我国GDP总量正式突破100万亿，对楼市意味着什么？

1月18日，国家统计局公布2020年主要经济数据，最大的亮点是：

1、2020年全年国内生产总值1015986亿元，比上年增长2.3%。

2、2020年第四季度GDP增长6.5%。

中国GDP正式突破100万大关，可喜可贺，尤其是2020年国内GDP实现了2.3%的正增长。在2020年全球主要经济体普遍陷入衰退的背景下，这个正增长尤其难得。

此外，4季度GDP增长高达6.5%，引人注目。因为6.5%的增长是和2019年四季度相比较，都知道2019年4季度是疫情爆发前夕，当时经济并未受疫情影响，基数很高。现如今6.5%的增长不仅是2020年四个季度的最高值，而且还高于2019年4季度的增速（6.0%）。

是什么支撑了2020年GDP增长？

主要是投资，国家统计局数据显示，2020年全年全国固定资产投资（不含农户）518907亿元，比上年增长2.9%。其中，基础设施投资增长0.9%，制造业投资下降2.2%，房地产开发投资增长7.0%。2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元。

也就是说，投资增速显著高于2020年GDP增速，对2020年GDP起到明显拉动作用。而投资当中，又是房地产投资起着关键作用，可见，2020年的楼市对稳增长作用明显。

那么问题来了，在目前经济已经恢复并实现较高增长的情况下，2021年的楼市会怎么样？

众所周知，楼市是一把双刃剑，一方面，房地产投资适当回暖可以稳增长、稳就业。但另一方面，房价上涨也会引发一系列问题，比如金融风险、社会问题等。银保监会主席郭树清之前多次讲过，房地产是中国金融风险最大的灰犀牛。

比如房价持续上涨，房价总额越来越高。由于居民买房主要是贷款，进而使居民负债率上升，如果房贷超过一定的程度，比如达到80%甚至超过收入，轻则影响生活质量、影响社会消费。重则断供，银行坏账率上升，甚至可能破产，引发金融风险。

2020年前三季度居民部门杠杆率上升5.6个百分点，由上年末的55.8%上升到61.4%。按照国际货币基金组织的标准：居民部门杠杆率超过65%就会影响到金融稳定。

所以，在经济金融领域实现稳增长的同时，也要防风险，特别是房地产风险。

原重庆市长黄奇帆曾说过：按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。

我们简单测算了下，2020年全国固定资产投资中房地产投资占了27.24%，显然是偏高。

房地产投资包含房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。房企在房地产开发中，土地购置费是主要成本，所以房地产投资增长，往往意味着地价上升，而地价上升，也就意味着房价上升。

2020年疫情之下，经济明显受影响，一季度GDP还出现了负增长，在当时的背景下，稳增长、稳就业的迫切性在上升，这时楼市出现了局部回暖。而到了2021年，在经济已经稳的情况下，防风险的重要性又在上升，这时楼市风险必然受到严控。

2020年下半年，监管层给房企设置了“三道红线”，控制开发商的债务，避免过度借钱。2020年的最后一天，监管层又规定了银行房地产贷款、个人住房贷款的上限，我们可以理解为“两道红线”。这“三道红线”、“两道红线”都是给楼市量身定制的，这意味着2021年的楼市将比2020年要冷。

因为，2020年偏向于稳增长，2021年在着重稳增长的同时，防风险的迫切性在上升。

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