持续10余年。

今年初，小区电梯因缺乏维护而停运，200多户居民只能步行上下楼。经专业机构检测，小区电梯需彻底更换。然而，由于开发商违规建设、无法办理房产证等历史问题，绝大部分业主多年未缴纳物业费，也不愿意将数百万电梯采购资金交给物业。“想成立业委会，又因为专有面积未过半而作罢。”社区居委会主任丁建光说，换电梯的事一时之间没法推进。

矛盾环环相扣，要想解决还得从管理入手。《条例》施行后，朝阳区麦子店街道第一时间启动组建物管会工作程序。6月3日，小区物管会正式组建。当天，物管会就决定召开临时业主大会，就自筹资金更换电梯等事宜进行投票表决。同时，通过“街道吹哨”，朝阳区组织房管局、市场监管局、专家律师、业主代表、电梯厂家等直面居民需求，共同想办法、开药方。

6月16日，在公证员、街道办、居委会和业主代表的见证下，物管会正式开票，同意自筹资金更换电梯，并与现有物业公司终止合同。截至目前，15部电梯中已有13部恢复运行或正在调试，困扰居民10多年的物业问题正得到解决。

“物管会从成立到举行票决，短短几天时间就有效化解了矛盾，促进了问题解决。”麦子店街道相关负责人认为，这得益于物管会的组织优势。一方面，物管会成员有居民（村民）委员会代表，也有业主和相关物业使用人代表，多方都能发声。另一方面，业主代表都是老街坊，人熟、地熟、事熟，能有效地和居民沟通，这也是物管会发动群众的优势所在。

监督“管不好”

回应业主诉求，为居民办实事、办好事

经过现场唱票、计票一系列环节，7月9日，石景山区鲁谷街道六合园南西院社区明确了北京诚智慧中物业管理有限公司为社区新的物业服务公司，告别了以前物业服务缺位的局面。

过去，由于产权单位多，西院物业管理单位多达五六家。权责不清、服务水平低，物业收费率不到30%，致使小区物业基本处于失管状态，投诉量居高不下，改善社区环境、提升物业服务水平的呼声越来越高。

今年4月，六南西院物管会正式成立。7名委员都是党员，社区党委书记担任主任。物管会成立后，选聘新物业很快有了进展。

紧接着，老旧小区改造也拉开帷幕。“架子搭得安全吗？天空会不会有坠物？”7月15日一早，物管会成员黄克顺一边仔细地询问着施工进度，一边排查安全隐患。曾在物业公司工作数十年的黄克顺，对楼体改造十分熟悉，进入物管会后，他在社区物业管理方面提出了很多专业意见，也当起了社区改造的“监督员”。

物管会被视为破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”，未来如何运转、如何真正发挥作用，需要探索的难题还不少。“物管会、业委会建起来只是第一步，相关部门的指导和资源配置还得跟上，要真正参与到社区治理中去。”北京市人大常委会执法检查组负责人说，按照相关要求，业委会、物管会委员培训制度应在明年5月1日前出台。

此外，北京还将进一步加强对业委会、物管会运行的业务培训和交流，明确职责边界和运行规则，帮助新成立的业委会、物管会走上正轨，使其为居民办实事、办好事。

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